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雄楚大道击穿武昌（图源：网络）
当年，为了成全高新产业，洪山区把自己的后路全给了光谷。街道口、广埠屯以东，金贵的核心区，少有余粮，很快便隐退楼市，以至于，后来的很长一段时间，提起洪山区买房，第一反应直接对口白沙洲和南湖，然而，南湖很早就挂空挡了，白沙洲能入眼的，现在不出三家。由于白沙洲旺盛的生命力，洪山区的购房热度西移，武汉楼市却忘了一个更重要的事实：洪山区二环附近，新房一直拮据，古早二手房，遥追2008年，最近的已是上一轮行情的2016年，口袋从未如此拮据。由于常年断档，同样的价位，一个二环边的石牌岭，一个内环的沙湖，不仅跨了个行政区，直线距离还超过了4公里，居然都能干成竞品。杨家湾，洪山区里长得最像光谷的板块，冒出了一个十几年难得一见的百万方超级大盘，洪山自己人都懵了，把隔壁的关山给震醒了，武昌区二环附近的也兴奋起来了。地铁2号线杨家湾A出口对面，就在雄楚大道边上，有个地块，围挡神秘地拦了2年。6栋住宅都快干成现房了，幼儿园、小学也在动工，这是要闷声干大事啊。![]()
最新工程节点实景图
直到11月22日，网上有消息称，武汉经开外国语学校（简称“经开外校”）要进洪山区了，洪山教育局官宣是在一个叫“华中科学生态城”（简称“华中科态城”）的楼盘。随着公办民办实行统一教育划片，优质的小学-中学一贯制“双保险房”，成为武汉楼市的香饽饽。汉口有育才系、长春街系，武昌有实验系、华师系，但分校与本校只是商业合作关系，不受本校约束管理，挂牌就只是买个品牌加盟费，只有校区是最高级别，根正苗红的“嫡系”。洪山教育局官宣的“武汉经开外校华中科学生态城校区”，直属经开外校本校，资源配套上是和本校共享，其教学和管理都纳入统一考核。![]()
经开外校实景图
经开外校与武汉外校同根同源，采用“一体化”管理模式，教育质量和本校一样有保障。坊间流传，入读经开外初，等于半只脚入外高，而外高又是清北起航的地方。武汉经开外国语学校于2019年8月创立，是一所具有高起点、高品质、高站位，与国际接轨的新型寄宿学校。现有小学、初中、高中（含国际部）97个教学班，师生人数4500余人。师资力量雄厚，拥有全国优秀教师、省特级教师15人；省骨干教师、市学科带头人、市名师15人；市优秀教师、区学科带头人、区名师20人。2023年经开外校初中部首届毕业生，中考所有指标，仅次于本部，排名武汉第二，经开外校一战成名。![]()
数据来源：江城大家长武汉初中23-24年度评级(中考成绩)
“武汉经开外校华中科学生态城校区”将建设为36个班的九年一贯制公立学校，设立小学部和初中部，武汉经开外国语学校将委派共计20名教学管理团队，包括3名校长（1名校长、2名副校长）与17名核心骨干教师，堪称公立的学校，民办的配置。![]()
武汉经开外校华中科学生态城校区效果图据悉，2023年12月初，教学楼已经出地面，预计今年4月主体结构封顶，2025年3月完成竣备，2025年9月正式开学。
引进的学校就像一个切口，打开了洪山创新智力汇集的“源头创新区”，华中科态城方圆10公里以内，武大、华师、华科三聚首的18座头部高等院校云集，高校教师、海归引进人才，合围顶尖人文知识圈。“学霸圈”因教育深造完成了社会阶层的上升，他们本身就非常重视后代教育，反过来，优质的教育生源，未来也会反哺外校的名号。![]()
示意图
