我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，学习了您的文章，11月20号左右入手了碧海富通城3期，复式3房，426W，定金25W，12月中旬做了资金监管，前两天银行承贷函已出。 但卖家突然说要毁约，只返双倍定金。我们已经联系律师在处理，主张赔偿20%。 但是周期估计得半年. 我们胜算大吗？还是现在答应卖家，尽快拿回资金买别的地方。深圳最近一两个月涨价太疯狂了。我们看的几个小区都涨了30-100W。看着很着急。半年后拿到钱只能买很偏的地方了。

回答：发来解约书了吗？ 发来就好办了，直接找律师查封。 先协商，提出你的索赔要求。 1-2天内协商不成尽快查封，等他来求你吧。

提问：房姐好！我是武汉本地人，56岁，在武昌有自住房，没有儿孙的压力，我们夫妻计划找个气候温暖的县城买个小别墅安度晚年，预计200w，目前考虑福建漳州的长泰县天成山一带，不知是否合适？请指点

回答：你好，老人最需要的，美‌景和空气自然是好的，但这个不‌是必需‌品，老人要的是健康的医疗环‌境！是三‌甲医‌院，是随时随地养病看‌病的续‌命！这些恰恰是旅‌游胜地稀‌缺的。 事实‌上在美国，有‌钱富‌人，都是住在大城市的近郊养老院，里‌面有的医生，不‌远处有非‌常棒的医院。而中国的医疗资源都在一线城市和省会，海南、云南和惠州都没‌有，漳州和长泰也没有。 目前来看，三亚和昆明是相对适中的选择，比三四线城市稍微强点。

提问：亲爱的房姐你好，我母亲在武汉有一套香江花园四期的150平精装修电梯房！租金4300，我们夫妻有菱角湖万达写字楼120平，现出租8000一月！万科金色家园三期80平出租3800元（有四十万贷款）澳门银座60平精装修租2500元，金色未来小户型一套出租2000，碧桂园泰富城公寓40平（毛坯空置），还有几套还建的有证的新房！现在主要是这几套有没必要整合一下，换成更具有空间的房？现在还剩下我母亲的一张房票，母亲65岁，父亲去世啦！

回答：你好，不知道这几套房还有没有贷款，需要重新做下资产配置。 香江花园，金色未来这2套老房子，未来空间跑不过次新盘，可以考虑出手裂变。 公寓和写字楼虽然涨幅弱，但是租售比能到5%以上是很好的现金牛奶，可以继续持有。 如果子弹200以上，可以深圳，落户，入手一线城市的房产，未来的天花板更高。 剩余子弹用老人的房票做接力贷，淘低价潜力盘。老人票用完再考虑亲戚代持票。 建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。

提问：房姐你好，刚需，生活区域古田附近 我想明年11月之前上车 首付能凑40左右 小白一枚，如果新盘汉口这边有什么可以选择？ 房姐说次新盘，是多久房龄？有没有合适楼盘推荐？价格大概在什么区域？我发现这边有的老小区很便宜比如天顺园，有的就很贵能到1.8w

回答：关注美好香域，美好名流汇 古田自住还行，投资不太高 幸福时代大家更合适。 大面积+老小区单价低 小面积单价高，不建议买天顺园

提问：房姐新年好！我是新人首问，请多指教：本人夫妻在汉工作，名下只有一套外滩棕榈泉的房产，估值约500万，满五无贷款，现对外出租，月租5400，夫妻年收入40万，儿子刚工作，是月光族，准备落户深圳。现有子弹600，请问如何规划？我的初步想法：1、以儿子名义深圳置业，2、将外滩房产对敲给父母，则名下无房无贷，准备在汉买套首付3成的刚需房投资，把公积金也用上，另一个指标伺机淘笋。请问：1、我的想法是否可行？2、深圳和武汉资金如何分配；3、深圳买什么地方的房，买多大？4.武汉买什么地方，买多大？谢谢！祝新春快乐！

回答：你好，深圳1N+武汉2N，思路正确，留足2年月供即可。 2019年深圳的涨幅情况： 1.前海扩容利好：宝安中心区领涨，涨幅在20%左右。 前海、碧海等板块随之跟涨，涨幅也在20%左右。 2.大湾区计规划利好：光明、沙井福永两个热点板块也有10-20%的涨幅。 3.深圳东西部有规划利好，学区利好的板块，以及人群溢出板块都有5%-10%的普涨行情。 已经大涨一轮，接下来改如何选筹？ 子弹300-600在深圳选筹很广，已经跨过了上车盘的选筹范围，选择上还是重点关注西部板块。 前海 宝中，次选 碧海 福田 沙井 板块。 如果2020年行情继续火热，启动的板块是300-500万之间的刚需产品，建议重点关注600万以上的选筹。武汉新闻事件平息后是比较合适的建仓时机。 武汉继续入手2套潜力盘投资，目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线单价2.2左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。 新盘关注琨御府。 2.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城等。 3.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注中粮，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。 感谢祝福，同祝新春快乐！

提问：房姐你好，已经把你当做人生导师了，女儿排名前十985高校即将毕业，人生面临两个选择，一是本校保研，二是法国交流研究生，人生的十字路口，想听听房姐的建议，谢谢

回答：首先，海龟这个IP已经过气了。下一代海龟的命运可能是很悲惨的，孩子竞争意识太弱。 虽然留学都是垃圾的选择，但是欧美还是比日韩新加坡好。 美国，注意一定去美国大城市。 如果真的有格局的人早就应该看得出什么行业会有发展，什么行业会到处是陷阱。 有钱开眼界，留学生全世界跑，留学生回国照样找不到好工作。 思考完这个问题，你就有主意了。

