武汉解封!一大波买房人已在路上!

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：房姐你好，新人首问，本人在光谷万科城花璟苑有一套房子，目前手里只有十几万的首付，但是，最近受疫情影响，觉得房价会上涨，所以想买房，不过手里的首付太少了，该怎么操作可以放大资金？另外如果把这一套卖掉，也不能sfsd吧，有商贷的，未结清，或者用手头的钱买个小户型，出租，请房姐指导一下，谢谢

回答：万科城花璟苑可以继续持有，还有空间。

建议去银行申请加按揭，或者截断抵押融资，子弹凑到50以上，入手一套低价潜力盘。

武汉投资的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：漂亮睿智的房姐您好！最近很困惑。为了孩子教育，我于18年底卖掉北京朝阳东五环外常营的房子，换了一套西城阜成门附近50平的，不到600万，贷187万，25年，利率5.88，利息约170万，月还贷1万2，利息占9千，有点心急，想尽快清贷。目前家庭年收入50万。自看了您的诸多分析，我有些怀疑提前还贷的行为是否正确。另有一件郁闷事，如您所说，我17年初高位买了天津宝坻郊区的一套旅游地产房，亏了近30万，想亏本卖掉用来还北京房贷，目前值60，如果卖掉，加上我手里20，能有80万。这样操作，用总计80万还北京房贷是不是很愚蠢，还是说用这笔钱做点别的什么？请的房姐点拨一下我的木瓜脑袋。万分感谢！

回答：你好，多军的标准是：

1.标的尽可能性价比高 2.贷款尽可能多 买房是为了让“过去的收入”保值增值，贷款是为了让“未来的收入”保值增值。买过房的人都知道，没有哪一套房是真的需要还三十年的。

因为房贷是不变的，假设五年前贷的款，当时月供的购买力是200公斤猪肉，到了今天购买力大概只等于100公斤猪肉。那你现在供房，也就是相当于你用现在价值100公斤猪肉的钱，去还当年价值200公斤猪肉的钱，整整赚了多少？整整赚了100公斤啊。

再简化一下，就是相当于借100块还50块。还有比这个更赚的么？只要房价稳定，连涨都不需要，只要物价涨了，以上过程就是无风险套利，为什么你还会想着提前还贷呢？

所以对于多军的标准答案是：只要按揭利率不超过6%，那就等额本息30年，不要提前还贷。

宝坻旅游地产割肉出来，投资性价比高的二线城市。

提问：新人首问，房姐您好，从知乎过来的，想请教您上海的几个问题背景：沪籍，单身，sfsd，自住为主，资产能保值增值更好。目前考虑几个选择：1. 新房的话，真如高尚领域，但我们能选到的房要近十万一平了，感觉价格有点虚高？很想听听您对这个盘和这个区位的看法2. 内环内的二手房，但二手房就犹豫是一房还是两房，区位也比较犹豫，是新静安还是老静安还是黄浦还是北外滩，如果是老静安或黄浦的话，05年之后的房子能考虑吗？多谢！期待您的更多建议

回答：高尚领域这个盘开发商给的返点，在上海的新盘中是相当高的。城市规划定位上，真如和徐家汇、五角场都是城市副中心。

真如早年的问题是动迁难、城市界面改造难，开发商也就提不起兴致大手笔开发。但随着红旗村、山华果品市场、铜川路水产市场、金盛建材市场等旧改项目的完成，高尚领域、天汇广场、星光耀广场、中骏天悦、中海、中信泰富项目的陆续上马，7、11号线基础上14、15号线的陆续开通，真如未来五年将迎来全面爆发，城市界面即将焕然一新。

真如的商业商务，年代感上肯定比徐家汇要新的多了。当然，地段上毕竟存在差距，徐家汇也早发展了足足有近20年，短期内追平是不可能的。说到住宅价值，真如目前是徐家汇的6.5-7.5折左右。未来应该会拉近，也许能拉近到8折。问题是，这肯定需要大长线足够时间周期，分摊到每一年，年化复合增长率的对比也就非常不明显，几乎可以忽略了。

而以徐家汇今日今日的配套丰富程度（何况还在继续建设新鸿基旗舰项目呢），足可以说：未来十年住在徐家汇，那是享尽家门口的生活便利；而真如，虽然十年后会很美好，但这十年，住在真如，恐怕还要再吃不少的灰。就算不自己住，租金上每年也或多或少要稍微吃点亏。

