我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好，我在深圳罗湖区看中了一套罗岭外国语小学，学位已经被使用，正在读一年级，房子比市价低25万，学位要5年后才能使用。这样的房子是否可以入手？

回答：户主本身符合户籍政策的，没有理由强制迁出。 如果你已经知晓了户口不能迁出，还要和他签约，就意味着你同意接受户口不迁出，对方也不算违约。 或者约定什么时间迁出，违约再交违约金，理论上总有一个金额足够让对方迁出。 一个户口押金30万，多一个5万，可以约定几年内迁出，不迁出按照每年5万费用。 不迁出会影响到你下家接盘的价格。 另外你是为了投资还是学区？ 投资一般不建议买罗湖，谨慎。为了学区自用可以入手。 感谢付费！

提问：房姐你好。新人首问，问题有点多。我和老公，武汉人，工作稳定，两人年收入40到50。婚后两套房，一人一套，他的已在10年结清贷款，建国社区，100平，95年的老房，时有拆迁的说法但没动静。现老人在住。我在裕亚俊园买了65平的小电梯房三个人住，还有公贷20万。现在想解决老人不能爬楼的问题，也想改善住房。孩子未来可能上四中。子弹130，可找父母借130左右。几个问题，1，离婚买房，谁无房出户合适？无房贷的老公还是有房贷的我？我收入高些。2离婚析产，需要我结清贷款吗？离婚析产需要我的65平的小房子的不动产证吗？个人原因，当时只办了房产证，没办土地证，现在去换不动产证，被告知必须结清贷款。谢谢。

回答：你好，建国社区，如果5年内没有拆迁计划，建议优先出手，拆迁赔付标准是1:1.4左右，如果入手优质物业，5年后更大。 如果你名下的贷款房，上了对方的征信，需要做析产，房产证去名，腾房票。至于腾谁的房票，主要看年纪，谁的贷款年限更长，就用谁的名字买。流水都包装，不是问题

提问：房姐您好 新手小白求指教 目前在国外工作，父母在湖北荆门老家农村。目前想买房刚需自住。想在老家县城（京山）买房，改善父母的居住环境，县城房价5k+，但以后不会考虑在老家工作。对比了荆门的房价， 价格差不多， 但没去过荆门，个人感觉没有发展潜力。出国前想在武汉买房，挂靠了武汉社保， 今年就快满两年。目前有两个想法： 1、在老家买个房让父母住， 后期有闲钱了再在一线城市买个小点的自住。 2、在城区（考虑武汉、东莞、佛山，或者荆门）买房，一二线城市目前只能按揭 目前手上的有子弹60，对于佛山，东莞，武汉，荆门（或者老家县城京山）这几个地方， 您觉得这几个地方自住买房有什么建议， 期待房姐解惑

回答：你好，子弹50优先武汉，东莞和佛山也不便宜了。 荆门棚改结束后，房价涨不动，传闻中的高铁开通之后，会进一步加剧4.5线城市的人口流出，5年后再买大概率也还是这个价。 在楼市有了赚钱效应在考虑改善自住。

提问：房姐，泛海樱海园的凶宅能买吗？123平顶楼，单价两万整，投资兼自住

回答：凶宅有很多种，要分情况。 新鲜凶宅5折买入，根据持有时间，一般10年内7折卖出。 除非过了20年以上，业主都换了一批人，别人都忘了这事，才能原价卖出。一般都是买入做抵押融资。自住就要看你介不介意了。

提问：房姐好，有疑问求解答。 1、房姐一直在推荐汉口自住考虑二手房万科汉口传奇和远洋心汉口，但是这两个盘都临铁路，万科学区好，但除了这点其他优势不明显，都是三梯八户四梯八户，户型很差。远洋的话小区看起来很一般，生活并不算便利，出售和出租的很多，说明自住很少。所以这两个盘能让房姐青睐的优势在哪里？ 2、星湖湾那个盘是什么情况房姐了解吗，占据那么好的位置却一直捂着，好神秘 3、中一路、塔子湖、杨汊湖地铁站周围有什么自住合适的小区吗 4、电建盛世江城小区挺大的，自住如何？ 感谢房姐

回答：你说你工作 生活都在汉口火车站附近啊，所以才推荐这2个盘，自住就近原则。如果说品质，这2个盘都一般。 但是从涨幅来看，万科汉口传奇因为有学区的优势，并没有掉队。 星湖湾一直很神秘。 谈性价比就买后湖，后湖1.7这一档的都属于刚需盘，自住都一般。 如果纯自住，只能买CEO盘 比如仁恒，晋合世家，泛海和二七。自住按自己的喜好来。

