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从没见过这么“头铁”的开发商

羊锅说楼2024-04-09 08:24:08来自北京市

值得作新投资的地方委实极少，但是，中国内地的世界级商业地产租赁业务正是这样的好机会。

——陈启宗

见过用力过猛的，没见过猛到连自己人都吐槽“有点苕”。

小到一块橡木地板，平平无奇，实木贴皮厚度，明明1.2mm够用，人家二七滨江的豪宅也是这个标准，这家开发商却偏要固执地升标至3mm，又额外增加了成本。

只为了“脚感更好”，四个字，每个字，价值上万。

大到建筑的外立面，明明达到了公建审美的顶配，开发商却继续较劲，全玻璃幕墙之外，又镶嵌了三种颜色、不同材质的装饰条，动用了阴阳角的复杂工艺，还有附加条件：外立面的质保标准与商场、写字楼相同，长达10年。

猜猜是谁家的写字楼？

甚至，对美感的执着，一直“武装”到办公楼的楼顶造型，商场屋顶美化为休闲花园，还运用了其它绿化环保材料，并且，商场与办公楼分别荣膺LEED核心与外壳组别金奖认证和国际WELL认证，遵循绿色健康的城市发展理念。

又是谁家的商场屋顶花园？

屋顶都是这么有格调和艺术氛围

这件永久艺术品《漩涡》由英国艺术家创作，听说是特意拍卖而来，只为装扮天台花园的文化气质。

“这样好看”，又是四个字，每个字，何止百万。

人家给产品做加法，这个开发商给产品做的是难度更高的乘法，成本蹭蹭往上涨的那种。

那天，站在40楼的客厅，阳光洒在肩上，整座城市仿佛匍匐在脚下，项目负责人说了一句很朴素的话：我们在这个位置拿地，总得给这个城市留下些好东西吧。

有人用“头铁”来比喻这家开发商：倔强、固执、愣头青。

不论楼市行情升或降，他们始终饱有对产品投入巨大的热情和执着，小到脚下的一块地板，大到抬头的天际线，俯仰天地之间，无愧于心。

— 壹 —

Chapter

这个楼盘，就是全盘几乎实景化的武汉恒隆府。

雄踞汉口内环

华中首家五星级重奢的武汉恒隆广场，在2021年3月25日盛大开业，彼时竣工的61F写字楼，选择2022年春节，对外开放54F观景层，众多市民选择新春登高“瞧一硚”。

直到2022年4月16日，武汉恒隆府跨过了养商期、交房等待期，一亮相，便坐拥武汉内环核心区顶级城市资源配置。

配套先行，加上前期的投入运营，从动工开始，沉淀期长达三年，难道恒隆地产完全没有现金流压力？

要知道，恒隆广场开业第一年，不足10个月，商场租赁收入高达1.53亿元，并保持持续上涨势头，2023年租赁收入为2.51亿元。（数据来源：2023年恒隆地产财务）

华中首座恒隆广场

这头雄壮的“现金牛”，仅凭租金，就可以兑现汉口最高级的办公楼、最顶级的商场、最豪华的销售型物业。

实体化的武汉恒隆府，丝毫没有新盘营销的突兀感，沉浸式的看房体验，有种“我好像在回家”的既视感，看完后，羡慕得咬牙切齿。

整个地块的地下车行通道，畅行无阻，从地下双层入户大堂、挑高约10m的单元入户大堂、电梯厅、标准层空间到会所，公区实现全空调设计，且地面墙面均使用阿曼玫瑰、古堡灰、卡里冰玉，铺装的花纹，每一处不尽相同，建安成本一路狂飙。

会所的台阶也是天然石材

6梯5户的梯户比，不仅吊打同类型可销售物业，还超越了二七滨江和武昌内环的江景豪宅。

即将交付的3#，从最小的约123㎡到最大的约350㎡，每一个户型的展示，分为交付版本和样板间版本，由于是准现房，可以提前看到心仪的房源。

武汉恒隆府秉承香港豪宅的设计理念，与本地豪宅的气质截然不同，比如，港人钟情的全套房设计，注重隐私，互不打扰，卫生间出奇的大，与房间面积相当，有的甚至更大一些。

墙体和门非常厚，上下楼、同一层楼、一屋之内的不同卧室，完全不存在隔音问题，武汉单价5万元/㎡的豪宅也略逊一筹。

石材的质感，墙布的颜色，门的选择，有家的温馨、明亮、温润，没有撞款“豪宅酒店化”的黑金搭配，避免过于商务化。

实体样板间赏心悦目

从最小的123㎡，到最大的350㎡，厨房、洗手间的墙面、台面、地面，全部是天然石材，自然纹理，几乎没有拼接痕迹，这样的精装，几乎没人愿意做，也几乎没人能做，但武汉恒隆府除外。

