后湖第一贵？业内关注最高！50万后湖人都等着它开盘！

刚需集中地做高端项目，日渐成为新进开发商首次亮相武汉或提高溢价的惯用套路。

不论是后湖、四新、还是白沙洲，不断有与板块风格不太一致的项目出现。究竟是不是能做成片区标杆，我们先暂时不做探讨。

圈圈今天要来跟大家说这样一个项目，它位于东后湖板块，由专注做豪宅的新加坡仁恒置地集团有限公司打造。

由于在其他城市是专做豪宅，所以这个项目在入市之前，受到的关注就颇多。不论是充满情怀、亮瞎眼的发布会，还是设计感满满的营销中心，一众媒体把他夸得天上有，地下无。

究竟毫不豪，圈圈说了不算，大家一起来看看。

项目介绍

仁恒公园世纪位于江岸区健身路与兆瑞大道交汇处（市民之家旁），大区位上位于东后湖板块。

小区位上，北面为兆瑞大道，南面紧邻绿地汉口中心，西面为百步亭金桥汇，东面为中美大都会项目的商业板块。

项目占地面积约3.5万方，总建面约20万方，住宅建筑面积约14万方，容积率4.08，绿地率32.9%，房源总计895套，车位配比约1：1.3，项目首期部分共由7栋31-48层住宅组成，计算下来，该项目户均面积达158㎡，从面积上看的确高端。

从沙盘图上看，楼间距倒是挺大的。

据悉，仁恒公园世纪将在今年第四季度首次推出1、2号楼两栋高层，约300套左右带装修住宅，面积在120-140平米之间。

其中，1号楼为46层，3梯4户，面积为两个边套133平，中间套为120平。

2号楼45层，2梯3户，面积为两个边套144平，中间套133平。

项目目前正在做诚意登记，看房需要提前预约，银行目前还没进场，是否能用公积金贷款暂不知晓。

回顾仁恒公园世纪复杂历史

这个项目的地块是2014年11月28日土地拍卖会上武汉山岭投资管理有限公司以底价拿下后湖片综合用地P(2014)120号地块中的住宅部分，地块起拍价11.572亿，起拍楼面地价为2257元/㎡。

2017年，仁恒集团通过参股的形式获得了中美大都会的住宅部分开发权益。

根据当时的地块出让要求，该地块一宗带方案挂牌方式出让地块，规划显示，地块成交后，土地竞得人需要按照挂牌文件公示的经规划部门审批的建设方案实施建设“中美大都会项目”。另外，该用地位于二级控制区片，其中套型建筑面积90平方米以下的商品房建设面积不低于住房总建筑规模的60%，配建机动车停车位则不少于4896个。

中美大都会地理位置优越，项目靠近金山大道，选址“市民之家”西侧，是武汉竹叶山集团与美国潘娜品诺公司合作，集国际知名品牌零售、商贸旅游和主题娱乐于一体的商业综合体。

然而，中美大都会项目自拍得以来便一直闲置，原因是竹叶山集团无力运营商业地块，业内人士透露，竹叶山集团与所有想进入武汉的房企洽谈过，但由于该地块商业体量太大（超过20万方）且要求引入产品过多，均以失败告终。直到去年被仁恒接手。

2017年4月该项目曾公布规划公示，总户数为897户，套均面积在160平左右。

2018年4月项目规划再做调整，而2018年的规划与2017年的规划对比来看，是少了一些建筑面积＆少了两套房！

写到这里，可能有细心的网友发现，为啥拿地的时候规划的是90平以下的商品房占比不得低于60%，而最终的规划上套均面积却都在150平以上。

圈圈在这里要多一句嘴。2006年统一出台的限制供给的70/90政策，2015年3月国土资源部、住房城乡建设部共同公布了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改变用地性质和容积率的前提下，可调整户型。这标志着，施行9年的房地产“7090”政策正式退出。

仁恒品牌

仁恒集团全称为新加坡仁恒置地集团有限公司，立足中国，选择中国境内的高增长、战略性重点城市开发高端精装修住宅、商业及综合物业项目，该公司在中国的业务主要起步于上海和南京。像上海仁恒公园世纪，单价高达125000元/平，苏州仁恒公园世纪，单价35000元/平。由此可见，仁恒从一开始就只做高端住宅。

目前在上海、南京、苏州、成都、贵阳、天津、珠海、三亚、唐山、等近20个城市开发有项目。仁恒公园世纪是仁恒集团到武汉的个项目，是仁恒的第五代产品。

仁恒的项目多，知名度也挺高，有一个特点就是只做精装，在其他开发商都做毛坯住宅时，仁恒就只做全装修交付，从高层到别墅，全部采用精装交付。仁恒究竟是一个怎样的房企、建造的房屋质量如何，自然是看已交付的产品最清楚。

查了一圈南京、上海仁恒产品，发现一个共有特点，就是仁恒的溢价能力比较高。

以南京的仁恒江湾天城为例。项目分4期开发，1、2、3期很早已售罄，4期江湾天城在2016年11月最后一次开盘时，推出的200至251平房源，销许均价45000元/平，首付8成，当天全部售罄。时隔两年，目前二手房均价在77245元/平米。几乎是每两年均价上涨两万/平。

