武汉楼市误区:刚需以为买这里便宜,内行人却绕开不碰!

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：尊敬的房姐您好！目前属于卖房置房，目前子弹230，为了孩子读书就近，想在武昌区购置三或四房，要求近地铁，交通便利。目前看了几个盘：新房中有融创天域180平的四房，月亮湾的153平的三房，融创望江府160平四房；二手房：绿地国际金融城的140平三房精装修、融侨城170平次新房、恒大首府140平精装修四房。现在想从未来这几个盘发展潜力及性价比综合情况来说，麻烦给您意见。虽然是自住，但也是希望买的房未来至少可以跑齐大盘水平。望回复！谢谢

回答：你好，如果说住的舒服，武昌滨江是不错的选择，繁华之后的幽静之地，交通方便，不足的是没有好的学区。

武昌滨江发展太慢，606被砍了。未来武昌滨江发展起来，可能不输汉口，需要耐心长持。月亮湾投资不如低价潜力区，但是未来会跑平大盘。融创望江府自住不太合适，周边环境太差，性价比也一般。

这几个盘，纯投资价值不算大，能跑平大盘就算不错了。硬要选一个，建议多考虑一线江景房，稀缺资源，未来保值能力更强。

提问：房姐您好！次提问！希望得到您的回复！我在武汉没房票了，按您的投资逻辑，希望在一线城市给娃占个坑（女娃，8岁），四个一线，综合来看最喜欢的是上海（有好朋友在上海，上海教育医疗均好，凭积分有机会转上海户，如果户口能成孩子可在上海参加高考），但上海户口积分得耗时五六年，还怕政策有变；退而求其次，准备转深户买房，6月刚交社保，7月政策就变了，如果三年内深圳不能买房了，加上上半年已经涨了一波，个人只喜欢新房，现在对深户还转不转有点犹豫了（要说户口更喜欢的是上海户口），感觉三年不能买房，怕户口转深圳去了人在武汉不方便，深圳教育医疗都一般，孩子也不会去深圳上中学（中学竞争比武汉激烈），问题1:深圳短期不能买房了深圳户口还转不转，有没有意义（准备转我老婆的，大学本科，一个月社保即可，我和娃户口留武汉）？问题2:上海户口有什么捷径没？上海房票有什么捷径没？不能接受假离婚假结婚什么的。问题3:深圳不能买了，一线或者环一线还有哪里值得买？粤港澳大湾区转了一圈，东莞太乱，南沙太远，广州有雾霾，反倒很喜欢珠海，空气好环境好，珠江口西岸，深中通道和规划中的深珠通道，感觉国家还是很重视珠江口西岸，从8-10年周期来看，觉得珠海应该不错，问题4:珠海非限购区唐家能不能买？个人不是短期炒房，也不靠这过生活，还是希望买个自己喜欢的，冬天去住一住，万一再发生疫情还有个避难场所，不出租，纯度假自住。中长期能跑赢通货膨胀即可。接受50%首付，能拿出300-500个。一年内就请教房姐一次，希望得到您认真的答复！

回答：你好，上海落户有好几种方案，效快捷的方案，见知识星球内部分享。这几个城市，建议先买上海吧。深圳破限购比较简单，有2-3年的时间建仓，不用着急。上海城市化速度放缓，郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒上车刚需。市场是分阶段的，不同市场处于不同阶段，主导力量不同。

1.起步阶段，市区郊区房子价差很小，市区地段价值不断提升，市区涨的快。

2.发展扩张边界阶段，刚需主导，新区涨得快。

3.成熟阶段，改善主导，市中心大户型涨得快。同一市场，也有可能同时存在两种影响的力量。

如：上海既有新区扩张的成分，又有存量改善的成分。所以市区郊区未来会比较平衡，可能价差还会缩近，但已经空间不大，且变化会很缓慢。

上海投资的板块，详见知识星球内部分享。但其实光知道板块也仅了解大概，多军向来奉行“非笋勿入”的理念，需要看200套房，才能逐步建立自己的价值判断体系。

除了上海，广州也是个不错的选择，珠海就算了 价格被炒得太高。

提问：夫妻2名下有一套广州新塘的房子，想賣掉换房，子彈大概180。现在广州黄埔科学城和上海中环老小破房子中纠结，不知道买在哪好（上海交了十年社保可直接購買，广州沒有购房名额）明年寶寶上幼儿园，购买的房子能兼顧到和学位是的了。老公在深圳上班

