我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好，有问题请教。单身，武汉户口名下一套房有抵押65万等明年拆迁，年后预估子弹60个，如果不落户沈阳，年后有子弹去沈阳全款抵押买3套二手房后此时武汉的首套房也拆迁了拿了货币补偿了，户口在武汉那么是否在武汉还有2套购房名额，可以买2套房做按揭呢?

回答：沈阳抵押贷款利率比较高，建议全款买入，在武汉申请低利率信用贷吧。资金成本控制在6%以内 或者用老人票买沈阳 拆迁之后可以按揭入手2套武汉

提问：房姐您好：我准备在武汉买一套房，自己可以住，十年内会卖，首付在30万左右的。阳逻新力金沙湾的前景如何？这个楼盘怎么样？我应该在哪买房呢？谢谢

回答：你好，子弹30，有武汉购房资格，建议买限购区。 白沙洲 南益和书院世家，江夏 长投绿城兰园，盘龙城地铁沿线都可以关注。 如果没有被限购了，优先关注汉口北，清能正荣府和联投汉口郡还不错。 阳逻与主城区割裂，二手市场不成熟，接盘侠太少。并不推荐。

提问：房姐好，东西湖坤城壹号算远城区吗？应该是不限购吧！汉口红旗渠路一套房是算限购区吧！还能买房吗？武汉户口，爷爷去买套孙子可以上学吗？我东西湖赛洛城一套房，算不限购区吗？还可买房吗？外地户口，刚刚才开始交武汉社保

回答：坤城壹号和赛洛城是远城区，但是限购 可以用爷爷的名字买，等你社保满二后再对敲给你 另外用爷爷的房子孙子能不能上学，需要看学校具体的要求，大部分好学校都不可以

提问：房姐，我准备到三亚去买个公寓，以后到那边去住。我不喜欢武汉这边的气候。你觉得合适吗？海南岛上的城市或者是珠海。你觉得L哪一个好一些？有没有可以推荐的？

回答：旅游养老地产基本没有流动性的，当消费的话随意，投资的话回避。 三亚及陵水常住人口多、自然条件优越，房产流动性稍微强一些。

提问：新人首问：子弹200，户口刚转入武汉，想在武汉和沈阳投资，请问如何投资，在武汉投资的话，买哪些盘？

回答：建议优先抢倒挂网红盘，有确定。 中粮光谷祥云，琨御府，幸福时代5期，联投光谷瑞园，花山纽宾凯。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 关山大道领涨区单价2.2左右可入。

提问：目前户口在武汉，社保公积金也在武汉，目前名下未有购房记录。目前想在武汉和昆明同时购房，武汉用公积金+商贷，昆明用商贷。那么如果武汉购房先到房管局备案，办理贷款手续？到昆明购房是否算二套房？同理，昆明购房先到房管局备案，办理贷款手续，是否武汉算二套？

回答：异地并发很难操作，商贷如果2地有熟悉的信贷员可以操作，但是涉及到公积金就很难控制了。 可以试试，但是失败的概率比较大。 外地房产备案不应该，关键在于两地征信更新时间，是在1周内审核完2笔贷款

提问：(新人首问) 房姐您好，计划在武汉购房，目前人在外地上班，每月10日工资转入工行卡约16k。请问，1，要办理贷款需要的流水证明可不可以只给银行看工资收入，隐藏其它收支(工行app已经支持这个功能，但银行审核时认同吗) 2，工行的流水证明，只能办理工行的贷款吗？3，我这个流水能办理多大额度的每月还贷额？ 新人一枚，感谢房姐耐心解答！

回答：1.可以，银行审核没有问题 2.所有银行都可以办。 3.月收入需要覆盖月供的2倍，大概8千左右的月供。 工资流水是必要的，如果月供在1万以上，直接做一张JLS即可，不是什么问题。

提问：新人首问:相见恨晚的智慧房姐，您了解西安吗？我需要怎样优化配置资产？在哪里入手好？ （1）在西安北郊地铁口同幢商住楼上有2套96平公寓，租售比大概4%，1套7折SD有37万尾款，先卖掉哪一套？（2）2018年楼市最热时摇号用公积金贷了50万，购沣东新城（西咸新区限购区）绿地开发的116平三室1200，距主城区12公里，离规划地铁口大概1.1公里。（3）在距离西安200公里的三四线城市有现价80万150平多层楼梯房自住，打算10年后退休回西安。（4）在西咸新区泾河新城，全款23万购30平3楼返租小商铺已5年，发展慢导致2020年才能返租，预计租金每平40元。

回答：你好，全款公寓和商铺优先考虑出手。 绿地保留，还有空间 老家楼梯房潜力不看好，出手裂变，继续入手西安或者其它二线省会城市，10年后再考虑回老家入手CEO盘自住。

提问：新人首问：房姐，目前武汉有没有可能降低首付比率，首付不够如何操作，武汉现在公寓值得购买吗，现在武汉刚需20000以内哪些盘或者区域值得投资啊

回答：1.买二手房可以通过高评高贷降低首付 2.可以尝试申请首付贷或者其他信用贷 大家对无息贷款挺感兴趣，简单说说几个方法。 1.农民 一般当地的农村商业银行会针对农村困难户发放3年的免息贷款，额度10万，各地不一样。属于ZF补贴利息，3年后归还本金。 申请条件有些银行需要贫困证，但是好解决。 2.军人创业 退伍军人创业，凭退伍证可在户口所在地银行申请创业贷款。一般额度不超过10万，2年内免息，超过2年需要自己承担利息。 3.大学生创业 在校生和已毕业不久的都可以凭学生证和毕业证申请。期限是不超过2年，2年之后需要自己支付利息。 4.公司福利 现在很多大公司，都会给员工提供无息贷款，一般额度是30万，期限是3年，需要在工作满3年以上，或者需要高级别等。 金额都不大，需要多核申请... 所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的资产，是普通人积累财富的道路。 公寓不值得买 目前武汉投资推荐的几个区域: 1.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城等。 2.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注中粮，联投光谷瑞园，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。

提问：昨天晚上熬夜，爬楼看了房姐的不少问答。被房姐的分析深深叹服。美丽的房姐有一个问题想要请教你:我现居住在十堰。事业单位工作，年收入将近20万。妻子与人合伙开了个小公司，年收入12万左右。2004年全款买了一套两室两厅的房子，位置一般。2017年在海南澄迈贷款买了一套80平的房子。还贷30年。贷款30万。信用卡还欠着30万。手上还有27万的股票深套。想要最近在十堰再买一套3室2厅的房子。但没有首付款。想请教一下，我是把旧房子卖掉作为首付，还是抵押到银行贷款作为首付呢？现在孩子要上初中，现住的房是一个。我上班在北京路。请教一下，如果要买房，买哪儿的房子比较好？谢谢！

回答：你好，十堰房产不指望了，全款房出手换一套生活半径附近的改善大户型自住。 未来有子弹买武汉。 投资不能乱来，澄迈找机会出手。

提问：房姐： 有套二手房，现在有170万抵押贷款，希望我协助还款，有什么风险？怎么操作减少风险？

回答：1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：你好，房姐，加入星球有段时间了，首次提问，工作地点在武泰闸附近，刚需首套自住，首付40一45万，新房丶二手房均可，请问有合适的项目推荐吗？谢谢

回答：你好，白沙洲片区新盘性价比的是东原启城，其次正商。如果东原小户型装修不让贷款，可以先借钱拿下，等按揭放款后补一笔信用贷。 二手房关注保利新武昌，保利上城，东原启城，复地悦城等。

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