“三面”天然石材

家居品牌里，有1928年创立于德国的橱柜品牌Leicht，是外国皇族的首选、国际巨星名流的偏爱，美国Lutron路创的智能家居，帝国大厦也在使用，BOSCH厨电套装，是全球顶奢酒店的常驻嘉宾……

这些大牌，在武汉很小众，武汉恒隆府自带的顶尖豪宅光环，常常带火一个品牌，而不是靠家居品牌堆砌自身的品质感。

— 贰 —

Chapter

更让人匪夷所思的是，武汉恒隆府所处的中心地段、拥有的配套维度，武汉几乎没有可对标的板块，为什么要盖一座造价过亿的会所？

从京汉大道到解放大道，直线距离大约200m，汉口内环却花了百年时光，这里分布着整座城市最成熟、最密集、最多元的商业、文娱、生态、医疗、教育资源。普通人可望不可即的购买门槛，拉长了人们接近这些资源的物理距离，也拉远了心理距离。

横跨京汉大道-解放大道（图源网络）

当人们通过开车、地铁来计算与它们的距离时，武汉恒隆府的衡量单位快进到步行，享用汉口内环最极致的1公里。

经由财富的放大镜效应，人们习惯了仰视这些城市配套中的奢侈品，武汉恒隆府可以从容地平视这里的生活切片。

恒隆广场与国广，一座人行天桥无缝衔接，全球限量的国际大牌，下楼五分钟解决，构成日常生活的一个切片。

两大商业巨头呈掎角之势（图源网络）

回到家里，从客厅俯视全城，两大国际重奢购物中心，在上帝视角之下，充其量就是两个商业盒子，古今称道的中山公园，在窗前被抽象化，更像一座生态闹钟，默默地提醒四季变换。

小孩在附近上学，家长不用起早接送了，坐在家里的客厅，目送小孩进校门，真正做到字面意义上的目送。

去同济协和医院，不用担心停车难，共享单车绰绰有余，上午就诊没结束，中午从容地回家吃饭、午睡，避免在医院苦等。

前所未有的便利度和通达性，仿佛城市的精华触手可得，但距离近、第一时间触达，还不够。武汉恒隆府更追求配套资源的利用率，配套资源任意调动，生活场景丝滑切换，一切为我所用，才是作为城市主人该有的待遇。

城市的配套旨在共享，为所有人提供便利，诸如咖啡厅、茶馆、健身房等场所，分布于城市的不同板块，距离远了，私密性欠缺，实际使用起来并不方便。

武汉恒隆府THE CLUB会所，将原本分散的城市配套高度集约化，强调对资源的绝对占有，更契合“具备独立的服务能力且只服务于极少数”的要义。

低调的会所大门

会所建面约5000㎡，共三层，远远超出一般豪宅两三千平米的会所面积，后期，恒隆地产将自持。

针对商务需求，朋友临时拜访，业主如果不方便在家里接待，可以安排去1F的会客厅。遇上紧急的工作事务，需要多人参与，每一间VIP室，标配沙发座椅、可投屏的百寸飞利浦电视，音量大小、灯光模式随意切换，线上线下会议同时进行，不在话下。

在这里开会精神百倍

招待重要的贵客，业主既可以选择去多功能娱乐室放松，也可以预约小型宴会厅款待，不受外界打扰。

3F的运动区，无论环境氛围，还是卫生条件，远超普通健身房标准，更加安静、放心。约750㎡的健身房，器械齐全，恒温透明水晶泳池，正对国广LOGO，不失为一道另类的风景线。

游泳区内有乾坤

普通的豪宅会所，想都不敢想的淋浴间、化妆间和桑拿房，均为独立隔断，男女分开使用，非常方便。

谁懂淋浴间和化妆间的精致感

到了家庭聚餐、大型节假日，业主可以预约私宴厅和独立的厨房区，一家人亲自动手烹饪，吃完饭再去K歌房，尽兴而归。

特设私宴厅

住在武汉恒隆府，一步之遥，接壤汉口数百年积累的资源硕果，购物、求医、商务、运动、生活，所有资源，皆在掌控之中，极致的物理距离，拉近了心理距离，整座城市就像被纳入户外版客厅，抚平了堵和挤的痛苦，进而完成城市主人的心态转换。

— 叁 —

Chapter

盖了武汉目前最大的会所，还不够，“头铁”如恒隆地产，又是哪来的底气，敢收9元/㎡的物业费？

买豪宅就是买服务，大家都认同，可太多人受过伤，亲眼看着前期营销的美好，在交房后，迅速崩盘。

武汉恒隆府的物业服务细则，更像一本高端生活方式的启示录，镜像展示着与业主圈层所匹配的服务画面。

每栋大堂首层配备专职管家，提供五星级酒店式礼宾服务、设置业主服务专线电话、保安巡查等服务，业主有任何需求可直接沟通。负责消防和监控的安保人员，也均为恒隆自雇员工。

