我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：1.你好，房姐，新人首问 目前持有大连开发区期房一套 161W 贷款129 月供7000. 今年年底交房. 大连开发区小户型住宅一套 无贷款 目前每月稳定房租2K. 目前全家住在大连开发区远洋时代城90平 房产. 个人目前月收入税后2W+ 妻子月入1W左右. 手头子弹不多， 有一岁半小朋友一名. 目前大连的楼市 是不是还有潜力 感觉最近几年政策原因大连经济停滞不前，感觉大连的房子投资潜力不是很大. 因为现在我在武汉时间比较多，所以在武汉左岭租房，之前就有考虑要不要把大连的小户型卖掉去武汉投资一套 小户型投资加自住，有不限购的地方 请思路是否正确?

回答：你好，大连行政话语权走弱、外贸经济疲软、人口缓慢流出，大连处于下行通道，君子择良木而栖。 大连近几年的人口增速和GDP增长慢慢掉队，辽宁的重心都放在沈阳上，投资是不建议入的，且现在价格也不低了。 武汉+沈阳是比较好的配置方式 武汉建议落户后买主城区。不限购区除了汉口北，其他板块投资价值不大。 目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线单价2.2左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。 新盘关注琨御府。 2.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城，锦绣江城等。 3.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注中粮 联投光谷瑞园，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。

提问：新人首问：智慧房姐，你好。下午提问好像没成功，只有再叨扰了。我工作生活在十堰，31岁未婚，事业单位年收入10万。一套150平米全款自住房，无贷、未使用过公积金、公积金账户有10万也没用。前阵子家里卖了十堰一套房，目前有子弹130万，有意愿在二线、省会城市投资买房。对房产不了解，在星球潜水有几天了，还是没有思路，迫切希望能得到您的指导：1、在哪个城市买房合适。2、是买一套价高房，还是低价房两套：一套期房、一套二手能马上出租的。3、能否推荐几个楼盘和建议入手单价。

回答：你好，湖北人投资武汉，主场优势加成，仓位集中未来也方便打理。 武汉横盘期，投资策略是逢笋入，新盘和二手房都可以，但是只买有确定的笋盘。 建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，联投光谷瑞园，花山纽宾凯。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 网红盘都不好抢，可以试试代抢，年底重点淘二手房。 比较倾向关山大道1N+三环内\/产业区1N，首套用上你的sfsd公积金组合贷，二套全款抵押淘笋。 留足2年月供即可。

提问：房姐 接上面的问题，因为是黑户，不能贷款， 注册公司买房怎么操作。我首付能拿40万。 推荐几个好点的盘，自住。

回答：直接去工商局注册即可，很简单。 公司购房不算刚需，买性价比高的新盘费劲，建议淘二手房。 四新，白沙洲，光谷东，后湖，花山片区淘笋，地铁沿线单价1.5左右可入。

提问：新人首问，美丽的房姐您好，在武汉40万以下首付哪些楼盘可以考虑?清能正荣府值得考虑吗？首付不够怎么破解？谢谢!

回答：你好，清能正荣府在不限购区是很值得买的。 如果有房票，建议优先限购区。 还可以关注白沙洲南益名悦华府，佳兆业悦府，盘龙城地铁沿线万元盘。 首付不够可以参考以下融资方法: 所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本。 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的资产，是普通人积累财富的道路。

提问：房姐好，我儿子今年14岁，如何在他18岁成年后以他的名义买房，落户除外，目前是外地户口不打算落户，从几岁开始交社保最合适

回答：能在24岁之前办理房贷的，基本是两种情况： 1.你是公司股东，得有一定时间； 2.你从贷款两年前就有工作社保记录，比如18岁(不读大学)，比如21岁(大专)。 征信记录上不要显示你还在读大学。 另外，需要覆盖月供两倍的流水。

提问：武汉房姐，你好，我前几天在江岸区买了，付了定金10个，房龄是3\/4，中介说不能贷款，请问有什么渠道能贷款吗？ 还有我们在远成区有2套房，在附近上班，一个是135平方，2011年房子，可以卖150万，顶楼，无贷款。一个是是88平方，卖88万，有贷款，楼梯房，房龄更老，目前想卖房，挂出去2个月，看的人少。问题是1.想卖房卖不掉，是该降价卖房(大房还是小房）获取房票？还是把其中一个房(大的还是小的)卖给父母，获取房票？

回答：获取房票的方式： 1.抹房查 2.JLH 3.过户给老人 JLH是最省钱的方案。 武汉房龄30年以上都不能贷款，可以把你名下的全款房做抵押融资买入。 88平这套楼梯房，把卖房科技树用上，凤变冰之后适当降价，给中介承诺大，交易周期能缩短。 感谢付费！

提问：房姐你好：地标浙江绍兴 ,看了 华鸿·万悦城 \港龙·铂樾府\ 高铁新城云熙望府,房姐认为自住+投资哪个更有价值。

回答：你好，绍兴并不属于top10的城市，投资潜力一般。 如果单纯自住，这几个楼盘都一般，建议买品牌大盘，未来物业和环境都更好。

提问：房姐你好，新人首问，夫妻沪籍，手上一套浦东老破小顶楼（距但离两条地铁换乘点约700米，目前市值约290），一套自住青浦新房，余子弹300，武汉岳父母家里3套房，1、武昌火车站附近老小区6\/7楼三房无电梯（疫情前170），2、50年60平两证齐3、70年40平单位自管房。后二目测只能等拆，无武汉房票。目前思路一是处理浦东老破小+武汉套三房，在武汉优质地段购买一两室父母养老兼投资，二是只处理武汉套，在武汉潜力板块购买一两室父母养老兼投资。问题有二，武汉套出手不掉的办法下，父母不离还有无破限购办？第二如何较优方式配置武汉房产？如配置，应搏低价潜力板块还是成熟保值地段，有无好板块推荐？

