我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：您好！新人首问，本人工作生活广州，名下有1套住宅市值400，还有65贷款没有还清，估计用这套房可以再贷出子弹200，目前还有房票1张，请问： 1.从投资角度看，子弹200应投在广州本地还是外地（例如深圳）？为什么？ 2.如果投在广州的话，能否介绍一下广州有什么地段，什么楼盘，什么价位可以进入？ 盼请回复，谢谢！

回答：8月18日，深圳的示范先行区，以及双11的144平的豪宅线突变，再加上前一段时间的“前海扩容”，这一些列刺激的动作，最终的结果就是当下：深圳南山、宝安两个重点区的沸点热度 这些小政策只是煽风点火，只是最后的催化剂而已，而真正市场博弈的隐藏力量来自于过去2016-2019这三年时间的蛰伏，需求的压抑、刚需的释放、回血的完成，这些随着时间的积累造成了今天的局面 广州会步深圳的后尘，广州的市场启动会比深圳晚一些，至于晚多少，我不能胡言乱语的说是晚6个月，还是8个月 从时间节点上来看，肯定是晚的，这是必然。如果深圳“炮火声”四起，杀的漫天涛海、火光冲天，广州还纹丝不动，既合乎情理，又不合适情理 合乎情理的原因在于：深圳确实是资金的汇集地，一有草动，市场预期和房价就会起来，而广州却不具备这些先决条件 不合情理的原因在于：广州其实温度已经在慢慢回升。 宏观、中观层面： 1、广州市区2019年年底，已经筑底的区域是：天河区、越秀、海珠东部、白云南部、荔湾大部分，价格已经筑底，淘笋不易 2、广州近郊的区域板块，包括白云区同和、南方医院，天河金融城-鱼珠、老黄埔、番禺汉溪长隆-万博、大学城，就是我以前文章里讲到的“向东向南”的那个“大半圆”弧线，这些个区域价格基本接近触底，运气不错的，还可以淘淘笋 3、从2017年3月30日以来的政策调整，整个城区经历了2年半的深度调整，价格回调和坐实，通过市场的博弈把顶部的泡沫挤去，剩下的就是价格回归价值的时候，从这个层面来看，广州的中心六区的入货时间正当时。 4、广州的远郊，我自己定义为超过20-22公里之外的地方都是远郊，比如新塘、比如萝岗区府之外的长岭居、比如番禺广场和番禺桥南、比如白云区的龙归这些地方，估计还会有半年到一年的深度调整期，市场演变的速度其实并没有那么快，尤其是向下的调整 微观层面： 如果你去踩过盘，在某个集中的时间段里关注过某个区域的房源，比如金融城的骏景花园、比如老黄埔的黄埔花园、比如海珠琶洲的世港国际公寓，你就知道微观层面的特征 1、真正好卖的房子，比如南向的三房，或者楼王单位的三房带主套，其实只要价格不是高的离谱，一般都会卖掉，甚至还出出现几台客户抢的情况 2、真正有“未来增量”的区域板块，比如金融城-鱼珠，比如未来贯通7号线的老黄埔，比如番禺万博，比如琶洲电商直接影响的万盛围板块，这些区域的好房子其实非常保值增值，市场表现一贯良好 3、从2018年下半年-现在，好多置换人群，都已经完成从卖房到买房的完美转化，他们抓住了市场博弈期的特征，哪怕稍微割肉也下定决心进行置换，而且都尽量赶在下一轮行情之前，确定性的买入 4、业主的心态已经从2018年下半年的“凉飕飕”变成了今年的“温吞水”的状态，因为市场的博弈，因为不断有交易量的冲击，他们从骨子里觉得市场一定还会起来 5、再过2个月就是小阳春，明年的小阳春肯定还会有一波行情，在2019年这么淡的市场下，今年上半年也有5-8%的市场行情 6、小结：如果钱到位了，甚至如果只是房票到位了，尽量选择在年前买入，年后再慢慢的交易，这是多么正确的事情

提问：紧急求助房姐：南宁，看中一套二手毛坯，单价低于市场价两千到三千。业主要求一次性付款190万。中介可以垫资，操作gpgd。请问gpgd的详细流程，以及风险控制措施。这种操作应该给中介付哪些方面的费用。比如中介费多少合适，什么贷款费，评估费，等需要付吗。谢谢

回答：你好，如果自己跟业主签，不需要中介就不要费用，所有流程，银行关系，自己跑。 垫资给垫资公司。不是给房产中介 业主要求一次性付款190万，这就不需要gpgd了啊 一次性付款，不涉及到贷款，只需要中介费和垫资费用。 另外交易之前你做下产调，合同也提前改好再签，小心被坑。 感谢付费！

提问：父母襄阳鱼梁洲一线江景自住大三居1套，父母已退休，近期想购入东津新区房一套，看了颐和华府和宏泰越秀两个盘，能不能买，买哪个更好；鱼梁洲的房子卖还是留？

回答：你好，买房是打算自住置换还是投资？ 如果考虑投资，武汉是更好的选择。 如果自住建议选择中心城区的品牌开发商楼盘，小区环境和物业品质更优。

提问：房姐您好，本人28岁未婚，年入15。想买一套房子在未来十年自住，现家中赞助子弹120，买范湖的新世纪都市花园沁园春小区合适吗。如不合适有什么可以推荐的，希望能交通便利生活方便些，麻烦您了。