所以高尚领域并不是一个好的项目。上海究竟选择哪里，要根据你的首付预算 月供能力 生活半径以及房票情况来做详细的推荐。

提问：美丽聪慧的房姐，您好！1.本人坐标横琴15年入手2居室房贷210w 月供1.1k 租金3.5k 2.中山火炬区一公寓全款40w 租金1.2k 未出房产证 3.疫情原因生意倒闭，现有子弹280，想入手深圳纯投资，现办理深户中可能需要明年才落户成功！总结：1. 2可持续持有还是重新配置？没有房产证怎么交易？现在出手周期也难3担心明年落深户成功错过时机，星球内哪儿看快速落户？如买深圳怎么买？买哪里？深圳月供可1w ？请问房姐该如何配置资源化还是考虑其他城市？但限购门槛又如何解决？谢谢

回答：你好，横琴是珠海的核心板块，距离澳门不远，规划很好，但是发展不确定性比较大，保值还不错，可以保留自住。全款公寓建议出手，没有出产证，可以直接找开发商更名。

深圳落户关注：“深圳公安”公众号有详细流程。

深圳破限购方案和性价比的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，今年收入锐减，目前手上子弹60w，是投资房产还是自己经商开药店合适呢？因自己的爸妈在老家三线城市经营了几家药店，可观稳当，想在武汉也同样只开一家药店。因考虑投资房产的话要承担首付和还贷压力，目前房贷加保险及生活支出每月大概2w，对于今年的收入行情已经压力不小，再增加一个房贷恐怕会降低生活质量，另也是听了您前期说的要经营一个可传承的行业，故有此想法，请您分析一下目前的投资。

回答：中产阶级的困难是观念的束缚。大部分人只相信亲手劳动才能赚钱。上班拿稳定工资，比出去做生意好；即使做生意，大多也是夫妻店，家族店，凡事喜欢亲历亲为。

如果除掉广东福建，95%的中国人，往上数三代都是农民。农民的记忆是饥饿，钱和粮食都是要存起来的。而富人的观点就不一样，钱，其实是一种生产资料。

开药店 开超市这些零售生意本质都是手工业、制造业的延申，最普通的卖货。

社会进步的丛林法则，从来都没有变过。先富起来的那一群人，并不会自然带动后富，而是通过规模效应和先发优势占据生产资料，牢牢锁住社会地位。富人选择面却非常大。

先赚钱，再买房，锁定住财富和阶层地位，然后土地资产增值，反哺主业。就像打怪升级，房产变成了一个个晋级的奖章，奖励着成功者。但又不像打怪升级，土地和塔尖的位置毕竟是有限的，先行者们收割完毕，后来者们寸步难行。

你明明可以走些捷径的。

提问：美丽而睿智的房姐您好。目前有一个小孩刚满周岁。本来想在深圳购买总价420w左右房子，但近期深圳房价涨得怀疑人生，而且由于种种原因七月份才能出手。如果考虑杭州，兼顾投资和自住，总价350w左右，可以考虑哪些小区？杭州有可能再现G20后房价大幅上涨吗？非常感谢！

回答：北京上海广州都是比杭州更好的选择。

北京是政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，也是实际意义上的金融中心（至少是之一）。深圳是经济特区，也就是实验田。京沪需要足够稳定，不方便进行太激进的实验，就放在深圳先尝试，效果好就推广到。这个定位很好，但并没有高到京沪级别的地位。

一线的几个城市之间，一般是轮动的关系。通常深圳先动，上海随后，北京最后。北京的单价、总价今后有可能是三者的制高点，不过差距并不会拉的很大。城市能级角度，三个城市是有差别的。

当然，未来发展轨迹，目前犹未可知。

杭州会拿2022年的亚运会大作文章，未来还有上涨空间。

杭州其实本来城市等级很低的，杭州以前连副省级城市都不是，是个地级市省会。资源都要不到，财政只要靠卖地。所以你可以看到杭州地铁建设落后很多。但是杭州真心是通过自己的努力，人杰地灵硬上位的。

杭州现在的问题是已经不便宜了，亚运会是利好，大量基建会落地，之前已经有预期，房价会夯实。地铁铺开，杭州会有一波，不过近期不会有太大动静。杭州现在投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。没有明显低沽板块。

