[摘要] 2013年9月29日，中国（上海）自由贸易试验区(以下简称上海自贸区)正式挂牌成立。在上海自贸区运行一周年后，2014年12月12日，国务院常务会议提出新设广东、天津、福建三个自由贸易园区，并扩容上海自贸区。1月29日，国务院也发文要求在全国范围内推广上海自贸区经验。
上海自贸区建设涵盖金融、航运等六大领域，涉及多项优惠政策和制度改革，多方位影响经济、产业及房地产业发展。首先，自贸区营造的贸易、金融自由化环境能够推动经济发展，并且带动相关产业的发展。其次，与贸易密切相关的物流及仓储、贸易加工业快速发展，带来一定的产业地产需求。再次，开放的环境及政策的优惠吸引大量的企业入驻，从而带来相关的商办需求。后，企业入驻必然吸引大量的人才流入，进而带动一定的住宅需求，同时，人才的流入也会带来新的技能、经验，进一步推动经济发展。
2.1金融市场化有助于提高资源配置效率，加快资本流动
金融制度创新，对于逐步开放资本市场、提高资源配置效率具有重要意义。上海自贸区方案中提出了资本项目可兑换、金融市场利率市场化、人民币跨境使用等方面内容。具体来看，资本账户的进一步开放，有利于资金等生产要素的优化配置，提升资金及其配套的劳动、土地等生产要素的效率。人民币跨境使用，对于推动人民币国际化意义重大。利率市场化和汇率市场化又是内部经济及外部经济均衡的有利条件。整体来看，金融制度的创新，能够推动金融市场以高效率、低成本来配置金融资源，加快境内境外资本流通。
金融服务业的逐步开放，有利于加强市场化竞争，推动产品创新。上海自贸区采用负面清单模式，开放了金融服务领域的银行服务、专业健康医疗保险和融资服务，降低了外资进入壁垒，有利于吸引外资企业进入。批入驻上海自贸区的企业涵盖法国巴黎银行、花旗、星展等国际金融公司，同时交银也涉及金融租赁业务，并开办交银金融租赁公司。
从投资来看，金融市场化及多元化能够降低融资成本，推动投资。市场化的环境下，金融企业竞争充分，能够有效降低企业的融资成本，促进国内企业进入金融市场融资，据悉上海自贸区内的平均融资成本降低约10%~20%。同时，资本市场的开放能够有效吸引外资进入，有利于国际资本注入国内市场，增加自贸区内的资金投资量。而房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业等建筑服务也均在上海自贸区的开放领域内，其作为房地产业发展的重要环节，也将参与自贸区资金的流动，进而在一定幅度上推动房地产业投资。
2.2 多因素推动产业结构调整，带来相关商业地产及产业地产需求
贸易自由化及投资自由化共同推进产业结构升级。在金融市场化环境下，投资自由化发展有助于促进资本流向具备高且风险较低的行业，同时，外资PE和VC也有助于促进中小企业及创新型企业发展，为其孵化提供有效的资金需求，推动产业升级。另一方面，上海自贸区本身具备港口优势，海运空运发达，而税费减免政策，推动国内外贸易，自贸区内特殊的海关监管也使得货物的周转速度加快，货物进出口平均通关时间比区外分别减少41.3%和36.8%，从而推动相关的物流产业、仓储产业及外贸加工产业发展。
多家企业入驻增加对于商业地产的需求。据悉，截至2014年8月末，上海自贸试验区新设企业数量超过1.2万家，超过原上海保税区20年的注册数量，其中外资企业约1612家，有90%通过备案方式设立，包括12家跨国公司地区总部。大量企业入驻，一方面促进写字楼的需求量迅速提升；另一方面推动相关零售业发展，进一步提高部分商业营业用房需求。
物流及相关产业的发展提高产业地产需求。自贸区主要的内容之一为贸易自由化，上海自贸区所带来的产业集聚效应能够在上海港口附近形成物流城，与贸易密切相关的物流、仓储及贸易加工业得到快速发展。据统计，2014年1-10月，洋山、外高桥港区集装箱吞吐量达到2707万标准箱，较2013年同期增长6.7%。物流业的快速发展对于仓储、物流等产业地产的需求提高，并且与外贸相关的贸易加工产业也得到发展，从而带动相关房地产业发展。
受自贸区影响，短期内相关区域土地热度攀升。从土地成交来看，自贸区范围内普遍具备土地资源有限性及不可复制性，并且自贸区概念的推出使得短期内土地需求量骤升。上海自贸区成立以来土地市场火热，溢价率高企。浦东新区临港新城主城区WSW-A1-3-2地块位于临港新区主城区范围内，土地性质为办公楼用地，溢价率达到490%。此外，溢价率较高的前7宗土地均位于临港新城板块，且均含有商办土地。值得注意的是，自贸区设立后3-5个月内土地市场较热，但随着时间的推移，热度有所消减，市场渐趋理性。
2.3 开放化环境吸引人口流入、提高收入水平，推动住宅市场发展