回答：你好，北上广深4个城市，特点完全不同，最终演变出来的用处也不同。比如北京，集中了几乎所有的新发钞票和美元基金，又是权力中心，钳制文化传媒行业，虽然房价低但是限购限贷政策最严不容易买到，所以北京这个城市，适合做头部生意：创业，上市，网红新媒体，服务有钱人；一个字形容：莽；同时另一方面，北京各个方面也比较贵，不适合草根生存。

上海，商业发展很充分，吃喝玩乐一条龙，也比较国际化，各方面都物价比北京低，非常适合中产以上阶级作为消费城市，但总体人群比较精致，不适合野蛮生长、繁衍后代。

深圳，商业发展很充分，虽然没有上海潮，但是居住环境和物价都更低，除了房价现在排名各方面都还不错，没有太多人际关系权力关系网络，适合草根创业普通人打拼。

广州，商业发展充分多样，也能国际化，吃喝玩乐一条龙，各方面都物价都低，花不花钱都可以，除了城市面积太大房子万一没买好没把握以外，都很好，尤其适合繁衍后代，网络上知名的多娃人士，大多居住在广州。上海投资的板块，详见知识星球内部分享。但其实光知道板块也仅了解大概，多军向来奉行“非笋勿入”的理念，需要看200套房，才能逐步建立自己的价值判断体系。

把新塘这套出手，入手一套黄埔上车盘。

提问：房姐好！目前持有万科御玺滨江一套，是准备自住的，主要考虑舒适型和孩子教育方面，只用了商贷。之前还有一套江汉区海虹景的老房子，目前卖掉了，考虑老房子潜力慢，18年后就一直在降价。因为老公有深圳户口，本来打算在深圳买个小房子的，后来被限了，没办法买了，再一个感觉大基地还是在武汉，而且深圳限购后短时间可能涨幅不大，武汉虽然受疫情影响比较大，但未来发展可期，现在全世界都知道这个英雄的城市了。所以现在想拿出100到150万，再买一套武汉房子，把公积金政策用足，目前我公积金不算老公的，每个月5000，应该可以贷满50万(公积金已经用过一次，提前结清了)，也就是想看下总价200万左右的房子，投资用，出租及房子，所以关注70到90平米小户型。我和老公都是从事金融行业，发展社会上普通大众的人的钱除了房子，真没好的去处，股票基本韭菜，只能玩玩儿，不能当真;信托产品率还可以，风险也大，目前很多信托公司都是刚兑硬撑;普通理财跑不赢通胀，放着就是贬值，其他非银理财看深了都不靠谱...只有房子就算没看准，也不会赔得啥都不剩，跑赢通胀应该没问题，风险小，增值可能性大。很多朋友说未来拉开差距的从房子会转到股权投资，可不是谁都机会投好股权的，现在市场变化太快。说了这么多，还是想请房姐帮忙分析下，武汉这个价位可以买的盘，小区里大户型和小户型相匹配的那种小户型，因为大多年轻人喜欢这种吧，把老人安置在一碗汤的距离，又分开住，我周围朋友好多都是这个想法，想着好出租，也好出手。求指导，求指正思路。

回答：你好，思路正确。房子有低利率长年限的杠杆可以对通胀套利，所以股市的还是比不上的。房子是普涨，股票/公募基金不是普涨。专业股票投资人投资的股票涨幅能做到高于房产涨幅，但综合未必更高，原因是杠杆的比例和成本。

公积金的正确用法是取出来。公积金本质就是一种强制储蓄。不用强制储蓄，当然是好事情。给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎 公积金贷款表面利率低，实际成本高。所以大部分想薅公积金羊毛，注定被反薅。公积金存在的另一个意义是，体制内的避税收入。多要一只鸡肋，你会损失一整只鸡。舍弃一只鸡肋，你能保住大部分财富。

子弹150，建议多开发一张老人票，入手2套低价潜力盘，商贷或者组合贷，尽量贷足，才能利益化。投资和自住的选筹思路不一样，如果是投资，首先是板块，其次是价格，最后才是你说的户型这些因素。

武汉投资的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好。分别从投资 自住的角度帮忙分析下短期（5年内） 中长期（5-10年）武汉东西湖新城桃李郡（听说附近有规划北师大武汉小学 可能私利 ）和后湖星河2049这两个楼盘，如果首付在55万左右，月供在9000以内，这两个楼盘可以考虑吗？还有您建议其他更合适的投资楼盘吗？

