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天下苦高房贷利率久矣
是的，你没看错。
这两年，是买了房的在煎熬！
楼市政策的逆转，形成最新的局面是：
已经买了房的人在吃亏，
政策利好倾向没有买房的。
房交会购房窗口期延长，
“武汉新城”又来了，
二环内限购区新增一张房票，
对照2008年和2015年，目前所有手段，怎么看，都透着熟悉的味道。
答案还是那些答案，但经济环境今非昔比，问题早就换了：
存量房贷利率居高不下，与新增房贷利率的差距越来越大，还拉开了至少大半年的时间差！
去年，三次下调5年期LPR，已经买了房的，只能眼巴巴等到下一年1月1日开始下调。以前接高价盘站岗，没想到，月供支付着5-6%的利息，也能站岗啊！
回头看看买的理财，收益率能到4%，就得偷着笑了，还是没跑赢房贷利率，加上养家的硬性开销，烧得钱包日渐消瘦。
换了谁，都觉得自己是个大冤种，为什么偏偏存量房贷利率不能同步降？
甚至，在背负存量房贷利率的生态链里，还衍生出一条“谁比谁更惨”的时间线。
2020下半年开始，买房人承受的房价下跌之快、利率高之苦，远远比2017年来得更猛烈。
肯定有人会说，2016、2017年的房贷利率也很高啊，但是，你买得早，起码吃到了城市红利、坐实了房价翻倍的好处，甚至还享受着利率打98折的银行优惠。
然而，2020年买房的人，只见过短暂曙光，楼市随即转瞬即下，一直趴到现在，没好起来。
从后来的结果复盘当初，2020年从下半年开始，全国上下，朝着“经济复苏”一鼓作气。
楼市是最好的窗口，土拍市场也延续了这种集体情绪，达到高潮。
后来的后来，大家都知道了，2021年土拍一路高歌，惨遭房企三道杠和金融两道杠的管制，楼市高温撤退，房价回到2016年。
小钱，本地人，因考虑换一套优质的学区房，2021年买了汉口CBD，是非常典型的武汉改善群体。
之前利率5.45，现在下调到5.135，月供相比去年，少了100块，微乎其微。![]()
改善买房同样压力山大更具有代表性的，是小周，新武汉人，2020年底上车，在白沙洲买了婚房。当时，楼盘捆绑车位优惠，他索性用总价200多万的总价，拿下了一房一车位。
然后，小周在汉口银行办了组合贷，首付60万多一点，贷款140万，当时的商贷利率5.68，公积金3.25，算下来，月供7千出头，还30年。
去年下半年，小周从公积金账户取出来8万，提前一个月预约了提前还贷，交了总房款万分之一的违约金。
后来，商贷利率降到了5.48，今年是5.3，与当下武汉执行的4.3，足足多出了1个百分点。
当初银行推行LPR，一副要把固定利率送进历史尘埃的架势，行外人受舆论影响，匆匆选了LPR，其实压根没弄清楚其中的门道。
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LPR并不完全市场化
既然存在报价，LPR就并不是真正意义上的自由利率，随市场波动而调整。实际上，LPR报价在MLF基础上加点形成，而MLF基本由央行决定。现在，大家应该都清楚了，话语权还是属于央行。既然，LPR不完全市场化，信贷市场自然也会存在滞后性。话说到这里，为什么存量房贷利率不能跟随政策及时调整，相信大家应该就能明白底层逻辑。同时，所谓在商言商，当初买房，购房者跟银行签署了正式的商业合同，那就意味着，双方都必须遵循契约精神——银行不能拒绝契约下的提前还贷，贷款方不能要求契约范围外的低利率。那么，购房者只能呼吁相关部门与银行积极协商，压根不能、也没有任何强制的力量，强迫银行降低存量房贷利率。
近三年，买房不再赚钱，已经成为共识，收入回不去2019年的水平，大多数人都是百万、千万的“负翁”。
提前还贷，少还点利息，就算赚钱了，因此，从去年年底，刮起了提前还贷潮。
如果降低存量房利率，可以非常直接地减少月供成本，每个月多出的钱，变向鼓励消费，对于银行来讲，也能缓解提前还贷后带来的运营压力。
大多数人偿还月供，选择的是等额本息，是否选择提前还款，应该结合自身资金状况去分析选择。
据一位购房者估算，其2022年申请了总额114万元、利率5.35%、期限25年的房贷，还款方式为等额本息，如果提前还款50万，在还款期限不变、减少月还款额的情况下，将节省约39万元利息；如果只缩短还款期限，不改变月供金额，将节省超70万元利息。
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提前还贷，也得精打细算
现在，武汉有些银行，提前还贷的预约队伍，排到了6月份，等不急的武汉购房者，看看精明的上海购房者，贡献了一番高赞操作。
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群众里总有高人
并不是所有人都适用，就怕有些人受舆论影响，不必要地预支了原本用于其它生活需求的积蓄，通通给了银行，做出了激进的决定。
有些人提前还贷，并不是因为手里有钱，而《三联生活周刊》洞悉了部分真相：很多提前还贷的资金，其实就来自金融机构的新增低息贷款。
同时，提前还贷的拥挤，会变相压抑一部分正常的置换需求。
根据《财经》报道，2022年底，有购房者计划将老家的房子卖掉，去另一座城市买房定居，结果，光是提前还贷就让她等半年。
银行从来都是金融政策的真正制定者，利率调整，全国听央行指挥，远非地方政府所能左右的。怎么疏通金融政策的通道，需要武汉官方发挥主观能动性。
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下调存量房贷利率的难度，可想而知
2月6日，武汉官方发布的《市人民政府印发关于激发市场主体活力推动经济高质量发展政策措施的通知》，把房地产业列入了困难行业。
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图源：武汉市人民政府官网
这个应该是想让该看到的人看到，也确实是武汉在向上发出求救信号，希望谋求更多的政策支持。
其中，有一条，非常微妙。
“在我市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。
从执行层面来讲，这句话，富有一定的想象空间：
新增的购房资格，怎么审核？认定的条件是什么？什么叫“可实行购房资格”？“承诺办、容缺办”如何操作？界定的范围是什么？
面对房住不炒，大家都不敢明面上直接放开限购，武汉借用疫情防控的套路，想出了“动态调整”的搞法，给自己留一条退路。
不能否认，尽管政府操盘思维的惯性依然存在，但能出的利好，每次尽出，有的还在路上。
只不过，大家缺的不是一张房票，而是困于高利率，扛着高月供，不得已减少生活开支，顶着压力提前还贷。
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羊锅说楼2023-02-08 17:08:54来自北京市