回答：你好，从你的描述看，123未来都会跑输大盘，建议都出手。 入手2-3套低价潜力盘。 父母不离可以操作2改1和抹房查，入手2套二手房。 目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线单价2.2左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。 新盘关注琨御府。 2.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城等。 3.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注中粮，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。

提问：房姐，今年入手的一套保利时代房子，单价2.275精装。楼层10楼，交完钱后有点后悔，担心之后真的怕砸在手里。八期位置确实没有那么好但是实地步行大概离关山大道600米左右。最后两栋又没有什么小区环境。而且是大户型。想着已经买了吧先自住4到5年再置换先在武汉稳定了再说。只是这综合以上的原因，是不是这次买房有点失败？后期是否真的很难出手？ 对此你怎么看？望指教！

回答：保利时代售楼部我去了无数次 要不是因为找不到合适的房票，大户型我早就入手了 你买个房子，每天提心吊胆的，都问了我N次了... 价格，地段，学区，商业，价格，什么都是的，你还嫌这嫌那... 相信自己的眼光，长线看好，买定离手。

提问：智慧的房姐，您好！我是武汉社保政策买首套房，外地房产无贷款，自住大于。子弹70，已婚目前没有孩子。 二手房:南湖的瑞湖天地单价1.9总价165满五是否值得入手？ 新房:白沙洲东原启城113平和旭辉江山境126平对比哪个性价比高一点？（单位在藏龙岛，武昌还有其他合适的楼盘推荐吗？） 因为考虑如果有好机会随时调回武汉，是买二手房比较好还是买新房租房过度比较划算？另外我的征信上有15年有一次30元和一次980元的房贷，非恶意欠贷的，这个会影响到我的公积金和商业的贷款吗？ 感谢房姐！！

回答：你好，南湖片区成熟，沿湖自住合适，但是不高。 白沙洲目前自住环境不好，但是投资更高。 倾向东原启城，有学区优势，未来白沙洲配套起来后自住环境会改善。 征信金额小，会影响按揭贷款，建议通过申诉抹除不良记录。

提问：房姐你好，有个困惑想咨询。 本人34，已在深圳定居，目前只有子弹70，考虑购买深圳小产权房，目前我物色了两套小产权如下， 1松岗芙蓉立交附近，大产权房50年，距离地铁比较远，单价1.3万，可返租金三年，可签5年130%回购协议，已经有人入住，是深圳未来东部发展辐射地区。 2龙岗科技工业区附近，大产权房50年，距离在建地铁很近，单价1.9万，预计今年8月完工，距离福田市区近。如果不考虑风险，我倾向于第二套，因为距离地铁近。但考虑风险，这两个小产权都是有大红本的（感觉相对其他小产权是农村集体用地会靠谱些），50年的工业用地剩余40年，签使用权和分配协议公证，存在到期后风险，听听房姐建议。

回答：你好，子弹70，其实建议你买商品房。 1.永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，涨幅非常弱，除非你有靠谱的拆迁内部消息，不然还不如租房住。 小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值，除非你纯自住；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。 2.也不要对公寓有幻想，交易税费极高，政策暂时不允许公寓转正。 3.说说适合你的几种方案： A.70万首付买240万总价的房子（适当高平）单价5万左右45-50平米一房或者小两（买罗湖 笋岗 蔡屋围片区，福田梅林 皇岗片区，龙华中心区）投资打法 B.70万首付买龙岗280万总价房子（高平）单价3.5万左右80平米买三房（龙城广场片区）有地铁口，自住打法

提问：新人首问：上两周开始加入星球，直到昨天才看完精华文章汇总。 现状：坐标深圳，18年底购两房首套，婚后sfsd，在装修，目前预算吃紧，基本是没有子弹。 目前财务情况:预计明年子弹到50-70之间，信用额度(xyk100)，xyd200）等)。 计划：打算明年入手深圳关内落户、福田或者南山的两房(如果可以的话买三房)笋盘，做投资和出租，考虑全款购买，再做抵押。（出于现金流和资产增值的考虑） 现有问题需要咨询： 1、基于出租的投资型住房，有什么需要考虑的？深圳的租售比在什么水平？有推荐的楼盘吗？ 2、全款购买再抵押，采用信贷资金来买二套，过户之前，会受到银行监管（比如查征信）吗？抵押贷可以贷几成？

回答：1.我们买房一般不看租售比，因为租售比高的房子，很可能就是长期跑输大盘的房子。 400万内的预算，2个方案： A南山、福田学位30-40平1-2房； 关注瑞景华庭 深华园南山区 城市主场 旭飞花园 八卦岭宿舍 B沙井、光明、龙华60-70平两房。 2.不用同一人操作，离婚之后一个申请信贷，另一人做抵押。 抵押7成

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