我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自知识星球

提问：新手提问：坐标武汉，已婚已育（1个孩子，不打算二胎），名下两套房，一套纯公积金贷款的光谷高新区满庭春，2016年初购，面积88，现住，证马上满两年，另外一套在江夏新华联，2017年8月购，面积106（赠送面积后122），毛坯顶楼，商贷空置新证。本来年收入15w，老公开小超市，年收入20w。目前想改善自住房120平到140平，还想投资一套，目前手上子弹不多，如果利用现有房置换，是否全部卖掉重新整合，如果利用更好，目前工作生活都是光谷关山大道片区，自住和投资哪个楼盘好推荐，目前想改善的房是买二手好还是买新盘好（新盘抢购不是很容易吧），本人比较看好光谷高新区未来，您对光谷高新区的看法是怎样的？

回答：江夏新华联建议出手，江夏最近几年重点发展的是文化大道，但是远城区资源不如主城区，发展也比较慢。可以考虑出手置换到三环内主城区。 看好关山大道和光谷东，都属于领涨的产业新城。 关山大道单价2.2左右可入，新盘关注琨御府，二手房关注金地格林东郡，保利茉莉公馆，融科天域，坐标城等次新盘。 光谷东单价1.6左右可入，新盘关注中粮光谷祥云，二手房关注朗诗里程和山水年华。 关于关山大道和光谷东未来的发展，到底怎么看？今天来细讲一下 一.先说说产业新城的发展 产业新城的发展，往往分为以下几个发展阶段： 阶段一：萌芽期(0-5年)；面积十几平方公里；产业快速增长 年平均增长50%以上。 阶段二：成长期(5-10年)；面积几十平方公里；快速发展 催生出产业配套服务。 阶段三：成熟期(10-20年)；面积上百平方公里；产业发展成熟，配套一应俱全。 很明显关山大道已经很成熟了，但是光谷东还处于萌芽期向成长期过渡阶段。 关山大道发展到现在，已经没有土地了，很难再继续扩张。加上人口饱和，交通拥堵等因素，需要一个新城来缓解压力。 再看看光谷东，规划非常好，土地平整 分割有序，路网发达，产业区 住宅区和公共设施 绿化都很棒，加上与光谷核心区距离不超过15公里，是个完美的产业新区板样。如果各项规划能落实光谷东是非常有发展前景的。 光谷早已成为除了武昌 汉口 汉阳之外的武汉“第4镇”，以环线判断房价的观念是错误的，沌口和光谷东的发展早已打破环线论，这一点很早以前就分析过。我们说的城市板块轮动实质上是产业的轮动。 产业新城的招商一般有以下几个步骤(每一条就不展开说了)： 1.明确产业规划与定位 2.制定招商目标 3.出台优惠政策 4.确定营销价格 5.持续跟进招商服务 从ZF低价土拍价格也能看出，确实下了狠心建设光谷东。引进的企业，例如小米和华为等，都是互联网高薪行业的佼佼者。未来会形成经济的正向循环。土拍进展也比较克制，这一点不像其它新区，单纯靠圈地搞钱，比如阳逻。 二.再来说说房价 新区建仓的缺点： 新区刚开发的时候，没有商品房可买（公租房人才公寓为主） 新区开发到一半的时候，商品房很贵 新区开发完没热点预期了，房价与其他区域差不多，泯然众人 这些缺点尤其在距离老市中心很远建设新区时候体现的极为明显【雄安、天府、滨湖、滨海、浦东（不远但是隔着江）等】。 而对于与市区无缝连接的新区，缺点依然存在，但是还有的弥补，还能给你买二手房蹭新区热点的机会（南京河西南、郑东、杭州钱江新城、长沙武广新城、武汉光谷东、西安高新、苏州工业园区等） 很多人都知道，我不看好新区，尤其是远郊新区，至于什么“城市中心位移”的说法更是子虚乌有的。 而光谷东目前的问题是，暂时没有成熟的二手市场，全是炒家入场。1.8的光谷东 短期内我并不看好，透支太历害。 三.最后说说人口 关山大道虽然发展比较饱和，但是人口红利并未消失，至少在5年内还会继续保持热度。 而光谷东的人口流入，一方面是关山大道的人口外溢，还有另一部分是“新武汉人”。这些新武汉人是没有中心城区与郊区之分的，就像北京的中关村 望京，在老北京人眼里 都是郊区，但是这些产业区都是产住结合，未来大部分生活需要（教育 医疗 商业 住宿 娱乐）都能在新区内完成，自成一体。 所以我对关山大道和光谷东未来的房价走势分析是，3-5年内关山大道还是光谷的房价制高点。若10年后光谷东能向着ZF规划的路径走下去，可能会反超关山大道。

