这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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壹
提问：房姐 您好，首付只有30，经开区和东西湖对比 哪一个会更好，如果加上一个青菱板块，这三者潜力排序如何？最近看经开区GDP一直很高，是否未来区域价值会更高，应该如何去购买？
回答：你好，经历过这一轮上涨之后，武汉的买房投资逻辑更加明显。
1.价格低于1.5万的地方要谨慎购买，目前只关注知识星球内划重点板块的部分低价二手房，能长持 未来大概率不会差。就算首付比较少，入手二手房，通过租金缓解月供压力。
2.新盘供应量大，土拍火热的远郊区谨慎购买，例如东西湖 黄陂 蔡甸 青菱，有规划利好，但是大部分规划只停留在图纸上，进展缓慢，人口导入不足，供过于求，别被概念洗脑。中国楼市进入到下半场，在一个涨幅确定性强的板块内挑优质盘，比去远郊板块博暴击稳多了。
3.选筹集中在三环内主城区，武汉买房的板块详见知识星球内部分享，这里才是武汉楼市的刚需和改善最应该关注的板块。
经开区是个特殊的板块，沌口是武汉的开发区。以汽车工业为主导 GDP和消费能力都很强 所以价格也偏贵，但是汽车产业最近几年逐渐走低，产业转移到光谷。加上板块比较封闭，很难吸引汉阳以外的其他板块人口。很多人说经开区引进了小鹏汽车，产业会焕发新生，但是注意小鹏汽车只是把制造工厂放在了经开，并不是研发中心。加上经开板块供过于求，投资依然不看好。
贰
提问：新人首问！刚需，有首套首贷资格，打算买光谷东投资长持有。广电和星光城感觉太难买了，交茶水感觉不划算。首付60-100万，目前对比新希望，硅谷小镇，世贸十里星河，正荣，瑞园等这几个盘。请问房姐哪个盘后期的潜力更大，以及买多大的户型比较合适？
回答：你好，kfs是大业主，想卖给谁他说了算。网红盘都被内部关系户认购走了，高层好房源都被加价内定了，强者疏通上下关系辗转腾挪达到目的这才是公平。钱长眼的，网红盘快绝种了，等最后一批倒挂盘结束了，我们要开始找路子了。
好买的项目不赚钱，赚钱的项目不好买。大家心里有杆秤：好货都是需要成本的。请抓住最后的机会。
实在抢不到广电和星光城，可以考虑优先知识星球内推荐的楼盘。
叁
提问：新人首问，房姐您好，现在武汉进入横盘期。是否适合置换呢？去年入手了星河绘未交房，中建大公馆自住，金地格林东郡准备出租，南湖保利中央公馆有一套小两房出租，如何重新配置到其他区域呢，如果置换是卖掉南湖的吗？现在置换到哪里比较合适呢？无现金只能卖房子再买了。请房姐指点迷津
回答：你好，关注置换的问题，主要考虑以下2个关键点:
1、不同置换的不同买入策略;
2、置换先后顺序，先卖还是后卖。无论是那种置换都涉及到卖出。关于卖出时机该如何把握?
1、房价上涨期，先买后卖。
2、房价下跌和横盘期，先卖后买。房价上涨短暂且涨幅大，通常3、5个月就完成了。如果先卖再去买，就可能卖房的那点钱根本买不到满意的房子了。先买后卖就能获得两个房子的涨幅。这里就涉及到融资借钱。很多人害怕借钱，那就没办法了。连这点努力和风险都不敢担的人，只能少赚点了。
还有一种情况特别注意，如果你从二流区域、三流区域，比如近郊、远郊，或者你是从二流、三流房子，比如老破小，置换到核心区域，更要先买后卖了。因为楼市一定是从核心区先启动，再接着是往老破小和远郊蔓延。如何是房价下跌或者行情低落的时候，先卖后卖没那么重要，前提是你要判断准。武汉目前属于横盘期，按照你的换房需求，套用以上公式把握买卖节奏。
最近开发商变相降价的工抵房，二手房东们降价急售的笋盘以及法拍房都可以关注。
南湖卖掉，不用犹豫。至于置换板块，自住二七滨江，武昌中北路。这2个板块是武汉自住置换天花板。
自住+投资，的板块，详见知识星球内部分享。
肆
提问：房姐，加入星球3年左右，一直在看房姐的文章，学到了很多东西，哥哥在6月卖了天门的一套房，全款52万，用我的名额，9月20号买了硅谷小镇，804，单价15528，觉得这个价格高了，但首付只有这么多，只能上车硅谷小镇，这个决定有没有错，去看了世茂，二期不绑定装修均价13500，感觉是不是买世茂更合适，大概长持多久能看到，望房姐指点迷津
回答：你好，高区挑产品，低区挑价格。虽然硅谷小镇在教育和未来其他配套上都优于周边的项目，但是左岭这一轮价格战上，硅谷小镇到了1.5以上，在区域中性价比一般了。如果能买到知识星球内推荐的楼盘，是更好的选择。