据说，经开外校9年的基础学费约90万元，但给钱也不好使，读小学，小孩和家长都要面试，华中科态城一套房，首付仅需50多万，就可获得入学资格。教育，被视为改善的第一原动力，但不能满足所有需求。从武昌区、洪山区到东湖高新区，整个武昌二环，普遍受困于新房断供之苦，转头二手房，5-8年前的房子，颜值是硬伤，或者体量太小，撑不起园林景观，没有生活氛围，想要一线临湖的生态，就得牺牲便捷的交通和生活配套……华中科态城，为改善而来，无论规模、规划理念、商业业态、教育质量，是以小换大、以旧换新的上上签。总建筑面积约百万方的“荷马史诗”，商住比例七三开，无论是前期的资金沉淀，还是后期的自持运营，又是一场非常人所能为的极限挑战。![]()
破百万方的“长龙”
其中，近60万方计容建筑面积的商办规划，将由CRTKL设计，这家公司是个“深圳专业户”，操刀的深圳万象天地，荣获综合商办项目类别综合体金奖，还有深圳金地威新中心，拿下综合商办项目类别办公/写字楼金奖。联想全球总部、VIVO全球AI研发中心、武汉小米总部等科创类总部，都是CRTKL的作品展，精准对应华中科态城的定位和业态。约27万方商务办公集群，包括总部基地、创新产业集群、科技创新中心，后期引入不少于1家世界500强前200名的互联网企业华中总部，据说，鹅厂、小红书已在洽谈中。约10万方商业，其中约8万方购物中心，已签约华润商业。![]()
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TOP1华润万象生活
此外，约3万方的精品酒店、约16万方的租赁公寓，一旦就位，华中科态城将成为区域唯一超百万方的鸿篇巨制，重构洪山，与武汉同频共振。华中科态城的地理位置很微妙，位于洪山区和东湖高新区的中间，背靠洪山大学城核心，展望光谷科创大走廊西部起点，这是一场城市空间战略部署的权衡利弊。武大、华科领军的洪山大学城，提供全国高校人才，光谷科技创新大走廊，横跨武鄂，联动武汉城市圈，华中科态城依托西部起点，将打造以互联网金融产业、高新科技及科技健康产业为主的“产学研”一体化第四代产业园。![]()
华中科态城区位图
武珞路-珞喻路、雄楚大道，珞狮路和民族大道，纵横交错，两湖隧道从地下跨越洪山和武昌，20分钟车程，武昌内环滨江-光谷沿线，每隔1公里，就经过一座豪华商圈，包揽武大口腔、省妇幼在内的5所三甲医院，拉通武昌核心区。![]()
武商梦时代7天不重样（图源：网络）
地铁2号线，又是唯一横穿武昌所有中心城区的地铁，从杨家湾站上车，只需1站换乘11号线，直达光谷中心城腹区，还有规划中的24号线，将与华中科态城C、D地块接驳，大大提升未来公共出行的便利。![]()
图源长江勘测规划设计研究有限责任公司
华中科态城将借助立体式交通骨架，调动武昌的金融、洪山的高校、东湖高新的产业，有利于拓宽校企合作的通道，有利于培养专业人才，推动科技成果转化，一鸣响三区。纵观国内外的著名产业园，由于高新科技产业的特殊性，对生态环境有着严格的要求，活生生的例子，就在光谷中心城，光谷五路敞开了一条绿色大走廊。![]()
光谷中心城打样（图源：网络）
华中科态城享有武汉三环内唯一主城区双湖双园环抱的生态优势，青出于蓝胜于蓝。步行15分钟到东湖，南湖更近，下楼就到，纯正的南向看湖，而且正好对着南湖面宽最辽阔的地段。![]()
一线临南湖
东西两侧规划了约27万方的市政园林，主动融入城区，慷慨地敞开户外活动空间，为拥挤的钢筋森林注入绿意。在室内，窗户变成了最生动的风景画，在户外，跑步散步遛娃遛狗，与南湖一亲芳泽。平时，近可推窗见绿，周末小长假，再也不用去东湖、马鞍山森林公园挤人头。华中科态城附近的居民，不缺房子，并且有实际的买房经验，看房更加务实，注重居住品质。嘉悦府是华中科态城的住宅部分，首开1号楼即将封顶，2号楼已经封顶，不必担心交付安全。住宅外立面将引入超流体曲线，以“天使之琴”为灵感，勾勒独一无二的美学天际线。![]()