回答：你好，投资不建议买东西湖板块，最近东西湖的土拍火热，各大开发商手拉手炒作，所以东西湖供应量极大，加上区位是远城区 涨幅不如主城区。

纯粹看你自己的教育理念以及需求，我基本不关心。成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。房子不错的话，学生生源一般不会差。武汉远城区教育水平比主城区差了不少。不要对挂名学区抱有太大期待。

这2个盘对比，星河明显更好。

提问：新人首问:房姐，坐标广州，不自住，总价450以内，在您给的选筹中，看了俩，请您指导:1.万科城市花园，110平，南向三房，目前38000+，房源多，单价多少可以出手；2.天朗明居，101平，南向三房，2层，光线一般，单价41000。选哪个合适？

回答：1、第二CBD的重要节点一定是“金融城”、“鱼珠”这两大节点，这两大节点决定了第二CBD能否起势，说白了就是如果这两个节点的商务写字楼人潮涌动、产业落地了，就代表第二CBD成了；否则，就是花架子2、目前来看，“金融城“这一节点明显是卡在岑村机场的限高，但背后的周边用地少、拆迁难度大等因素也是很大的困扰因素；所以，第二CBD的牵引力可能是鱼珠，以保利鱼珠港为”火车头“的鱼珠才有可能是第二CBD 的大杀器3、广州东进大概率是会跳过员村、天河公园到金融城，甚至大概率也会跳过金融城鱼珠。想想看金融城到鱼珠直线距离3.5公里，跳过金融城一路沿着珠江、顺着黄埔大道东进3.5公里到鱼珠是完全可能的4、第二CBD是一个狭长的临江布置形状，那么鱼珠基本上位于整个第二CBD的中心位置。另外，黄埔区为了发展老黄埔，已经发力着力打造以“鱼珠”为头炮的经济商务区这2个选筹更倾向万科城市花园。

提问：房姐，怎么说服父亲把房子抵押炒房，前年1月入手三套，已收获颇丰，但老人总说贷款睡觉不踏实，现在扩张必须要有现金。

回答：这件事等同于动用你父亲的“棺材本”炒房，他心里变得不踏实，而你要怎么说服他把棺材本给你？我们前段时间做过类似的内部讨论，大部分人的结论是不要。每个人内心对金钱的看重程度不同，特别是我们父母那一代。手里要有点余粮才能安心睡觉，不然总是睡不安稳。说白了这就是“安全感”。

因此如果你实在要利益化，那首先应该解决父母安全感的问题，如果解决不了，不建议硬行劝说。父母不在乎子女飞得高不高，只在乎子女飞得累不累。反过来子女也不要老惦记着父母的棺材本，关心一下父母的内心，你已经多久没回家看ta了。赚钱的方式有1万种，但你父母的安全感却很难获得。

提问：美丽的房姐，您好，想请你帮我分析一下 背景：我大学毕业两年 26岁 北京工作（工资15K，回汉后工资会降）家在襄樊，没有女友，2~3年后 计划回武汉。目前家里和我的积蓄+再借一点 40子弹，条件不太好。请您帮分析一下：

1、现在要不要加入买房大军，还是等到一定岁数再买

2、有没有必要一定在武汉买房，能不能在襄樊买房；

3、如果买的话 我该怎么利用仅有的这些钱，去选挑选价格，楼盘、位置

4、根据目前经济、工作状况，如果在武汉买房，美丽智慧的房姐，能不能够推荐适合我的楼盘 ;

5、买房会影响到我未来很长一段时间的工作、生活，请房姐提点一下：买房后，生活和工作该如何规划，让房子负面影响降到

回答：1.买武汉，现在买，别买襄樊。

2.逢笋入，保证确定，武汉投资的楼盘见知识星球内部分享。

3.如果月供压力大，建议优先考虑二手房，租金可以缓解一部分月供。能留在北京就继续呆着，不要老想着回武汉。如果是我，能留北京，一定会留下来。

你的问题，无非是老生常谈的“奋斗还是安逸”问题。当然是奋斗！人不奋斗，和咸鱼有什么区别？说实在的，谁不是这么过来的。穷人的任务是先挣钱。

有几个小建议给你：

1、正视自己的状况，承认自己家底的薄弱。虽然说“穷人的弱是全方位的弱”，不好听，但你要反过来理解，对于任何要升阶的人都要全方位提升自己。不能仅仅在资产和收入上，还要在生活方式、社交圈子、交友情趣、审美消费上全方位地提高。

2、不要玻璃心，不要太着急。战略和战术一样重要，房产投资本来就不是一个急于求成立马兑现的事情，做人做事一样，心急吃不了热豆腐。全方位的强，还需要你内化修炼一颗与自己财富匹配的强大心脏，宽广眼界，多维认知。

