我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：您好！坐标北京。双方来自河北农村。两个孩子，老大男.7岁，今年9月份上小学，老二女.10个月。大兴六环89平三局，(卖260万，贷款剩60左右)，西安高陵130平三居。(卖100万,贷款剩40)。两套房子月供5400/月。家庭年收入税后32w。我们家一年存款18万左右。爸爸是技术人员，今年39岁，我今年36岁，我在家门口找了一份工作，收入甚微。目前存款40W 爸爸想法A：攒钱2年，2年后卖掉西安房子，凑钱买一套朝阳的房子，给孩子上学。爸爸是靠学习改变命运重视学习 妈妈想法B:西安房子尽快卖掉。继续买省会房产。大兴读书+辅导班 请教您选A？还是B？还是有其他选择？谢谢您了。爸爸节俭的让人心疼。
回答：你好，关于现在是否需要买，分情况，以下人群分类对号入座 类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。不然，如果真的遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。
第二类人，单纯为了投资而买。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买，经济基础足够，即使是有了利空，对自己的影响也不会太大。
第四类人，想要一步到位，买一个大一点的，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。不瞒大家说，现在老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。
第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。
你们属于第三类，注重学区可以考虑入手一套朝阳。但是2年后卖掉西安房产换北京的思路不可取，西安的涨幅远远不及北京，2年之后如果北京经过一轮拉升，门槛又会提高。高陵目前关注度不高，近期的涨价是受西安大气候影响。但要吸引更多刚需和投资置业进入还需时间和更多利好。条件允许的情况下，可以考虑出手西安房产，子弹凑到100以上，入手一套朝阳上车盘。大单优先原则，未来有闲散子弹再考虑入手其他省会城市。
提问：看得伤心，那些没法住人的老破小还都3万一平，有本事初中别对口全部都考啊，搞什么初中需要对口的小学才能对口读，高中还降低升学率，不知道这玩的是什么把戏，现在整个人都是焦虑的，怕小孩小学读不好影响读初中，以前在小镇上读书没人管，一路读出来，也没要人接送，大城市读书真心不容易。看个，小学好的，初中对口不好，对口都好的，买不起
回答：中产阶级很多都是通过读书进入大城市的，也没有太多的路子，对于下一代，有路径依赖，非常重视教育。的争夺很激烈。现在社会的竞争，是全方位的竞争。对一部分中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。不可能不买，但是需要买自己承受范围之内的。有不确定性，万一调整，就有一定风险。
从投资角度来说，需要买的是将来的。要看一个东西好不好，要看各利益方是否在利益上达成一致。比如说，一些新区，政府要通过引入学校，打造名校，吸引人过来，学校本身要扩张，树品牌，家长希望孩子学习好，这几方利益是一致的。
所以，要找那种国企，知名企业的聚集区，这种区域生源比较好，家长下血本，再看看是否引入名校，有名校就买。买的时候，价格一般不是很高。几年之后，一旦学校出了成绩，房价就涨上去了，其实这种投资就不仅仅投资的房子，而是教育。
提问：房姐，沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高，如果在沌口买房，有推荐楼盘没？
回答：因为有产业（汽车），这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样。
在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。
不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。
如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。
沌口是个很封闭的板块，其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口，所以如果在这里上班自住可以买，投资建议回避。如果在沌口自住，关注下地铁盛观时代。
提问：房姐，您好。关注您很久了。我之前在葛店昊城景都买的房子。名字是我跟我老公两个人。现在手上子弹50。刚落户武汉。想在武汉买房子。首付不充足但可以凑。现在有几个问题想请教房姐。1昊城景都房子卖了还是留着，有没有价值。还有半年满两年。2小孩现在四个月，考虑到以后上学问题，房子在哪买比较合适。3考虑到宝贵的房票，想跟老公JLH。不知道对以后卖房子会不会有影响。4假如XYK有欠款，对按揭审批有没有影响。5是房子卖出去开始看房子还是直接看有没有合适的房子，有合适的先下手。
回答：1.葛店的房子可以卖了。
2.卖哪里的，这事取决你们的生活半径在哪里，问题太大，武昌汉口汉阳都有学区
3.JLH对卖房没有影响
4.XYK在按揭之前要做0账单处理。5.置换就先看房，有合适的签远期合同。
提问：星主您好！首先感谢您之前的回复
还有些疑惑想问下：1.三里民居的房子价格都在一万五以上，房东咬得很死不可能达到一万四，该如何谈价？求指点2.全款抵押是要先还清房贷再拿房屋去抵押对吧？我看您算的正常约贷五成，那如果所剩贷款和第二套所需首付差不多的情况下，做全款抵押就没意义了对吗？找银行操作还是找中介？3.老人60岁已退休，中介说接力贷只能做到10年对吗？而且我们名下有房，如果以老人名字买小孩也无法落到老人的名下，那就无法上学，该如何破？求解答
回答：1.砍价技巧详见知识星球内部分享。
2.如果尾款少于30%建议做截断抵押，抵押是为了套出更多子弹，再买一套。接力贷可以做到30年，到85岁没有问题，重点看你的年纪。部分学校可以接受老人有户口就可以入学，未来也可以走对敲和赠与流程落户，1年后可以取消赠与。
提问：房姐，你好！在网上看二手房，一般要向中介了解哪些信息，然后在去实地看房
回答：价格，楼层，装修，户型，配套，学区，交通，潜力，成交价...
很多人急冲冲的买房，或者被房产公司的销售话术所引导，很快下决定，这极有可能买到性价比差的房子。三年前买的房赚了约7成出手，朋友买的，还现在还亏着，卖不出去，这就是用不用心的差异。大部份购买客，看房不超过五套就买了，结果只能呵呵呵了。买房是大事，一定要认真看盘，总结思考，才能买到心仪的房子。首先买房要看盘，你看个几十个小区，上百套房子以后，你对房子的认知会快速的上升。你马上就能成为专家。所以一定要花精力、花时间去认真看盘、分析、总结。
提问：房姐你好，我们三家三口在武汉南湖有一套次新房，在保利新武昌有两套，还未交房。街道口有一套公寓己出租。房票已用完，现在我们看上保利上城下面五十多平方商铺，在规划的运动中心和商业之间，离地铁八百米。单价3万二左右，首付120万，贷70万，利率上浮10%。想问一下房姐能投资不？
回答：你好，一直不鼓励买商铺，因为商铺有商铺的价值评估体系，如果是重要的人流节点旁边，租售比在5%以上，流量OK的话，持有没问题。
社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。
商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。商铺投资永远要比住宅的不确定性高太多，商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是的资产。
如果能开发出老人票建议做接力贷继续投资住宅，或者去重庆和沈阳这些不限购省会城市买，最后才考虑商铺。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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武汉房姐2020-02-09 17:54:36