提问：房姐你好 现状：家里沌口有套自住，父母名下外地户口。年纪大不能JLD了。本人武汉户口，准备在武汉买套房。在看世贸1-5期，有套算下所有费用单价2.45，江和城市景色不错。金茂府龙湖，兰亭大境，绿城金地都看了看。金茂府只开后面的楼。绿城在国博旁，品质感觉不错但是单件不低。请问在将来自住和投资两个不同的方向怎么选，或者投资的话有什么推荐？

回答：房子既是生活资料，又是生产资料。 对刚需、改善来说，房子生活资料属性强一些。 对投资、投机来说，房子生产资料属性强一些。 生活资料讲究居住、学区、便利性。 生产资料讲究增值、保值、流通性。 买房之前，就要想清楚你是买生活资料，还是买生产资料，一定要分主次，排先后，因为两者的选择标准不同，很难一碗水端平。 鱼和熊掌不可兼得，柑蔗没有两头甜。不是东风压倒西风，就是西风压倒东风。说生活、生产两不误，就跟说工作、生活能分开一样，难啊！ 自住买世贸看江户型，有江景资源，未来保值能力强。 纯投资只买四新单价1.5以内的盘。 建议先把自住解决了再考虑投资，沌口房子如果未来潜力一般，可以考虑出手裂变2套低价盘。

提问：新人首问：房姐你好，目前在沌口有两套住宅，打算卖一套万科金域蓝湾的然后去光谷的联想江城雅居买一套？这个置换投资是否划算？另在雄楚大道的金地本座有一套全款小公寓在出租，是继续持有还是亏本出售或者抵押贷款然后在投资划算？（可抵押五十万）另外在南国大家装江南店有一个的商铺（租金可以抵房贷）想出手比较难，有没有办法盘活？汉南的恒大时代新城今年用全款入手一套三房，所有的优惠折算完后7200，这个投资是否成功？还打算把自住的一套抵押出去留二百万现金在手上以观明年的市场行情在出手，对于明年出手哪里有什么建议？（按照目前的政策限购区域无房票）

回答：1.沌口出手换关山大道思路正确。江城雅居看入手价，2万左右可以考虑。 2.小公寓可以出手，涨幅太弱，留着没意义。暂时卖不到合适的价格，可以找做抵押融资，等下一波涨幅来了再出手。 3.南国商铺租售比在5%以上可保留。 4.汉南是武汉最没价值的板块，恒大全武汉疯狂营销，确实忽悠了不少小白投资客。 恒大所有产品都支持无理由退款，可以试试。 5.大仓位就在一线城市，如果北上深能开发出房票，优先考虑一线城市。然后才是武汉。 纯投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，联投光谷瑞园，花山纽宾凯。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 关山大道单价2.2左右次新可入。

提问：新人首页。房姐你好，我的问题是。我和老公现在想在深圳买套房。1.首付问题:我和我老公年目前收入总和到手70w -90w 。但是我们才上一年班，现在只能拿出80w 现金，我老公他们公司可以按照4.35%给他提供50w 的贷款。请问房姐觉得我们是先贷款买个老破小上车还是再等一年，买个稍微更大一点的。2.凑首付是用我老公他们公司贷款划算还是把家里有绵阳一套房抵押了划算，不过那套房市场价只值50w ，还是得贷款20w 。（我每月还有4000的房贷在成都）2.我在南山桃园地铁站附近上班，现在房子看在西乡，灵芝二手房。请问房姐有没有推介的地段。

回答：1.流水还不错，建议直接用公司的低息贷款买套大点的 2.绵阳抵押利率比较高且抵押不出来多少钱，还是直接用公司的低息贷款吧 3.宝安的西乡 碧海 沙井，龙华的上塘板块都还不错。

提问：美丽智慧的房姐，请教下你，坐标武汉，已有一套房，手里60万，公积金贷款还剩38万，怎样在不还清公积金贷款的情况下做首付三成? 武汉现在政策假离婚还要稀产2年后才能三成买房吗？2改1是什么？

回答：外地公积金贷款可能查不到 如果是武汉本地公积金贷款，能查到 要不就是全款抵押买，要不开发老人票做接力贷 2改1也需要看你的征信报告能不能操作，二套变首套 武汉对离婚买房没有时间限制

提问：请教智慧的房姐，和老公婚后一套狮城名居182平的四居室，我们俩都在武大上班，他是教职工，我在附近经营一家幼儿培训公司。因为女儿上学在武大已租房五年，每月租金3500元，狮城名居出租4500元每月，今年受朋友影响在红莲湖莲湖锦城购买了一套小别墅130万，贷款中，下半年因父母腿脚不方便，女儿即将上武大附中，二宝又才半岁，便又咬咬牙借了三十万购买了一套广八路地铁口的一楼带小院的老破小的小三室，主要是离我们上班和上学都仅需步行十，170万，贷款中！我们的想法是八号地铁明年开通后把狮城名居卖掉，然后还掉近150万商贷，公积金贷款保留，估计还剩余200子弹，请房姐指点一下思路是否正确和后面如何投资？