不要在柴米油盐上去找存在感，要去星辰大海里做一方霸主。你的财富不主要来自于工作。人生靠康波，先把武汉的房子买了。

提问：司法拍卖房可以考虑入手吗？

回答：法拍房套路多，表面便宜不代表真便宜。法拍房的玩法不是公开去拍。真正的的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走个形式。流拍，流拍后处置，判决过户... 法拍的成本，不是挂牌价。

打点官司，执行时间，清场，债务，户口...每一步都需要钱和精力。拍卖的底价是221，假设房子没有别的债务，最后花的钱基本都要过300如果拿不到房，几百万拖个一年半载，几十万成本又进去了。

因为本身你是新手，我不讲这些你可能完全意识不到有什么问题。所以中介推给你法拍房，大概率是有利可图

提问：请问房姐姐，哪里是领涨区？

回答：1.你要看板块的发展阶段，是属于启动初期，发展期还是成熟期。成熟区大部分利好已经兑现，价格也处于高位。发展中板块，配套正在逐步完善，价值在不断兑现。启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，学校等资源都处于待建状态。

2.功能分区不同，价格表现也不同，比如CBD，CID，CLD，或者学区。

3.其实每一次领涨的板块都不同，这跟ZF的炒作强相关，板块轮动。已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，就不要再进。年轻人和热钱集中的地方一直也是领涨区。但是补涨区永远是固定板块。

提问：房姐，您好，麻烦分析下光谷中心城未来发展，是否可以发展起来，听那边的未来规划很。

回答：武汉现阶段规划比较混乱，到处都在规划新区，加起来有30多个，每个区得做出自己的Z绩。判断一个新区能否成功，可以参考以下几点:

1.不看区级新区，起步市府推动新区和省府推动新区，谨慎对待庞大的新区。

2.市府省府相关办公迁入的新区，利好更快实现。

3.以文旅为主题的新区，发展不起来，特别是在非旅游城市。

4.先卖房后建配套的都是伪新区。

5. 产业定位和城市严重不符的新区是天方夜谭。

光谷东满足以上几点，大概率会发展起来。目前光谷东肯定是高位，长远看光谷东依然很值得期待。光谷也不缺有钱人，如果产品不错也可以长持我是可以接受的。

提问：房姐好，武汉买二手房有好多中介，这些中介有什么区别，怎样选择？目前知道的就是中介费不一样

回答：好中介的判断标准，我说下自己的经验。

1.沟通起来感觉很舒服，对区域了解上基本上没有盲区，即使是有盲区，也会赶紧问，问完之后告诉你。

2.姿态低，说话很客气，不该问的不问，如果问了不该问的，很快能圆场。我遇到好多傻中介卖周边的品质盘，他们的姿态就跟那房子是他家的一样，一副爱买不买的态度。

3.有车的中介，车上比较干净整洁，没什么烟味；

4.开车比较稳，没有路怒症，不闯红灯，不压线；

5.客户在场的时候，不抽烟，如果客户抽烟他们陪一下，这个另说；

6.每次看完房，主动收鞋套；

7.跟卖家沟通的时候，很积极，该问的都主动问；（有的中介让他问一些信息，死活问不出来，沟通能力上有问题）

8.不乱发微信，正常发一下微信这个都能理解；有的中介给你发完二手房之后，又给你发新房，这种我直接就拉黑了

9.中介费该优惠的都去主动申请

10.能很快看懂你的需求然后推荐合适房源，房源筛选上比较用心，不乱带你看房；至于如何挑中介，我的过往经验，首先是自己要有筛选能力，如果遇上自己觉得不靠谱的中介，果断停掉，你将就对方，自己就吃亏了。

二是让靠谱的熟人帮你推荐，是熟人跟那个中介有过成交历史。

三是从链家网站上看评分及成交量综合还不错的中介，然后线上联系，觉得对方还不错，再去线下找他们看房。很多人次买房，都是随便找个店面找了个中介，最后就成交了。大概率上，这是极不靠谱的。

提问：房姐，18岁的年纪应该做什么，以后才不会后悔？

回答：无论你做什么，你都会后悔。人生总是在选择，选择的本质不是你获得什么，而是你愿意放弃什么。只要有放弃，你就一定会遗憾。不完美是人生常态也是生活常态，我们也别贪心，习惯就好

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出武汉投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别快一步实现财富自由。

知识星球热门文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《深度剖析——为什么买100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》

如果你也喜欢房姐的问答内容，请点击右下角的“在看”，么么哒～