户型分析

圈圈个人觉得户型整体设计方正通透，全明户型，均有超大阳台，极大提高居住舒适度。

1号楼120平三房两厅两卫

优点

① 户型方正，全明，连廊结构，南北通透，采光通风较好；

② 主卧、客厅、次卧朝南，采光通风较好；

③ 餐厨一体，餐客一体，显得户型宽敞大气；

④ 主卧带独立卫生间和衣帽间，舒适度较高；

缺点

① 有一个房间面积太小，只能做书房，且走道过长。

1号楼133平三房两厅两卫

优点

① 边户户型方正，南北通透，采光通风较好；

② 主卧带独立卫生间和衣帽间，舒适度较高；

③ 南向阳台超级大，晾晒休闲一体。

缺点

① 房间整体朝一边，且厨房隔开了两个房间，动静不分区，餐厅不能自然采光；

②厨房离门隔着餐厅，要是菜买多了，没办法直接冲进厨房放好，还要穿过重重阻挡才能到。

2号楼144平三房两厅两卫

优点

① 户型方正，全明，采光通风较好；

② 主卧、客厅、次卧朝南，采光通风较好；

③ 餐厨一体，餐客一体，显得户型宽敞大气；

④ 主卧带独立卫生间和衣帽间；市场上目前140多平的户型多半是设计成四房，而这个项目设计成3房，每个房间的面积都比较大，舒适度较高。

缺点

① 两个卧室门对门，私密性不太好。

② 走道都比较长，浪费了一些面积。

每个户型都有个暗藏的储藏空间，个人觉得这是整个产品室内的亮点。不过设计144平的户型，正好卡在武汉的豪宅标准线上，这对于二套家庭来说较为吃亏，因为稍不注意最后二套就要付7成。

项目配套

1交通配套

地铁线路：距离项目最近的地铁为已通车的地铁3号线市民之家站，约800米距离。项目周边还有地铁8号线，但该项目距离地铁8号线直线距离超过1.2公里。

公交线路：目前距离项目营销中心最近的公交站点为健身路市民之家站点，出营销中心大门步行150米内可达。有364、575、627、628等多路可通达徐东、唐家墩、琴台等地的公交车。

行车线路：紧邻兆瑞大道，向东开车3走兆瑞大道往北便可直接上三金潭立交三环。

2教育配套

项目自身并没有幼儿园等教育资源的配置，但由于项目周边的小区基本都较为成熟，幼儿园还比较多，但大多都是私立幼儿园。公立幼儿园有靠近越秀的江岸区实验博雅幼儿园距离项目约4公里。

小学方面有余华岭小学、武汉市育才可立小学等。

3商业配套

仁恒公园世纪是中美大都会的住宅板块。因此距项目最近的为中美大都会30万方的商业项目，虽然这个商业体目前还处在纸上谈兵的状态，但整体规划既然做了，也就不会那么容易失约，商业只是早晚的事情。

另外，与项目一街之隔有绿地汉口中心的商业板块，据说绿地要在这里建一个24不夜城项目，体量约7.5万方，预计明年全面开业。

目西北角的百步亭金桥汇二期的社区底商都已经开业，小型超市、菜场、药店等日常所需都可以满足。除此之外，距离项目比较近大型商业综合体为位于金桥的永旺梦乐城和后湖大道的汉口城市广场，距离约4公里 。

圈圈有话说

设计上，仁恒公园世纪是想打造后湖的豪宅名片，整个项目定位偏高端。

除了首开的1、2号楼有140平以下的户型外，之后的产品户型都在160平以上。

产品外立面为铝板材料，目前市面上多数项目的外立面还是采用涂料、瓷砖一类。铝板外立面造价每平价格要比涂料一类贵20倍左右。铝板外墙比起墙砖和涂料，保温、隔热、防渗透性能更优。在武汉目前也只有融创壹号院、绿城武汉黄浦湾等价格超过3万/平的项目采用的是这个材料。

小区内部景观以水景景观、可踩踏草坪、球场为主、健身绿道，功能分区明显，不类其他项目只是做简单的绿化、草坪、零星几个健身器材。

后湖目前的项目整体感觉比刚需高级，比改善水平低。所以单从这几条来看，这个项目就和后湖目前在售的项目普遍走的不是同一条路，似乎看起来真的略高级。

但不得忽视的事情是，外来开发商来武汉惯用的套路多半是做标杆楼盘，建高端豪宅等。此前的朗诗、旭辉、光明等开发商都是标榜着要做片区，但最终的结果是都是买家秀和卖家秀的故事。所以究竟这个项目能不能真的做的高端，大家拭目以待。

在踩盘过程中，圈圈个人觉得这个项目的位置只能说算不错，紧邻市民之家和长江传媒大厦，靠近三环线，距离3号线也比较近。的劣势目前来看项目周边的商业、教育配套不算很丰富，虽然后湖板块有用永旺梦乐城和汉口城市广场等商业综合体，但这些商业体距离项目都超过3公里。

然后在一个刚需和改善产品还没有成功更迭的区域内做豪宅，有一个深层的含义是价格不会便宜，他势必将抬高一个片区的均价。习惯了毛坯均价一万五左右的后湖人，会买账么？

关于仁恒公园世纪目前均价待定，周边新房汇悦天地3期带装修均价在17000/平左右，已经交房的几个小区有百步亭金桥汇1，2期、绿地汉口中心1期、越秀星汇君泊等，这些小区二手房价格在1万8——2万2/平左右，整体倒挂比较严重。

圈圈预测仁恒公园世纪精装高层均价可能为1.8万左右，综合项目其他信息来看，如果是这个价位，你还会买吗？或者如果觉得低估了，你认为他会卖到多少钱？欢迎投票留言呦~

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