洪山区的颜值担当
未来，宽约35m的大门，将以景墙为中心，两侧入口对称而布，地下定制化高标智能车库，还原酒店式的归家体验。整个小区的园林占地约2.3万㎡，精华浓缩于约1000㎡的摩尔会客厅，入则约185㎡的峯层会所，出则约815㎡的阳光草坪。外围是约400m的林荫跑道，设置有红外线感应的夜光灯，晚上也能赏心悦目。![]()
园林景观效果图
儿童游乐区，按0-6岁、7-14岁，细分为像素攀爬公园、自然生态科普乐园、无边界奔跑草坪等，避免孩子间争抢场地。约4300㎡的社区氧气公园，贯穿景观中轴，带来home walk漫步道的仪式感，萌宠乐园和架空层改造的主题泛会所，已成为标配。![]()
园林景观效果图
这是来自景观设计公司DDON的杰作，这家公司经手了多个深圳地铁和南山区前海的项目，比如TOD前海时代，更有保密级项目一丹中心。很有可能，华中科态城的园林景观设计，相当于是在用深圳的城市级地标作参考，对标一线城市的审美。由于产业和高校效应，武昌拥有大量新武汉人，家里的老人会来武汉同居，买婚房、多代同堂是主流趋势。因此，华中科态城首开1号楼的户型，除了115㎡作大三房，135㎡和141㎡都是大四房，满足多人口的居住需求。标准化三开间朝南，日光采光充足，动静分区，休息区不受打扰，是武汉楼市的经典设计。在中心城区，130㎡以上的大户型是主流，115㎡是当前罕见的门槛级产品，唯1号楼独有，后期加推，至少125㎡以上，115㎡只此一回，错过再无。![]()
户型图
由于户型少承重墙+毛坯交付，给115㎡创造了非常丰富的想象空间。每一间卧室的飘窗，优化后还增加了实际使用面积，如果将南边的卧室与客厅打通，大横厅一气呵成，拉满空间感，再大胆一些，还可以实现两间独立套房的豪华配置。对于深度改善的购房者，也有135㎡和141㎡的大户型，相当于115㎡同比例放大，从一体化的客餐厅、南向阳台，再到独立的主卧套间，均将获得更舒适、更宽敞的居住尺度。将近30万方的超大型住区，拿出龙湖物业的配置，不在话下。2019年重庆的龙湖水晶郦城，是“龙湖物业，可抵岁月”的实体演说。从外墙、园林、绿道，到常被遗忘的消防楼道，无论是视觉体验还是观赏细节，颜值依旧，完全看不出这是一个交付超过15年的小区。![]()
重庆龙湖水晶郦城实景 图源网络
将来，华中科态城的居住品质，在龙湖物业的加持下，随着岁月的流逝，其资产价值终将反哺业主。百万方大盘，武汉远郊司空见惯，就是从零开始，用时间换空间。中心城区是另一套逻辑，必须匹配与城市能级相对应的商务地标、产业经济、公共功能等等。所以，2020年，武汉市规划局网站的一则公示，就引起了一波关注，那时，华中科态城项目已经挂牌。背后的金主，是丹诚控股(武汉)。丹诚控股是一家非传统开发商，可武汉向来是一座“越非传统、越能大力出奇迹”的城市。为了促成外校这桩美事，丹诚控股出了不少力，能够提前兑现武汉天花板级别的教育资源，足以证明其能量之大。这家总部在深圳的香港公司，注册资本约2.76亿美元，几乎如数实缴，约20亿人民币，截止2023年9月底，已完成自有资金投入35亿元。行外人可能不知道，传统开发商的实缴注册资金和土地款缴纳，签约金额是一回事，实际到账是另一回事，至于到账速度，谁都不敢打包票，丹诚控股的资金实力，玩的可是真金白银的现金流。华中科态城后期的资源导入、商业自持模式、项目设计，都与丹诚控股的母带有着千丝万缕的关联。这一次，华中科态城将让武汉领略一下纯正的“深圳造”。![]()
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羊锅说楼2024-01-03 17:03:29来自北京市