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提问：的房姐，新年问求看到呀。1.年前中介带看了一次房，就有点匆忙签了合同付了10万定金及中介费。2.买的也不是笋盘，小区的贝壳均价成交的吧。3.年底签的合同，对付首付什么没有具体的时间要求，只要求房东要今年2月份解除抵押，他还有银行抵押贷款。4.另外绿中介没没做产调，房东已婚未婚房子查封什么情况都不知道，当天看房后就催促约房东签约。签的还是正式合同，之前还和别家签了，不过现在已经到期了。5. 现在考虑到楼层高老人不喜欢，以及疫情后想买新房，有些不想买了，怎么去和房东中介求支招！求支招如何解约要回定金中介费！

回答：方案：当前，新型冠状病毒疫情给广大人民群众的生命安全和身体健康造成巨大威胁，也严重影响正常的生产和经营。受此疫情的不可抗力影响，如航班取消、铁路停运，政府规定等，可能会导致一些生合同等无法履行，进而造成违约的情况。

根据我国《民法总则》、《合同法》等的规定，因不可抗力不能履行民事义务（包括合同）的，不承担民事责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

趁着政策不可抗力的借口，取消这笔合同。

提问：新人首次提问，美丽智慧的仙女你好，多谢房姐的人生指点，和您请教一下，1:是等一等在上海买老破小还是近3-5个月内在武汉买房，2:选了地方的话买的话有注意事项吗，比如购买好租出去的还是好转手的，比如套应该计划持有多久呢，10年还是短一些呢，(为了父母养老，后续打算持续买)，主要目的是投资，保值增值用，没有住房需求。大致情况如下：毕业上海工作4年了，未来不会回去武汉发展。社保2021年初满上海购房要求，但是未婚。男友上海有房。首付60到100万之间购买首套房的话，还贷能力目前可以月1万上下。仙女姐姐，现在如何行动呢？

回答：你好，sfsd用在上海，价值更大。上海吸引的是流量，武汉吸引的是全湖北的流量，房价天花板不一样。深圳大涨之后，北京 上海和广州现在都是洼地。明年初有上海房票，建议现在开始淘笋，横盘期可以跟业主谈交易周期。

首付100，可以入手300到400万总价的房子，上海投资的板块，详见知识星球内部分享。

提问：睿智美丽的房姐您好：我最近又把您的所有精华贴都看了一遍，大概是第三遍了，我真心觉得您不仅在房子这件事上精通，可以说在其他方面也看得很通透，堪称人生导师！对于我自己的情况还是有些迷茫，请您指点！我的基本情况：本人女，42，天津户口，单身，有两个女儿，12、10，有四套房产。

2003年购入套房子，滨海新区塘沽鸿正家园，97平洋房，3室，带10平米地下室，物业0.7元，车位免费，我的名下，现在出租2500/月。

2016年11月购入第二套房子，塘沽区桃源居125平米，3室两厅两卫，首付三成，13650购入，货款余额110万，月供6200，现在自住1年，物业2.68，没有车位。

2019年1月购入中新生态城力高阳光海岸118平3室两厅一卫，9350平米，父亲名字，我接力贷，首付三成，贷款76万，月供5200,2021年6月精装交房；

42019年10月购入天津开发区贝肯山洋房套，115平米，21500/平米，抵押贷了套鸿正家园的房子，首付80万，货款168万，月供12000；

我的问题是我想卖掉2-3套天津的房子去沈阳和重庆各投资一套，但是买入和卖出的时间，以及买房各种的破限购限贷的步骤不是很清晰，请房姐不吝赐教！

回答：你好，声势浩大的天津远郊滨海新区建设如今已经没有什么声音，塘沽口的响螺湾、于家堡伫立的高楼也无法缓解没有人的尴尬。没有人，是远郊新区的痛，痛几年也就放弃了。不看好滨海新区，外贸经济一直疲软，爆炸事件对片区后续影响，人口迁入意愿不强，建议出手。如果子弹100以上，建议优先考虑北京，剩余子弹再考虑重庆。

北京 重庆和沈阳现在都是比较好的买入时机，天津卖出时机一般在北京楼市回暖之后，先淘笋，再用卖房科技树。

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提问：房姐，买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆 在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的却是天壤之别 所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，的投资策略是低首付买入单价低的老破大。您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，谢谢您

