我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好！新人首问！武汉，13年购得公司集资房，全款，当年签的购房协议，但今年才办证（目前还没拿到手），房查显示登记（合同成交）时间为19年，如果我想去名LH，算刚需能sfsd吗？谢谢

回答：你好，如果夫妻双方的房查报告都体现这套房，房产证去名之后，算sfsd，但不算刚需。 如果只上了夫妻双方一人的房查，另一人房产证去名后，算刚需和sfsd。

提问：房姐，投资用，武汉具体选择那些楼盘了，光谷东中粮1600以上了，还要20的茶水费，值得吗？

回答：中粮茶水20？ 中介在开玩笑吗？ 把中介电话发出来，我帮你举报吧！ 建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。

提问：新人首问：房姐您好！能帮忙分析一下融创中心武汉壹号院、汉街万达御湖系列产品、复地东湖国际、帝斯曼这四个楼盘的高下优劣吗？未来哪一个最有空间？哪一个又会成为价格王者？多谢！

回答：朋友，这篇文章好好看看 投资不买CEO，这几个盘，复地东湖国际和帝斯曼相对好一点，学区溢价会相对维持的时间久一些。 复地东湖国际为什么贵？ 开发商拉动，只要还有新盘卖，开发商的营销就会持续。且复地有学区优势。 复地卖了10年，每开一期就涨价一次，形成了买复地必赚的氛围。 多军有专门的流派玩这类新盘，纯新盘期开盘就买入，依靠开发商营销的持续拉动力，等到最后一棒交出去之后撤离。 卖房也是一样，如果投资客多的小区，也会组织写手在各大论坛发帖，继续营销，等把小区超热之后卖出。 自住可以买，投资还是回避。

提问：房姐您好：现住哈尔滨，有子弹40可以做首付，是投到本地还是沈阳？望指点。谢谢！

回答：哈尔滨已经起来了。 长春、哈尔滨、大连实际涨幅远超沈阳，如果不是18年3月、8月两次连续限购，沈阳早已如上述三城。 好消息是，给了你刚好上车时间，也给了沈阳涨幅足够的确定性，沈阳房价和周边城市势能差更大了，弹簧压的越狠，反弹越凶猛。 子弹40，沈阳入手2套。

提问：房姐你好，两个楼盘，一个150平单价8000；一个100平单价1.2万；总价一样，应该选哪个？ 另外，手里大约有100，想投资重庆的房子。从投资的角度，推荐几个近期值得入手的盘。谢谢你

回答：你好，问题1信息太少无法判断，说说细节，哪个城市的哪2个盘？楼层还有装修情况等。 子弹100建议在真内环，2江4岸及延长线淘非标杆的二手房。 3居，次新，近地铁，单价1.5左右可入。

提问：新人首问。房姐你好，目前夫妻两人在四川三线城市上班，研究生学历，年收入到手20w。在成都万家湾有三室住房一套，市价200w，贷款60w；在工作城市有三室一套，市价120w，贷款20w。双方父母在工作城市各有一套住房，合计160w。预计还可凑出60w子弹，现在打算再重新配置一下资产，卖掉工作地一套房，将子弹调整到140-180w，然后有以下路径：1、成都首付六成购买三室的二套房（有购房资格）；2、以全款方式在重庆购买一套三室房子（无户口）；3、还掉现有银行贷款，首付三成在深圳买一套小户型上车盘；4、不还现有贷款，以gpgd方式在深圳购入三室楼盘？房姐觉得以上哪个最可行？或者有没有更优的方案推荐？

回答：你好，建议把工作城市的这套出手后，直接买深圳。 全款抵押的方式，入手一套总价400—500万总价的上车盘，找垫资公司配合，全款买入，再做抵押，可以抵押7成，相当于首付3成。 建议手里留足2-3年月供，同时优化租金。 底仓放在深圳，未来可以考虑出手一套成都，做裂变。

提问：房姐好。刚进来。我和老婆住在东湖一号。父母在附近有个三房老破大。我和老婆都在汉口火车站附近上班。现考虑再买一套 首付150。我想买个汉口自住的三房。刚结婚。家里想我们买个。不知道复地东湖国际的学区到底怎么样？帝斯曼上周去看了。求个建议是买汉口自住的还是买个武昌学区 学区的话买复地还是帝斯曼呢？

回答：你好，是利空的，学区划片政策变动大，你们现在还没有孩子，不需要这么早规划。 工作汉口，住武昌幸福感很低。 子弹150，建议入手2套。一套汉口自住，一套低价区投资。等3-5年后房子了，再考虑学区。 帝斯曼和复地都是CEO盘，特别是复地 最后一棒了，严重溢价，投资很小，小学对口武昌实验小学。

提问：房姐您好，请问广州南沙区的房子值得投资吗，我是外地人，这里限购吗，恳请回复！

回答：你好，南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。广州市区更稳 南沙取消限购了

提问：房姐，我九月份刚到乌鲁木齐工作，手里有点闲钱，想买房做点投资，手里有30万，目前有三个想法，，买个老破小的，用公积金还贷款，再把房子租出去！第二，30万全款买个一室一厅的房子(十年的房子，多层，离地铁站8的，非学区)，月租1500，用这个房子抵押贷款，再买一套一室一厅的房子，月租抵月供！第三，用30万付两个一室一厅的房子，租出去付月供！能给点建议么？以后凑够首付就买一室一厅的房子，再往外租，这种打法是否合适呢？

回答：你好，乌鲁木齐并不是投资优选城市，排不进top20，长远看只有1000万以上，人口净流入的城市才有房地产。 老破小流动性极差，有学区的可能好一些，但是纯投资次新是更好的选择。 不要全款买房，合理利用杠杆。 房产投资追求的是涨幅，不是租金。 一室一厅小户型占房票，在房票和贷票都紧张的当下，更建议入手2.3居刚需户型。 如果我是你，子弹30，会考虑去沈阳并发2套单价8千的低价盘，租金抵月供，房价破万很简单。

提问：房姐你好。请问总价3百万左右有sfsd是否能在深圳上车？还是在武汉上车比较好？ 虽然子弹有170，但是本人已经年过35，职业不在上升期，并不想月供压力大。

回答：子弹170，首房首贷优先买深圳，用在武汉可惜了，深圳可以选择租售比高的盘，留足2年月供即可。 以后有闲散子弹再买武汉不迟。

提问：房姐好，房产证已经过户了，但是银行没有放款。 向借呗微粒贷能不能用，需要还点xyk ……怕上zx，有影响放款！

回答：别碰借呗和微粒贷，这些网贷对征信的影响是负面的。 网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。 如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。 同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。 普惠金融能不能用？ 1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。 2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。 建议换核刷卡，或者短期拆借，你的征信在放款之前别产生任何负债。

提问：我是开封市的，现在有一套150平的六楼步梯房，基本上市中心位置，价值70万，房龄20年，明年开始基本上在这个城市一年也就是住一两个月，所以想卖了这套，再开封市西区买一套这么大的房子，大约在170左右，加上车位15万，住的时间短，投资有点大，而且不知道本市的房价会不会涨，所以有点纠结，麻烦房姐给分析一下。谢谢

回答：只买人口超过1000w的城市，河南只有郑州可以投资。 开封买房只能自住，人口和产业支撑力不足，后市并不看好，还是买郑州吧。 可以选择郑州繁华市区单价一万出头+租金抵扣大半月供 空间比开封大很多。

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