回答：被朋友坑的比较惨，别墅投资一向跑输的。 卖出也基本上需要撞大运，还是红莲湖的别墅。。。无穷无尽。。。 如果还没有放款，能退就退吧，挽留下，退不了就留着养老。 卖掉狮城名居思路正确，武汉老破大属于房产生物链的最底端，涨幅不如次新，明年初等市场热起来可以直接出手，把卖房科技树用上。 剩余子弹200，如果能开发2张武汉老人票，可以入手2套低价潜力盘。 建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。

提问：请教房姐，坐标上海今年刚毕业，无异性朋友，长宁区，家里可提供400万的现金买房。1,上海现在可否入手？新房？二手房？我的观察是房价有缓升，但量低。 2,大虹桥热了好多年，价格也都上来了，现在能否入手？或者还有其他什么版块可以吗？总是在纠结，请指教，谢谢！

回答：上海现在没有启动迹象，但是已经处于底部行情，可以淘笋，原则是非笋误入。 400这个预算中外环间有难度，外环外还是有不少可以选择的，如兼顾投资的话可以往大虹桥及辐射区看看，沿着2号，17号，9号多找找。 最近新开盘的没看到特别满意的。可以等等看大虹桥、张江、唐镇后续新开的几个新盘。 还是建议买三房尽可能把房子买的新一点，是2005年以后的房子，至少是2000年以后的房子。 比较看好的区域是长风公园、天山路、真北路、虹桥、长寿路这些区域。

提问：新人首问：桂林临桂区现在合不合适买入？用途投资成分大。最近附近几个城市都讨论桂林临桂区比较热，说是要建国际旅游城，是桂林新投资建设的方向，但也有说是北方炒房团大量资金操作的结果。看了万达九著、金科集美、大城小院等，基本都是5500，小房85-88，大点121-140，可低首付。自身工资月1.6w，现金15w可加，已有1间小城90商贷房36万。如果要买，买哪里？多大面积合适？

回答：你好，桂林没有投资价值，广西还有点投资价值的只有南宁了。 放眼来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。 旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。 相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。 因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。 炒房团兴起于南方沿海城市，北方投资观念相对落后。稍微精明点的人会在大开发营销的期买入，营销结束之前的最后一棒卖出。大开发商的宣传能力不容小觑。但是长远看，投资人口仅流出地区的旅游地产并不是优选。

提问：亲爱的房姐，又有消息说大亚湾明年三月可能并入深圳，这个消息有参考价值吗？大湾区被炒的蛮厉害的，感觉体力透支的。谢谢！

回答：大亚湾并入深圳，可能性大不大？ 深圳确实缺地，但不代表可以吞并邻近城市的土地。 再深一层分析，首先，惠州不会给，惠州吃定了临深这个金饭碗，只会蹭不会送。 第二，建议你们看看惠州的卫星地图，惠州的临深片区，包括惠阳和大亚湾在内，90%都是山，极少的平地已开发殆尽，到处是房子，剩下不多的土地，大多是早被卖掉暂未开发的。这样的惠阳和大亚湾，深圳要来何用?帮它提高房价和重整乱糟糟的规划? 所以，不要自作聪明提前布局，踏踏实实盯着深圳，这世界哪有那么多奇迹发生? 别当韭菜！ 感谢付费！

提问：我是开封市的，现在有一套150平的六楼步梯房，基本上市中心位置，价值70万，房龄20年，明年开始基本上在这个城市一年也就是住一两个月，所以想卖了这套，再开封市西区买一套这么大的房子，大约在170左右，加上车位15万，住的时间短，投资有点大，而且不知道本市的房价会不会涨，所以有点纠结，麻烦房姐给分析一下。谢谢

回答：只买人口超过1000w的城市，河南只有郑州可以投资。 开封买房只能自住，人口和产业支撑力不足，后市并不看好，还是买郑州吧。 可以选择郑州繁华市区单价一万出头+租金抵扣大半月供 空间比开封大很多。

提问：新人首问：房姐，您好！我有两套房子，一套是汉阳区琴台大道碧水晴天小区，现准备出售， 另一套是江岸区百步亭社区百合苑小区，现自住。两套房子房龄都是16到17年。 家庭基本情况是：年收入80万左右，准备卖汉阳房子换一套大房子（至少150平），总金额不超过400万。 我的问题是：1）希望置换的房子在江岸，江汉，桥口三个区里选择，同时兼顾小孩上学和我上班，小孩现在小学三年级，初中应该会读七一或二中，我在球场街上班，请推荐几个楼盘； 2) 您提到的武汉适合投资的楼盘在哪里可以看到？我查了知识星球，没找到； 3）等新房子买好后，百合苑房子我也想卖掉，置换一下，我的想法是换到武汉天地区域。 期待您的回复！