回答：给你个基本公式：

率=涨幅*杠杆率*周转率

在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；而很多城市本身限售2年，因此周转率这一因素相对固定。

剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。

先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内部分成立，在大多数时间对大多数人不成立。

比如2016年的大涨前夜，2017年暴涨，低首付操作手法率爆表。

但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【值】更多，而不是【相对值】。

而在大多数时候，老破大的涨幅是小于次新的，流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等），这些硬伤在我们看来是需要严重打折的，而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。

另外，房子作为一项资产，还有三个要素：性、风险性和流动性。

老破大：性一般、风险性低、流动性差；

次新：性较好、风险较低、流动性较好。

而我们投资的时候要兼顾投资三要素和杠杆率。

一个乡镇企业家，他雇佣了200个工人来制造塑料凉鞋，他用了这200人的力气、技术来获利，不过是付出了一部分工资而已，这个过程是杠杆在起作用。

很多人只看到了自己付出的利息成本，但是穷人思维和富人思维的差异是穷人对于钱、资金、财富的认知是片面的。

提问：房姐，想请教个关于学位房的问题，对比深圳广州。1.深圳，学位紧张，经常存在被分流现象。

2.广州，学校多，学区内的基本都可以上得了对口小学。请教下，深圳是否更加倾向于开展大学区（共享学区等类似政策），来缓解被分流学生家庭的“闹”。而广州因为学位充足，有房几乎就可以入读对口小学，没有足够的动力开展大学区政策？因此如果考虑投资学位房的话，广州更有优势，或者说广州学位房更能保住这个对口学位？谢谢。

回答：“义务教育仍然公办”这个大前提下，的疏导方式不是统筹到其他学校，也不是多校划片，因为会造成很大的家长端矛盾和抗拒。而是“学区化”、“集团化”。

学区化，是指让板块内一般的学校和好学校结对子，由好学校带动一般学校的提升，从而缩小不同学校间教育水平的差距，实现“家门口的好学校”。

集团化，是指名校在各地开设分校、托管校，扩散其优质教育资源。

无论哪一种，都会缓慢稀释当前优质学区的价值。但因为优质学区本身也存在马太效应，对冲了这种稀释的效果，所以这显然是一种长效机制，需要足够长的时间来发挥作用。教育资源供需矛盾越大，改革的动力就越大，变化发生的速度一般来说也就越大。

因此，深圳的学区稀释速度，的确可能快于广州，你的观察和分析是有道理的。

提问：房姐，请问一下，找亲戚代持不限购区域新房，外地户口，首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适？以100万房子为例

回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。费用一般利润10%左右，我一般直接3-5万分期付。

详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》

提问：房姐 新人问帮朋友问的。刚毕业，收入不多，现有子弹十五万左右，老家武汉孝感市孝昌县的，现在工作在外地，以后想回湖北工作，但是近两年不会回。意愿是想在武汉买，但是资金有限，就想着先在孝感市买，凑够首付，母亲在孝感市上班，可以装修先入住，等以后再攒点钱，有需求的话，卖掉在武汉买，孝感看上了鼎观世界或者天纵御府，离槐荫站比较近，坐城际到武汉时间约半，想在今年6月份去定下来，求房姐给点建议。

回答：你好，暂时预算不够，用资产追资产的思路正确。但是选错了城市。

三四五线城市的房产以前分析过：毫不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋，房价处于最后的疯狂。

目前区县房价的上涨是因为新房刺激，而新房价格上涨是因为各大开发商纷纷进区县拿地修建高档低密度住宅。简单点说房价上涨的原因就是：地贵、房子新。由于一二线的地价越来越高、土地开发难度越来越大，很多中小房企由于融资成本高，利润率无法达标，只能选择去三四五线城市拿地修房子来弥补业绩空缺，而你恰恰应该趁大房企的进入而尽快卖房离开。

任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。比如我们熟悉的鹤岗。省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是的证据。能走的、可以走的会坐上高铁、坐上轨道交通去往武汉主城区，留下的，都是没办法走的。半经济圈并不是你想象中的那么美好，资源越强的省会城市，对周边城市的虹吸效应约明显。

比如荆州高铁开通后，目前已成为湖北省人口外流最严重的城市。孝感也不例外。

提醒一下：所有的区县房产，从现在开始，只卖不买！

同样是单价单价8千，省会城市投资大概率会，但是买孝感可能租不掉 涨不了 也卖不掉。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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