武汉楼市:这些地方乱买,5年不涨还被套!

壹

提问：你好，北方县城体制内科员（事业编），家里原来有厂，2017年征地拆迁补偿1800w，2017年下半年找链家以公司名义全款入手门头沟780w一手住宅135平米（至今下不了房产证），入手门头沟470w龙湖商铺一套、良乡大学城420w商铺一套。三亚全款240w住宅一套。目前家庭年入35w（租金大头）。①请问怎样优化现有资产 ②门头沟新城s1号线上岸站附近现新建商品房林立，大牌商品房都已陆续入住。你对石景山门头沟不看好，现情况是否改变呢？③重庆两江四岸今年是什么行情，2025年前行情有多大？

回答：你好 你所有的问题，根源都出自县城。因为县城的环境，你的视野和认知变窄，对于大城市的发展感知力衰弱，所以听信了链家，用公司破限购，全款买房，买到了门头沟没有下产证的房子，门头沟的商铺，良乡的商铺，以及三亚。

贰

提问：房姐老师好，请问卖装修好了的房技巧有哪一些？通常多长时间售出表明是正常市场价格。

回答：一是装修本身是否出彩，以及你要不要卖装修溢价，如果不卖溢价就不难；二是你所在地的市场，比如一二线城市，如果是普通住家装修，市场面比较广，卖出正常，设计比较好的有优势，但如果在三四线城市做一个北欧风，工业风就很难卖，不如白墙或者毛坯，但不管什么城市，如果屋内掉墙皮到处发霉发黑一泡污就比较掉价；

如果想快速高价卖房，参考知识星球内部资料《卖房科技树》。

叁

提问：房姐好。今年初3,4月份比较冲动的买了一套40年酒店公寓，明年9月交房。位于南京河西，觉得总价不高一共110来万而且是付一半也不限购，当时本来手上有50万准备投资，没考虑太多。后来贷款时出了点问题又觉得公寓投资没多大意思又不想买了，但退不太好退，销售是说可能付10个点违约金我当然不会信我也有问律师方面我没有违约。再后来又准备凑钱付完算了，做也能做，但一想一共付100多万买个小公寓投资实在不划算，而且今年本来大市场现金流就紧张。现在比较犹豫，到底是明确不买这个公寓了找律师然后肯定经历一个很麻烦的过程去退呢？还是凑钱先买下来好歹是个小资产放着，等手上确实缺钱了卖掉，我知道公寓不太好卖不过再转手准备保本就行。存投资性质的，烦请建议

回答：你好，公寓是坑中坑

肆

提问：房姐，能否说说您为什么不建议我们投资吗？

回答：从投资方面，没有学区的房产获得学区提升的概率更大，特别是在一个教育集团化，或者扩大划片，新区迅猛发展的城市。

从个人财富方面，上学目前是投入产出比很低的活动，本科以后就是负，这个正在逐年下降。

很多人的目标是考上好大学，这个逻辑已经错位很久了。

三十年前，大学生基本等同于好工作，那个年代一份好工作可以说是获得财富和地位的途径，与其说是考上好大学，更多的是获得美好人生。

但在今天，这个关系不再对等，对应不存在了，把考上大学当做目标是一种浅层思维导致的谬误，更是植根于大众智力不平等基础上的掠夺游戏。

不否认好学校里有聪明人出现，但逻辑是因为有更大比例的这种聪明人，或者说，这个组织通过游戏规则来获取更多的聪明人，所以这个学校才被视为好学校。

规则，

利用规则，

修改规则，

才是真正的力量。

伍

提问：新人首问：房姐您好。坐标武汉。一套万科金域蓝湾自住。三房104平，婚前购买，暂无出售打算。现有子弹180万，想这两年在武汉进行买房配置目标后湖，家中有小孩想兼顾。因为我们生活开销较大，孩子比较小，家庭还贷能力不强，我职业稳定收入14万老公自己创业收入15—30万之间，今年收入大打折扣。因我的名下还有弟弟的一套房子，在JLH的前提下（老公此前有房有贷，现已将房子卖掉）如何投资配置？后湖目前看的有海赋江城（学区好、价格高）、万锦江城、晋合金桥世家、百步亭金桥汇，越秀。在关注新盘百步亭和谐里和幸福人家。想问下如何找到您所说的那些对折扣房笋盘比较熟悉的能力突出的中介呢？