保洁每年两次幕墙清洗，力求外立面的整洁。一般楼盘只有入户大堂会配置天然石材，而武汉恒隆府每月石材养护的工作量非常大，从入户大堂、电梯候梯厅、每一层标准间的公共走廊，地面和墙面所见之处，皆为天然石材铺装，物业维护成本的压力陡增。

会所前台也不放过

武汉恒隆府是超高层，电梯维保至关重要。日立电梯原厂维保团体，属于全包单位，一旦电梯故障需更换配件，电梯公司直接更换全新原厂配件，不会因申报配件更换费用而延长维修时间，影响业主出行。

同时，也有相应的个性化服务，组织社区活动，活络友邻，协助业主策划生日会、庆功会等活动方案，预约消费家政清洁、家电维修等服务。

买得起武汉恒隆府这类市中心的顶尖资产，这群人更信崇商业社会“等价交换”的交易法则——要享受高级服务，必须支付相对应的价格。

参考武汉恒隆府的物业服务细则，如果一平米只有三四块，恐怕业主也要打个问号，不会对服务质量有过多期望。

只有当你成为了武汉恒隆府的492分之一，才会有毫不动摇的自我配得感，听到9元/㎡的物业服务费，反而会心安：你享受的美好，对得起你的支付水平。

— 肆 —

Chapter

这种时候，没人敢再聊房产投资收益，如果有，用武汉话说，就是“脑壳打了铁”，武汉恒隆府就敢开诚布公地谈“资产回报率”。

千万别轻看买武汉恒隆府的业主，不是开发商会洗脑，反倒是业主太专业了，给开发商上了一回课。

有时候赚钱的机会，掌握在少数人手里，是因为你肯主动打破偏见，拒绝人云亦云。

买二七滨江和武昌内环，买的是未来二三十年的城运，买武汉恒隆府，更看重当下得到的东西。

释放夜活力

论配套的多样性和辐射能级，没人比得过武汉恒隆府。

武汉恒隆府的业主，购房观念成熟，根本不缺房子住，更会算投入产出比，经济账盘下来，心里门儿清。

二七滨江、武昌内环扎堆的豪宅，单个楼盘上千户，挂牌的二手房多，选择面很宽裕，量大，就没有价格话语权。

反观武汉恒隆府，统共492户，只有3栋楼，凤毛麟角。面积最大的350㎡，低区的总价，大约900万，相同的地段，武汉恒隆府相当于6折钜惠，相同的总价，二七滨江某楼盘只能买到220㎡，武汉恒隆府的购房面积更大。

350㎡户型，12m横厅，极佳采光

在汉口内环同样的地段，想买武汉恒隆府，只有492个机会，况且，3栋楼，并不是一次性销售，你得盯着放盘的机会。

当房子保值、增值的属性削弱，租赁行情扛起了大旗。

武汉恒隆府的一个大平层，月租3w都有人等着要，参考附近的高级写字楼，租金每平米110元，而二七滨江900万买的220㎡，租金每平米约77元。很明显，武汉恒隆府的租金比写字楼便宜，又比常规住宅收益高。

江汉区是汉口最多亿元纳税户的主城区，在白纸黑字的收益面前，很多企业高管、私人老板，都在打听放盘量，武汉恒隆府本就稀缺，在租赁市场占据强势的话语权。

当再一次直面武汉恒隆府，市中心的顶尖资产，竟然在租赁市场照样引领独立行情。老道的港企恒隆地产，用真实的案例，重新教育了市场。

番外篇

在武汉恒隆府之前，多家港企如猛龙过江，在武汉拿地开发，至今，大约10家。

这些企业，香港如数家珍，皆为有头有脸的品牌开发商。

大多数港企选择适地化，迎合武汉本地的市场审美，放弃自身独有的香港特色。近几年，港企操刀的楼盘，与内地房企看不出明显差异。

在“港企内地化”的趋势下，武汉恒隆府烹饪出原汁原味的港企味道，直接对标香港豪宅的楼盘，这一次有了具象化的朝圣地。

更加关键的是，这些港企，很少能够拿到绝对的市中心地块，也鲜见有一家同时兑现了住宅、写字楼、购物中心。

一般开发商，先上住宅，快速回笼资金，再建办公楼，最后兑现商场，但这套“行规”在武汉恒隆府失效了。

武汉恒隆府不仅身处汉口内环，更是唯一一座拥有TOP级写字楼+商场+可销售物业的城市综合体，也是恒隆地产在内地投入资源最多的项目，堪称港企入汉之作的集大成者，武汉与有荣焉。

目前，只有恒隆地产办到了。

记者的自我修养 | 分销之财富神话 | 一代地产人

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