已经入手硅谷小镇，需要耐心长持，未来慢慢的学区优势凸显。做好长持5-10年的准备。左岭能不能起来重点看光谷科学岛发展情况，光电、生物和智能这些产业布局能窥探东湖高新的野心，都是国家重点扶持的产业。
已经入驻的长江存储器、华星光电等大型企业，板块发展已经初具规模，烂尾的可能性毕竟小。
伍
提问：你好，新人首次提问，目前持有两套住房，一套位于紫沙路东龙百花居一期三室一厅的老房，无电梯，一套位于文化大道菩提苑，因儿子已成年，现在想卖掉一套房子置换新房，不知卖哪一套更合适，希望能得到房姐的具体指导意见，谢谢
回答：你好，一套市区老破大，一套郊区次新。投资角度看，其实都建议出手，置换更有性价比的选择。房子的价值主要由土地价值+房子品质构成，房子越老肯定品质越差，所以随着时间的推移房子的价值主要由土地价值决定，比如北京好多老破小十多万一平米主要是土地值钱。
像一线城市，有强大的造血能力，市区概念在逐步扩大，但老城区永远还是核心位置，比如北京不管扩大成什么样东西城永远是最核心的地段，土地价值会不断上涨，房价就会随着上涨，而且永远是最贵的地段。
但很多其他城市，哪怕是一些二线城市，没有能力逐步扩大市区，只能造新城，然后把人口尤其高端人口逐渐吸引或者迁移到新城，甚至把教育和医疗资源都搬迁过去，这样你就要注意了，因为原来老城的土地价值降低了，那么老城的老破小 老破大价格就会受影响，买这样的老破小和老破大就有很大风险。
所以，市区老破小 老破大的风险或者对手，是那些正在建或者已经建好的新城，这些新城可能会成为新的市中心。等拆改的城市面貌更新，也不能使老破大的涨幅变好。武汉目前老房子流动性不强，特别是学区一般的老房子，价格还没有压迫性上涨。
目前的价格也能体现出来，百花居经过武汉几轮房价上涨，依然没有跑赢大盘。中南路是过气IP，最近几年如果没有纳入拆迁规划，建议直接出手。
菩提苑可以暂时保留，等附近的永旺建起来再出手。
陆
提问：小姐姐你好！子弹有200纯投资，想在武汉或者重庆选，选哪个城市比较好？武汉没有房票，是买一个武汉还是两套重庆呢？现在这两个城市时期都能入场吗？
回答：你好，武汉和重庆对比，优先武汉。
重庆没有一线和强二线、部分中二线好，但比其余城市好，又不限购，广泛适合祖国大地各路三四五六十七八线小城英雄豪杰前往安居乐业、配置资产、奋勇建设。
武汉PK重庆，建议优先入手武汉，武汉城市能级更高，基本面好于重庆。即使目前都已经上涨，但是在板块选择上，买入顺序依然是先武汉，再重庆。
武汉现在选筹难上加难，投资的楼盘 详见知识星球内部分享。武汉买完，再去重庆我们推荐的板块淘二手笋盘。
重庆选筹是简单模式，重庆板块选择参考知识星球内部分享。
柒
提问：广电c水20，值得吗
回答：广电茶水20肯定是值得买的。
现在买广电的风险在于内部员工更名，代持人的人品充满不确定性。
假设代持人没问题，可以放心买入。
捌
提问：房姐您好，针对这次武汉土拍大面积流拍，您怎么看，接下来市场会凉凉吗？谢谢！
回答：楼市凉的速度之快，有点出乎意料。现在各大城市土地流拍严重，成交量萎靡，已经成为性的普遍现象。如果ZF不救，接下来会有更多的民营房企破产，土地更卖不出去，引发一系列社会问题。如ZF出手救，那房价有可能再涨一波，后果也很恐怕，年轻人更不想生孩子了。
所以，救和不救怎么取舍，非常艰难。现在政府提出的是“稳”，但这是一厢情愿，楼市要么涨，要么跌，就是不会稳，尤其范围的稳更是天方夜谭。无论怎么样，留给出政策的时间已经不多了。
如果要摆脱土地财政，早晚得经历现在这种阵痛，只是今年这些政策都出的太急了。
上一次土拍的地王频出，开发商手里余粮不足，加上三条红线的限制，开发商的利润被限制的很死，房企真的没钱了，所以开始谨慎囤地。这件事情对于接下来的市场影响，短期内新盘供应不足，可能会推动部分供需不平衡板块的二手房价格上涨。
对于武汉这类严重依赖土地财政的城市，ZF大概率不会坐视不管。国进民退只是暂时现象，坚信我们的政府有智慧有能力构建强大的组织资源，发展好市场经济。
现在是黎明前的黑暗，危机往往伴随着转机。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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武汉房姐2021-10-18 17:07:03