提问：亲爱的房姐～急问，重庆华宇观澜华府二楼商铺建面44卖61w，一共有29个商铺（一楼只剩下大的）。小区一共五千多户，年底接房，商铺在小区正门两旁，只有一个门，对面是小学，也没有商铺，最近的商业街走路在十一二的样子，可以投资吗？有带八年租约，首年50一平方，每年平均增长五块，如果可以投资是选择带还是不带好。 资金打算以抵押的方式套出来，那这样整体划算吗？太麻烦亲爱漂亮的房姐了，急急

回答：不建议买商铺 能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格速度缓慢。 同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是的资产。 租售比在5%以上可以考虑，但是这些的商铺非常难淘到了。

提问：提问: 房姐好，我（男）现在买朋友（女）的贷款房（原利率有下浮），用54大法贷款可以转移吗？我们双方都是单身，JH，LH后能把她原来的贷款能转移到我名下吗？我是SDSF。谢谢

回答：54大法需要全款买入后房产证加你的名字，去掉她的名字然后做抵押，抵押利率一般来说高于按揭贷款利率。 有sfsd建议直接走买卖流程，找外资银行贷款，利率略低一些。

提问：美丽睿智的房姐，后悔没有早认识您！坐标江西南昌，我前两年投资一个写字楼，绿地外滩公馆，一楼就是地铁站，旁边是的初中师大附中，现在租客解约，我面临需要找新的租客，上一个租客简单装修，导致很多客户看房后都没有看中。我现在选择1）自己装修，然后出租，价格估计可以到65\/平方米； 2）交给所谓资产管理公司打理，但是要签署8年合同，45的价格，租金价格每三年递增3%，他们会按照高标准装修办公室。 我的问题是自己装修又要投资一笔钱，而且也要找渠道出租，找资产管理公司，他们价格太低，时间太长，但是我不用负责房屋空置要缴纳的物业费，物业费7.8每平方，想请教美丽房姐，如何处理写字楼，目前是负资产

回答：你好，如果想获取较高的租金，可以直接对接市场上的各大中介公司，58等线上平台宣传。 把卖房科技树的技巧用上，租房也是一样，自己花点小钱，把软装做好。 然后给中介承诺，他们会优先帮你推荐客户。 人在本地，可以这样操作。 如果想节约时间，可以考虑平台，建议多谈几家，挑一个租金的。8年太长，3-5年可以接受。

提问：房姐，我是刚刚进来的，因为迷惑无助抱着侥幸的心里来问你，我位于浙江湖州，湖州这个城市应该算三线吧，最近有了二胎感觉自己住的小了想换套大的，自住110平三室2厅1卫想换成起码有2个卫生间的房子，我就是选来选去也选不好，家里的男人也没啥注意想法的，手上闲钱50万左右，在湖州怎样买房呢？现在住的这套地段很好位于凤凰开发区阳光城但房龄有13年左右了要不要卖？。我不知该买哪里？仁皇山地段成熟房价较高，太湖边怕潮？西南板块有点远？东部盘子又多，真是选不好了。高层？洋房？叠墅？恳求房姐为我分析下，谢谢

回答：你好，其实不太建议继续入手湖州。 不知道你观察了没有，苏州的中介，今年一直在炒作湖州的房子。 为什么炒作？因为17年的那批投资客把仁皇山等板块炒热之后，准备出货了。 现在冲进去，属于高位站岗。 如果考虑涨幅，子弹50，建议入手能力高的二线省会城市。 如果不考虑涨幅，那就卖掉现在的房子，太湖边入手一套自己喜欢的洋房和别墅，当作纯消费。

提问：房姐以下问题怎么样操作，以免以后扯皮，或者这个事情靠谱不。

回答：私房没有玩过，建议去房管局拉个产调，看有没有房产证 有房产证直接过户即可，没有房产证，没办法过户，涉及到拆迁未来大概率会扯皮。 签20年的长租合同。

提问：智慧的房姐您好，之前问您的南宁刚需住房天健城开盘延期了，于是我又多看看了其他的盘，现在有几个盘感觉还不错，想征求你的宝贵意见，分别是西乡塘区北湖路的大唐天悦（95和115户型均价1万），西大附近的毛坯二手房18楼瀚林御景（88平104万），江南区的阿尔卑斯（93和109户型均价9800），中旭中央城（119均价9000明年六月就交房了），还有康桥蓝湾和金源中央墅的两个二手毛坯。我想问房姐它们和天健城比起来哪个更好。然后南宁的五象新区还有武鸣新区和空港新区，有买房的优势吗？小白问题有点儿多，烦请房姐指点迷津

回答：根据你的需求对号入座。 目前的情况而言，青秀区发展得比较好，配套成熟完善，商场、写字楼林立，房价自然也比较贵，目前房源也比较少。 五象新区这几年发展得很快，各种优质资源配套也不断投入，在加上很多大-牌房企涌入，发展前景很看好，不过目前很多楼盘还在建设中，发展不成熟。 至于兴宁、江南、西乡塘这三个老城区各有特色，兴宁可以说是汽配城，不过一些盘自带温泉环境舒适;西乡塘片区的学校很多，教育资源丰富，还有相思湖等自然景观。 江南区路宽车少，交通路网发达，再加上有地铁，片区也慢慢发展起来了，这几个片区相对来说比较适中，适合刚需资金又不是很足的人。 刚需有钱人选青秀区、兴宁区，刚需缺钱的人选江南区、西乡塘区，是投资需求的话，那就是五象新区了。

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