回答：通常我们自己看房过程中已经筛选过几十个中介，最后找到自己靠谱的御用中介(有公司壳)，不去找外面的绿皮黄皮。

陆

提问：房姐您好！我在沈阳市于洪新城碧桂园银河城有一套全款123平的住房，在和平区南十马路有一套44平南北朝向四十年房龄的老房子。我想把老房子卖掉，再买一套八十平左右的双，算作投资，等孩子（今年三岁）上高中再卖掉。麻烦房姐推荐一下哪些楼盘值得入手。另外我现有的那套老房子是否还有保留价值？目前是沈阳铁路实验小学和一三四中学滨河路分校学区。

回答：你好，感谢大额赞赏！投资不建议买学位房。首先学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我基本不关心。成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成！

如果是考虑孩子读书，建议入手一套小户型双挂学位，自住在附近租房子，投住分离。

沈阳纯投资需要考虑三重宏观因素与三重微观因素，宏观：

，城市是否有投资价值。人口、资金净流入水平是否高，土地供应量大小，二手存量房多少。

第二，片区是否有投资价值。片区是否有政策加持、地铁加持、商业配套加持、学区加持，政府与企业的【实际资金投入力度】、【实际人口导流力度】是否充足。沈阳特点是政策天花乱坠，落地效果很一般。不要看他怎么说，要看他怎么做，钱真正砸在哪里。

第三，投资项目的潜力。投资大忌，只买自己喜欢的楼盘。你喜欢的楼盘大多配套成熟、小区绿化物业完善，或者像万科这种精准收割中产阶级的开发商，卖家已经把五年的投资吃掉了。投资要买现在一片荒芜、被市场低估，未来可能一飞冲天的标的。沈阳投资的板块，详见知识星球内部分享。

柒

提问：房姐，您对省会城市远郊盘，怎么看？远郊多少距离没有投资价值

回答：买远郊，要地铁和人口导入并重，才值得投资。很多远郊只是政府画饼，没有大的基建和配套投入的远郊普通人难以入住，投资更要远离。

要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。

传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。

一般省会城市不要超过15公里。城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外围拓展。

超过这个距离，无论是新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。

这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。

真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征：

距离老市中心不超过15公里

干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路）

学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建

拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，是双线、三线换乘。

捌

提问：房姐您好，我是看了您的公众号才加入星球的。不是因为我有炒房的强烈动机，而是您对社会和经济的理解深度令我折服。我是抱着学习的态度加入星球的。我是工薪阶层子弟。在北京读完博士后，进入了一家体制内单位。工作不累，一年税后收入二十万出头，公寓房。因此，就温水煮青蛙，浑浑噩噩多少年过去了。除了自己在专业上有进步之外，几次提拔都被人给顶下来了。现在面临重新选择。一  在体制内继续干，结识有实力的人，力图走仕途。二  停职留薪，得到一份雷打不动的保障（一月八千多），获得自由之身，出体制靠自己的专业找工作，工科博士，专业自我感觉还行。您看利弊在哪里怎么选？

回答：你好，先正视一个问题：“几次提拔都被人给顶下来了”，为什么？

有人的地方就有江湖，社会中被不公平对待一般两个原因：

一、你太弱，二、别人奉献了更多你没看到的东西。

没有后台，是尽早和有实力的人结成君臣关系。通透的领导，对人就是要分远近亲疏的，为了嫡系牺牲外人的利益，理所应当，甚至是刻意的杀鸡儆猴。如果弱到连脸面都放不下，更无法护卫君的领土与利益，被排挤是自然的事情。有些时候，会有老员工、副职领导和颜悦色，甚至和你称兄道弟，这些人大多是没有资源说便宜话罢了，别因此产生错判，更别忘了职场的丛林属性。

我教你的不是办公室斗争，是判断敌友的智慧。思想可以特立独行，行动要做到顺势而为。工科博士群体很容易形成路径依赖，大部分人完全没有想到可以有其他体制外选项的可能性。带着救生圈，是永远学不会游泳的。我倒是不建议你现在直接出来折腾，先摸索副业，小有成就了再考虑方案2.