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卷到最后,开发商从甲方活成了乙方

羊锅说楼2023-05-29 17:31:58来自北京市

代建越来越抢手（图源：网络）

光谷要有绿城的项目了，叫“中心城投绿城雲庐”。明明绿城没有在光谷中心城拿过地，怎么冒出了冠名的新楼盘？

答案，在这张海报里。

这是2021年12月21日土拍的P(2021)194号地块，位于光谷中心城南区。甲方变成了光谷中心城城市开发有限公司，乙方则是绿城管理。

此绿城，非彼绿城。

2010年，绿城管理就奔着代建去了，3年前在港交所上市，号称“代建第一股”。估计集团层面也没想到，曾经的边缘部门，在楼市下行期竟然一鸣惊人，2022年，高达46%的新拓面积，来自地方城投平台公司，收入占比接近30%。

绿城通过“代建”为其他房企趟出了一条生存之道：

曾经强势的房企，为了活下去，主动卸下甲方的偶像包袱，目前超过60家房企已经盯上了代建，曾经的甲方转换成乙方们，要卷起来了。

— 壹 —

issue

地块就那么多，其素质参差不齐，60多家代建公司虎视眈眈，万科又当了回预言帝。

2021年，万科说房地产行业从“白银时代”进入“管理红利时代”。那时候，大家还懵懂不知。

重点在后半句，“在新的时代中，作为一家房企，首先需要认清当前的形势，其次是寻找新的机会，去主动适应变化。”

代建成为新风口（图源：网络）

近两年，武汉土拍，靠地方城投平台公司撑场面，以前主要负责投融资、修路搭桥、保障性住房等市政项目，压根没有商品房开发的实战历练。

何况楼市大环境堪忧，如果自己硬上，一旦砸手里了，还要背个国有资产流失的罪过，所以，根本不用奇怪，武汉2021-2022年出让的地块开工率，不足30%。

另一方面，过去那套拿地、开发、销售的一条龙模式很难继续下去，民企普遍缺钱，日子过得艰难，2023年前4个月，近7成百强房企都没有拿地。

这时候，代建凭借“轻资产、抗周期、高毛利”的优势，从苍蝇腿肉一举成为眼红的香饽饽，尤其适合品牌口碑好、产品品质高的优质房企。

— 贰 —

issue

肉眼可见，代建赛道会越来越拥挤，但不是所有人都玩得转，地方城投平台公司也在合作中精明起来。

代建没那么简单（图源：网络）

明面上看，地方城投平台公司出钱拿地，再投钱开发，房企代建管理，提供设计、工程、成本、营销、物业等全套服务，拿到一笔3%-4%的管理费，甚至还会有销售提成，似乎大家都有美好的未来。

但地方城投平台公司不傻，这么一来，自己得承担项目前期所有的资金投入，万一卖得不好，代建方该拿的钱照拿，几乎没啥损失。

地方城投平台公司不能亏本，就会要求出资代建，代建方品牌资历优秀，还必须保证盈利，当手里的地，遭遇多家代建方哄抢，小股权代建操盘方式，将会成为楼市主流。

不是所有地块，房企都能拿到代建的入场券。这也是绿城管理突围代建的关键。

此前，江夏藏龙岛的长投绿城蘭园，二七滨江的绿城黄浦湾，军山新城的凤鸣桃源，以及新进的中心城投绿城雲庐，要么跟着光谷、经开的产业走，要么跟着长江的滨江商务区，一定不会违背投拓口的职业本能。

绿城管理第一个代建项目（图源：网络）

产业、地段，起码占一条，还要看地块捆绑的附带条件多不多，更重要的是因委托方资金、对市场的研判等问题导致的停工、拖欠施工款也不少，以免接了个烫手山芋。

说白了，地方城投平台公司挑剔，代建方更要谨慎。

— 叁 —

issue

市场对代建楼盘，无非担心挂羊头卖狗肉，但只要品质过关，是否正统出身，无关紧要。

最大的隐患莫过于，开发体量大、周期长的项目，如果中途更换了代建方，将导致同一个项目的不同地块，甚至不同楼栋，最后兑现良莠不齐，交房货不对板，找谁负责？

只不过，代建盛行，对土地财政不会太友好。

土地依赖还会保持惯性，参与土拍挂，是在一手土地市场打新，直接与财政收入挂钩，而代建挑地，相当于二次优胜劣汰，这就好比新房太贵，改头买二手房。

公开的土拍挂，地方城投平台公司主力接盘的趋势，短期不会变，负债压力会变大，并且，政府会返还一定比例的土地出让金，进一步影响土地财政收入，本就不富裕的地主，雪上加霜。

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