回答：你好，子弹120，不建议买新世纪都市花园沁园春这个小区，房龄老，环境 物业和品质都一般，自住体验不好。未来空间也不如次新盘。 自住比较推荐泛海国际 万科汉口传奇，如果生活半径在范湖附近 也可以关注葛洲坝国际广场。 另外从投资的角度，子弹120，更倾向入手2套低价潜力盘。 汉口推荐后湖板块单价1.6左右的地铁沿线次新盘。

提问：新人首问，房姐你好，坐标辽宁盘锦。本人和老婆户口盘锦，孩子今年读小学，全家年入20万（平时每月5000，年底发的多）。子弹130万，在老家有一套129平价值70万，未贷款，父母住。我19年提取了公积金，目前额度低，不能贷款。准备JLH，房子归我，准备在盘锦入手一套刚需，使用老婆公积金贷款，首付加税费预估40万，每月用公积金还贷。还剩90万，听了你的意见，放弃去天津投资的想法，打算在沈阳买房，把户口落在天津（为孩子高考做准备）。在沈阳买的话，怎么买：①全款入1套小两居，我名，60万以内。抵押贷，剩余30+60*70%=72万，再买1套大户型，但还款能力差，需要留一部分还贷。②贷款入2套。求指点。

回答：你好，孩子刚读小学，把户口转到天津好了，天津房产不用着急准备。 子弹90，沈阳足够贷款买4套低价潜力盘了。 建议按揭入手2套，剩余子弹足够还月供。 沈阳抵押贷款利率比较高，不建议使用。 二手房买推荐的几个板块，单价1万内的，租金可以抵大部分月供，压力不算大。

提问：新人首问 如何查看内部资料 现在只能看到问答 都是看不到想查看的内部资料

回答：你好，知识星球的内部资料都在精华主题中，参考目录 部分内容因为太敏感，被屏蔽了，找不到的内容可以圈内搜素或者直接向我提问。

提问：你好房姐，惠州的白云新城板块可以做投资吗？如果可以有建议的楼盘吗？预算40左右

回答：买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳和的机会。 土豪随意，刚需慎重。买惠州的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州横盘的时间会很久，属于蛮牛。 资金量太少又坚持买惠州的，我也不阻拦，只给出我的意见，一定要买惠州还是买临深。 白云片区，与沙田站也相距四五公里了，蹭不上多少地铁的利好。 感谢付费！

提问：请问2改1是什么意思？能详细解释一下吗？

回答：二套变首套 已婚状态下，把贷款转移到夫妻一方名下，腾出另一方的房票和贷票 贷款7成买入。 能不能操作需要结合夫妻双方的征信情况，银行特殊渠道操作 但是后期缴纳税费还是按照二套来缴纳。 2改1不需要离婚

提问：房姐好！1.沈北新盘 雅居乐花园 纯投资怎么样 均价8500 2.投资沈北新盘单价要控制在多少以内 3.另外您推荐的沈阳奥体 于洪新城等地铁沿线二手房单价控制在多少可以考虑 4.沈阳有中介声称可以做到零首付 靠谱吗 谢谢！

回答：沈北控制在8500以内，之前推荐的几个新盘都可以买 要是去年沈阳0首付还可以实现，今年特别是到了年底，很多银行额度紧张，下款都困难。除非开发商配合做。

提问：房姐：你好，新人首问。 目前手里有150万，本人上海户口但在南昌工作，上海一套老破小，南昌两套90年代的房子，都在父母名下，南昌还有套房自住。 问下睿智的房姐，手里的钱想投资，该怎么买房比较好，是买南昌还是买上海。 如果是南昌或者上海，能否推荐下买哪个区哪个盘比较合适吗？ 期待您的回复。

回答：你好，上海老破小趁着横盘期置换成次新。 南昌属于存在感较弱的省会城市，朝阳和九龙湖已经涨过一波了，目前不算低位，动能也一般，未来比较平稳，涨幅缓慢。 如果不想去其它城市建仓，南昌也可以淘笋。 优选红谷滩核心区，红角洲 次选朝阳新城，高新区。

提问：房姐新年好，新人首问。本人去年将户口转到武汉，打算今年下半年在武汉买房，首付能够凑到40万元，属于首贷首套。目前已回武汉工作，上海公积金有5万元，武汉公积金已交3个月，每个月共计缴纳1000元，打算缴满半年再将上海的转过来。现有以下问题需要咨询： 1.夫妻感情不好，可能会离婚，但是需要时间沟通才能好聚好散，但是又想赶紧上车，因为首付款基本都是我父母出的，请问我怎样买房才能规避视为共同财产？ 2.武汉沌口经济开发区是限购区内比较便宜的地段，但是有点偏，请问这边有多大的发展空间，是否适合居住？ 3.我是做工程的，经常出差，想买在武汉站附近，方便出行或是父母回老家，请问这个片区有哪些适合的楼盘？

回答：1.用父母的房票买，做接力贷，可以贷款30年。父母户口不在武汉用54大法 军官证等方式可以破限购。 或者先定二手房，付定金，用拖延流，半年之后再交易。 2.自从汽车产业没落之后，沌口就淡出了我们的投资视野。 目前武汉投资推荐的几个区域: 三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城等。 光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注联投光谷瑞园，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。 武汉站附近可以考虑杨春湖板块，淘淘单价1.4左右的笋盘。

提问：请教房姐：家里就我自己户口转入武汉，父母户口在农村，女儿刚17岁，我能办接力贷吗？是和父母接力贷还是和女儿呢？具体怎么做？

回答：你好，女儿17岁，还不算独立户，不能作为接力贷还款人。 如果用父母的名义做接力贷，需要用父母的名义买。 正常贷款就行，选个能贷到74岁的银行。

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