说实话，无论市场怎么变，在武汉买房始终不是件简单的事情。
对这个看法，小吴深有体会，在过去大半年的看房经历中，起初他纠结于自己看不懂产品，但后来才知道，其实不需要懂，本质上价格已经天然给大家划分了阶梯，只要选择可接受区间的房子就行了，而这些产品基本大同小异。
真是扎心了，伙姐！
当下的武汉楼市，一定程度上的信息不对称，加上产品为了变相降价，开始不同程度地降标，像小吴这样的大有人在，手握房票，越来越不知道究竟什么样的房子才值得买。
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小吴常调侃自己是“非典型新武汉人”—— 留下来容易，安家难；
毕业之后，小吴和女朋友留在武汉工作，他们是大学同学，也是老乡，感情很好，偶尔吵架斗嘴，但矛盾绝不过夜，很少有解决不了的问题，买房算一个。
他们算买房人里选择面的，难度的一类，刚需门槛类客户；
什么叫刚需门槛类？
-就是像小吴这样，刚刚够买入武汉的这样一群人，无论土著还是新武汉，清一色的年轻人。
主城区基本不考虑，单价高，面积大，凑齐首付都不容易，所以他们只看远城，不限购区域优先。
目前，武汉大部分的不限购区域的房价都呈现在1万左右，非常的统一，差距极小；
为什么价格出奇的统一？
政策导向，这些项目必须要低于武汉目前的平均商品房价格才可以控制平均水平；
第二，目前远郊的土地出让价格加上固定成本，必须要在1万左右才有可能打平以及微利；
所以现在比较微妙的是，大家都把价格定在1万元左右的单价，这成为了目前进入武汉的门槛；
所以大家差不多价格，到底选哪个区域，选什么产品，就是个技术活了。
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小吴明白，要上车，首先不能要得太多，因为这样的总价本身就是一个排除选择的过程，但是有几个维度，必须要纳入考虑：
首先，看地段；不限购区域，都在远城，到达武汉核心地段的时间基本都在1.5—2个，所以，有没有地铁，是规划中还是已经提上日程，差别很大；
汉南、新洲、蔡甸、黄陂这几个区域都有明确的地铁规划，其中新洲的地铁规划比之其他片区显得很不足，只有21号线一条规划且站点也不多，而黄陂的横店板块可依托2号线延长线，汉口北有阳逻线、1号线；
此外，前川线和8号线， 是几个不限购区域里地铁的片区了，况且对比来看，从地理位置上说，黄陂是离主城区最近的不限购区，这对每天必须面对通勤、打卡的小吴来说，在心里占据了难以捍动的优势，
其次就是看商业了，对于年轻人医院不是必须，学区也可以晚点考虑，但是周末去哪里就是一个硬需求；
几个不限购区域里，谈起大型商业，汉南和黄陂有奥特莱斯，阳逻的规划里有富力CBD、万达广场，蔡甸有中核世纪广场，算几个片区里商业比较弱了；
综合来看，黄陂交通、商业都处于一个上升的发展期，教育资源也比较丰富，对小吴来说这个区域“值得买指数”比较高。
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选定了区域，接下来，就是比产品了，大半年以来，小吴在各种置业顾问的说辞里明白了，其实对于刚需盘来说，景观绿化外立面这些，大家都差不多，关键要看3点：
1、看总价
有限的首付预算，决定了能接受的总价上限；这时候当然不是总价越低越好，就得对比性价比了，如何权衡总价和产品，考验的不仅是买房人的眼光，也是开发商对产品的用心；
2、看户型
在单价差不多的情况下，和总价息息相关的就是面积，首先要满足生活的功能区，还希望在此基础尽量住得舒适，并且要控制总面积，户型布局是关键；
3、看社区配套
对于远城区的房子来说，健身房和会所远远不如一个社区卖场来得实在，这对日常生活提供了很大的便利，加班回来能在便利店买包泡面，周末下楼可以买菜，自己做顿家常饭，幸福感提升很多；
在这几个维度的考虑下，小吴到黄陂横店板块转一圈，对天纵云湖湾这个项目比较中意，可以满足他对首套置业的大部分幻想，下面我们来看看他的选房逻辑：
首先，吸引他的是项目的面积段，这里出现了片区面积段——80平左右的两房，也就是说，总价不足百万，首付30万内，这样的“门槛类”刚需产品，实在很少见；不过如果要考虑到未来几年家庭人口的增长，天纵云湖湾97平的三房户型吸引了他的注意：
97㎡三室两厅一卫
总面积控制在100㎡以内，紧凑三房设计，三开间朝南，采光面较大，动静分明，为主客之间减少了许多干扰和尴尬；
厨房使用U型工作台，布置洗、切和烹调区，洗涤池在一侧，切和烹调区相对布置，这样能形成较为合理的厨房工作三角形，操作路线短，烹饪效率高；
卫生间面盆外置，这个设计对于年轻家庭来说，在卫生间使用高峰时段很实用，错开使用，节省时间；
既满足普通家庭功能区，又控制了总面积，是比较实用的三房户型。如果预算充足，项目还有更舒适一点的选择：
112㎡三室两厅两卫
在97平的三房基础上，除了扩大了各功能区面积，提升了居住舒适度，还有南北双太阳，通透性好；
主卧采用套房设计，提高了私密性，并且主卫和公卫的分布比较合理，每个房间使用卫生间都比较方便；
以上两个户型一个紧凑实用，一个宽敞舒适，并且占比大，是近期天纵云湖湾的主推产品，当然，项目还根据不同需求设计了不同面积段的其他户型，选择空间比较大：
看完户型，再来看社区规划，项目分四个地块开发，近期推出的B地块一共12栋楼，都是11层的小高层，容积率2.0；
楼栋整体呈行列分布，公共区域除了园林景观，设有老人和小孩的活动区，值得一提的是，项目自身规划有社区底商，对面是北辰22万方商业体，附近还有奥特莱斯购物广场，商业配套上，基本可以满足日常需求；
就像我前面说的，不求车水马龙，高端大气；平时可以下楼买菜打酱油，周末能够坐上公交买买买，对于刚需一族的起步产品，也足够。
然后我们看看交通配套，项目附近有地铁站的规划，据了解它距离7号线前川线的地铁站大约1公里，步行10左右可以到达；
除此，项目附近500m左右，有6条公交线路，可以到达各个主城区；
最后，我们还是来说说潜力，就算最刚的刚需，在满足居住需求的前提下，还是会考虑到房产潜力的，天纵云湖湾的项目潜力其实很容易看到的：
首先周边有各大开发商，不同类型的住宅项目，未来区域内会保持足够的供应；
另外，区域内依然有足量的地块准备，有土地出让那么区域内就会有热点，未来价格的带动就会更加有节奏，这对项目价值提升非常有好处；
所以环顾这个项目本身，可能远是它的问题，但是如果你在汉口区域上班或者地铁可达，这个项目的其他维度整体均好性还是不错的。
在如今日益金贵的房票市场里，如果你购买力不足但是又手握房票，这个项目也许是个不错的选择。
羊锅说楼2019-01-16 23:46:17