提问：美丽的房姐，一个朋友推荐龙华羊台山旁恒大开发的盘恒大时尚慧谷，性质是工业用地，产权50年，单价2.7万，分3年6次付款，每次27万，请问合适入手吗？周边公寓单价也在40000以上，的不足就是要以公司名义买，请帮忙评估一下，谢谢。

回答：先说公寓的投资属性 1深圳市场的公寓没有住宅涨幅高，原因是不够刚需，不是非买不可，缺少学位属性； 税费高，流通性很差 2公寓没有住宅的杠杆好，因为首付五成，贷款十年，相当于首付多，月供压力大； 3恒大时尚慧谷非常偏，未来租金少的可怜，自住也不太可能。附近的住宅也才4万左右，公寓不可能到这个价的。 如果真想买公寓自住，建议买位置好点的。 4能落深户，买住宅的，肯定是比买公寓回报高

提问：房姐 问题字数多，请见图。有点急 明天就要签约了，求指点！是否建议年前定下来还是等年后？

回答：你好，其实我也建议入手星海，长远看还是前海更有想象力。 关于高评的问题，不能全信中介的，毕竟中介只负责卖房，银行能评估到多少，他无法控制。如果最后真的无法高评，可以试试首付贷。 按揭之前信用卡要保持0帐单，建议多核操作。 除了星海，绿海名都也可以考虑 中介费0.8个看起来很便宜，如果不是熟人中介，后期的贷款 评估 过户等各项费用，大概率会再狠赚你一笔。也是中介惯用的套路，所以除了谈中介费之外，后期的每一项费用你也要商议好，写进合同里。 月供压力大，建议把信用卡额度继续扩大，可以救急。 最后，一定要改合同！把合同所有条款都写成利好你方。 感谢付费！

提问：有一套房改房，请问如何抹房查？

回答：买二手房时，名下全款房都可以操作抹房查 但是新房不可操作 需要银行内部渠道，正常贷款7成，但是过户时还是按照二套的标准缴税。 部分中介有渠道操作。

提问：房姐您好，看了你的分析，我有意向去沈阳买房，但是关注了一段时间，发现沈北新区的新房已经挺贵，雅居乐几乎9000左右。富力便宜些，但是位置偏远，所以打算买二手现房，看上一套雅居乐C区二手房，交房满五年了，考虑还可以租出去 所有契税服务费合计一平米9300，这个价位如何？我的思路对吗？还是买您推荐的富力新房？感谢答复为盼！

回答：你好，沈北入手价控制在9千以内。 雅居乐二手房9千多太贵，别买了。 沈北多关注新盘。雅居乐新盘还有8千多的。 沈阳二手房重点淘以下几个板块: 1. 长青南街--建筑大学板块，这个板块在沈阳土著心中并没有多少存在感。 因为这个版块完全没有新房，售楼处一个都没有！ 这个板块有的，是大量的2008-2013年的次新房，数量之大足以让你安心淘笋。 更关键的是，该板块是正在建设的沈阳地铁9号线与10号线的双地铁口！ 当前，沈阳只开通了两条地铁，城市还处于“前地铁时代”，也就是说民众其实对地铁还不是很熟悉和依赖。 而该板块内的少数闲置土地，都在等地铁开通好修建商业，因此商业也会慢慢起来。 这个版块地处浑南区，东接东湖板块，西连奥体板块。 围着长青南街地铁口的是几个价格不高的二手大盘，比如塞纳家园、江南水乡、正大桃花源、万科新里程、天泰瀚宇苑、在水一方。 2. 如果还有哪个板块可以和长青南街相媲美的话，那就只能是于洪新城了。 于洪新城的核心位于汪河路碧桂园银河商业广场附近，整个板块开发已接近尾声。 版块内三个大盘，水调歌城已经全部开发完毕，碧桂园银河城和阳光100也基本进入开发末期。 大盘分期分街区整体开发使得该板块二手次新房供应非常充足！ 交通方面，地铁9号线已经开工，而地铁3号线今年开工的可能性也非常大！ 更加值得一提的是，阳光100的河景房，正对长白岛，而且是朝南看河，在东北地区，朝南看河还是相当不错的。 该板块二手房价格不高，二手淘笋是不错的板块。 3. 网红的道义板块和沈北新区蒲河新城中间，有个大湖，叫做人杰湖。 地铁2号线特地在湖边设了一个站，叫做人杰湖站。 在这个站周围，是一大片二手次新房，这些房子坐拥地铁与湖景，而且也是朝南湖景，有一定的价值。 而这个区域的一手房因为关注度太高，套路很深。 人杰湖板块前有雅居乐，后有亚泰城、国奥新城，旁边有明发锦绣华城、皇家御湾，可谓被网红楼盘团团围住。 更关键的是，当前该板块二手房还没有很贵。 因此，以中铁人杰水岸为首的二手现房、朝南湖景和地铁口小区，当然值得好好淘笋啊！ 安全度、租金、环境都没的说。