回答：你好，自住可以选择武汉天地。各方面都是最适合你的。 汉口比较推荐的自住+学区盘是泛海和万科汉口传奇。 投资和自住是2个不同的逻辑。 纯投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，琨御府，幸福时代5期，和谐里，联投光谷瑞园，花山纽宾凯。这几个新盘重点关注。另外二手房同时淘笋。 主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 关山大道沿线单价2.2左右也可以入手。

提问：房姐你好 帮朋友问坐标上海 父母名下一套普陀中远两湾城2房满五 市价800多 无贷款 本人夫妻两人名下一套中远两湾城1房 市价480个 有280贷款 另有临港自贸区海上风华一套290个 有80个贷款 请问有啥好的投资建议

回答：中远两湾城这个地方原来是“两湾一宅”地区，著名的棚户区，二十一世纪初旧区改造，拆迁后此地变成了中远两湾城，可是还自带“滚地龙”属性，虽然随着时间推移，记忆会模糊，但这个小区实在太太大了，抛盘多而且也是群租的圣地，二房东尤其多，经常被整治。然后地理位置又是被苏州河“蜗”在里面，机动车的交通不是很方便，前两期栋距太近，还有蝶楼。话说回来，中远两湾城毕竟是内环内的，轨交也算方便。 普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。 没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，未来略微跑输大盘。 自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资御免。 普陀的未来在真如、长风、桃浦。 临港自贸区以前分析过，短暂的炒热之后是长时间的横盘。离当前市中心70公里的远郊房产不是优质资产。 有行情时也许也会神经刀上涨，但在大多数时候流动性不佳。 如果还有房票，可以在近郊区淘淘笋，性价比高的拿下，抵押中远的全款房融资。 感谢付费！

提问：房姐好！请问淘房子，房源信息APP目前我用的绿中介，还有其它靠谱的APP推荐吗？或者您一般关注哪些APP？能否推荐几个呢？

回答：安居客，房天下，我爱我家，58…大部分信息都是中介钓鱼的。 房地产是一件非常本地化的事，你只有实地去看了才知道这房子楼下是不是大排档，有没有营业到凌晨；才知道地铁直线距离200米，步行为什么要10多；才知道为什么明明是8楼，采光还是有问题。 房产类app极大的提高了我们信息获取的能力，特别是中介这样房源较为真实的平台。但买房是大事，和房子打交道最忌讳的就是云操作。

提问：新人首问，我是江苏徐州人，定居西安。现有雅居乐铂琅峯90平米住宅，2012年购入月还2200。2018年购入万科高新华府160平住宅，14000元\/平，月还6800元，2019年又再该小区购入180平洋房，16400元\/平，月还8400元。2019年12月在融创海逸长洲购入161平住宅，15800元\/平，月还7700元。另还有江林新城4期小产权90平住宅，2014购入，无贷款。现压力巨大，买房借款150万，买房买魔症了，房贷25000元左右，月收入20000，有些其它收入不稳定。请房姐破题，这些房子空间如何，是卖房解决眼前问题还是咬牙坚持。西安的发展个人信心不足，比起成都武汉郑州，差点意思

回答：西安不如重庆成都武汉郑州。 但是，如果西安继续拆城中村，继续大力兴建基础设施，会拉近与重庆成都的距离。 西安上一轮涨的有点过火了。需要等价值回归，下次启动要在成渝郑之后了。 这几套房子问题都不算大，西安发展总体上西南>东北。 现在来看，你能卖的只有雅居乐。 建议分割出租（劏房）缓解月供压力。 不要太激进，有了赚钱效应之后再扩张，可以考虑出手一套换成都和武汉

提问：的房姐，你好，新人首问。现在和老公JLH在深圳有两套房，一套在香蜜湖114平欠款380，出租状态。一套在蛇口95平自住，也贷款380。两套房每月还贷5万多，基本无多余子弹。接下来一年可能会经常深圳武汉两地奔波，考虑在武汉江汉买一套120平左右的三房，我是深户但是社保在武汉，请房姐指导一下应该如何规划。万分感谢！

回答：你好，2种方案： 1.香蜜湖尾款如果少于30%，可以找垫资公司做截断抵押融资，一部分子弹入手江汉，剩余子弹用来还月供。 2.你们夫妻两人A并发1-3笔低息信用贷或者其它低息贷款，给B作为首付，入手一套江汉3房。 武汉社保满2年就有购房资格了。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出武汉投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》