自贸区吸引大量企业入驻，有助于提高就业率、吸引人口流入，从而增加住宅市场需求。自贸区提供的各项优惠政策、制度创新等吸引大量企业入驻，企业入驻必然提供相应的工作岗位，从而有助于提高就业率。上海自贸区《方案》中提出，对试验区内企业以股份或出资比例等股权形式给予企业高端人才和紧缺人才的奖励，实行已在中关村等地区试点的股权激励个人所得税分期纳税政策，从而进一步吸引和留住人才。人口流入自贸区内，带动对于住宅的需求。
自贸区设立能够促进相关区域内的住宅需求，推动价格平稳增长。根据中指研究院监测数据显示，外高桥、临港新城、川沙及祝桥板块内的商品住宅成交平稳增长，2013年达到小高峰为69万平方米，2014年有所下降。近两年四板块占全市的比重由2013年之前的3%左右上升至5%左右，住宅市场持续升温。同时，相关区域住宅成交价格也呈现上涨趋势，位置的稀缺性及独特的地理优势促进价格上涨，2014年四板块住宅成交价格上涨至27427元/平方米，略高于上海市全市27171元/平方米的价格水平。
受自贸区设立影响，住宅项目具备一定的潜力。从具体项目来看，受到自贸区概念影响，位于临港新城板块的保利蔚蓝林语与港城滴水湖馨苑成交量较高，且价格逐渐上涨。2013年10月，保利蔚蓝林语开盘，当月成交162套住宅，成交均价达到17438元/平方米，远高于同期临港新城板块的住宅均价（14722元/平方米），12月该项目再次加推，成交均价上涨至19420元/平方米。同时，港城滴水湖馨苑2013年9月成交均价为14134元/平方米，较2013年上半年均价上涨11.6%。
国外自由贸易区历史悠久，发展形态各异。从国外自由贸易区的发展历史来看，自由贸易区初依托港口经济发展而来，早的自由贸易区多为自由贸易港区，此类自由贸易区利用优越的自然地理环境优势从事货物转口、物流、货物储存等业务。以德国汉堡自由贸易港为例，汉堡地处中欧，地理位置优越，是欧洲重要的航运中转站，始建于1888年的汉堡自贸区的建立以发展转口贸易为主要定位，通过减免关税和优化海关管理向贸易企业及经销商提供了更加经济便捷贸易通道，使得汉堡港吞吐量快速增长，成为欧洲重要的港口之一。随着世界贸易的发展，自贸区的功能进一步深化，1934年美国开始发展自贸区计划，并于20世纪50年代确立了以出口加工为导向的发展定位，通过大面积减税的政策扶持，加工制造企业得以在美国自贸区内快速发展，目前美国国内自由贸易区数量已超过270个，遍布美国50个州。进入20世纪后期，自由贸易区的意义不再仅仅是对于地理优势的有效利用，而是逐渐成为国家经济发展的推动因素。新加坡从1967年开始发展自贸区，经过数十年的发展从早的以转口贸易为导向逐渐发展成兼顾金融服务、海外投资等领域的综合型自贸区，自贸区的成功运作更是推动了整个国家经济的发展，同时政府职能得到了优化，社会体制逐步完善。阿联酋迪拜同样通过综合型自贸区的发展，成为了国际知名的自由贸易港，并成为中东地区金融中心。
美国、新加坡等自由贸易区吸引企业进驻，聚集人口，带动区域房地产发展。部分成熟自由贸易区以国际化为目标，均通过各类优惠政策吸引国际企业进驻，并大量吸引高端人才，使得区域内房地产市场迎来发展良机。以新加坡自由贸易区为例，新加坡自贸区在发展国际金融服务的过程中，一直将外资引进作为发展的重要环节，为吸引国外知名金融机构进驻，新加坡自贸区将制度建设放在位，使其拥有一套能够与国际接轨的监管制度，并逐步开放，同时对于区域内企业给予相应的税务减免政策，使得外资金融机构大量进入，此举在推动新加坡金融业加速发展的同时，也带动了自贸区范围内商业办公地产的发展，大量的国际企业进驻使得自贸区办公楼租金水涨船高，商业地产开发规模显著提高。同时，新加坡自贸区同样非常重视人力资源的开发，一方面，以各种优厚的待遇和条件吸引的技术人才和管理人才，以弥补本国专业人才缺乏的不足；另一方面，注重对现有人员的教育和培训，以提高行业员工的整体文化水平和劳动技能。而高素质人口的大量流入给新加坡自贸区周边高端住宅的开发带来良机，周边地段地价楼价显著增长。
而以美国为代表的自由贸易园区更加注重对本土企业的扶持，以美国纽约自由贸易园区为例，针对自贸区内企业的优惠政策条目繁多，其中包括无关税出口、免除库存税等诸多直接优惠政策，且美国其它各州自由贸易区优惠条件均十分优厚。截至2013年美国自由贸易园区共计超过270个，进驻企业总计超过3000家。快速增长的自贸区企业数量提供了大量的就业机会，根据美国自由贸易区2013年的数据，全美2013年共计39万人受雇于美国自贸区企业，该数据逐年增加。本土企业与就业人口的大量进入同样为美国各大自由贸易区域房地产市场注入了大量需求。
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