提问：您好！子弹200想投资住房，本人是银川的，在哪里投资合适。

回答：子弹200，北上广深，目前深圳落户最简单，大专35岁之前可以落户，本科45岁前可落户。其他几个城市都可以用54大法破限购。 剩余子弹武汉 郑州 成都 重庆 沈阳这些城市都可以入手，其中重庆和沈阳不限购。

提问：房姐你好，工作在广州海珠广场。目前住佛山，想工作距离近一些，去看过保利花海湾小户型的4.1均价，大户型3.6均价。也考虑过海珠广场周围楼龄二十年左右均价3万以内的老房子。请教未来涨幅那种更好一些？有更好的建议吗？谢谢！

回答：你好，对于一个城市的发展来说，这类老房以后的接受程度会越来越低，严重影响流动性，考虑潜力不建议碰。 如果决定以后一辈子就生活在这里，可以买入纯自住。 保利自住可入，但是投资还是建议东部新区淘淘低价盘。

提问：（新人首问）美丽智慧的房姐好！深圳福田区新洲路都市花园，购物公园地铁站旁，小高层78平，公摊4平，小三房，精装修，大阳台，大客厅，实用面积大，15年购入，主要自住舒适，交通方便。现在回武汉了，房子出租，租金抵贷款，没有现金流压力。目前对面中海华庭9万，都市花园6万5，这套未来空间大吗？这套房子未来该如何操作？

回答：新洲属于福田的二梯队，地段位置好，租售比高，配套发展成熟，未来板块利好较少，大概率能跑平大势。 深圳底仓可以长期持有 有闲散子弹继续定投武汉。

提问：房姐你好，新人请教：买首套新房自住，首付款四十万，预算总额150万内。看过越秀逸境、佳兆业悦府和兰亭大境： 1)越秀逸境总层高15层，面积109平，有9和12层可选。9层单价13100，12层贵一些； 2)佳兆业悦府只有低楼层1、2、3层和顶层可选，面积97平，单价13078； 3)兰亭大境面积111平，单价16040，总额超出预算所以没问楼层。 家里比较属意越秀逸境，想问问您这个价格合适吗？谢谢！

回答：你好，越秀 兰亭大境和佳兆业悦府不在同一片区，自住建议买生活半年附近的。 如果靠近四新片区，更倾向抢城投四新之光。 越秀逸境的区位和交通相对其他几个盘要差一些，尽量买三环内的盘。 兰亭大境单价超过1.5，性价比就很一般了。

提问：你好房姐，你之前回复我说“深圳可以全款抵押买入”，请问这个是要先全款买房，买下来之后再向银行抵押贷出钱来吗？具体怎样操作，以及一般能贷款出房价的百分之多少？利率比普通住房贷款低吗？ 谢谢。

回答：全款买入，下证后做抵押 利率和年限因人而异，建议操作企业经营贷，年限长，利率低。 一般可以抵押7成，具体也要看房子状态。

提问：美丽房姐你好！新人首问！刚加入，我目前北京工作，公积金账上25w和本人存款75w。共100w资金。在湖北宜昌有套房子在按揭贷款中。尾款还剩30w。目前有3个问题。1：是在北京购房还是在武汉购房？在北京有购房资格，武汉也正在办理大学生落户，稍后也有购房资格。但是北京首付得6成，只能买到老破小，比较倾向买武汉。2:如果购买武汉，适合买哪一块的？能推荐下哪个楼盘投资不错的，因为目前五年内不会回武汉工作，将来是准备卖掉武汉房子的。3.如果选择购买武汉房子，那我是否要还清宜昌的30w尾款，再来武汉以首套资格购房？还是直接用100w直接购买武汉。但是是以近五成首付。这三个问题是我买房子的纠结点。谢谢房姐

回答：大单优先，子弹100当然是先买北京，用在武汉太浪费了。 其实北京和武汉都可以操作成首付3成。 北京关注东三东四环的上车老公房。买北京，宜昌的尾款不用结清。 买武汉建议把宜昌的尾款还清。武汉之前推荐的网红盘可以无脑入。

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