我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问：1、在武汉首套首贷300还款中，现计划变现徐东馨苑2套92平的还建房，有什么好的方法？后续如何操作？

回答：你好，还建房只能合同交易，不太好出手，建议把卖房科技树用上。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 徐东馨苑继续开发房票入手主城区的低价潜力盘，留足2年月供。

提问：新人首问：房姐你好 1、本人做小型互联网公司的，这两三年是在外面租的办公室，费用一年差不多12万，现在想在关山大道附近买个200平以内的写字楼自用，看了长投基金和北辰光谷里两个地方，长投基金港是工业用地，13300\/平左右，物业含上中央空调大概17元每月，北辰16900\/平左右，物业含中央空调26元每月，长投的需要以公司名义购买，经营项目也符合，以长远来看，选哪个好点 2、有两套商品房都在关山大道上，手上还有两套花山还建房7年房龄了，一个是步梯5楼80平未装，一个电梯100平已装，考虑步梯房贬值，是否该出手卖了，父母还有2个购房资格，手上资金也充裕，也未投资其他项目，接下来该投资哪里合适

回答：绝大多数人只知道“办公楼”，却不知办公楼其实可以细分为四个等级： 1.甲级\/超甲级（通常大业主自营，不散售或仅开放一次N个楼层起的大宗交易） 2.乙级（有的也大业主自营，更多的是分层\/分半层散售） 3.普通（一层分成十几甚至几十间，散售给许许多多的小业主） 4.入门（多见于城乡结合部的某某科技园、某某产业园之类，大部分为工业用地厂房改建，价格低廉，管理……基本没什么管理） 甲级\/超甲级，和其余级别，其实完全是两个不同的市场，彼此基本不搭界。前者的租售交易基本被地产五大行（高力国际、太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行）垄断，后者则以大众市场上的中介机构为主（中介、太平洋、我爱我家、中原等）。 那么，哪个市场交易更活跃，租气、买气更旺盛呢？越高级的，越受欢迎吗？ 完全不是。各有各的市场，每一个等级都有它的受众人群。 科技园、产业园，物美不美另说，价廉，有的是人排队挤破头要租要买。 而相对高级货来说，总价肯定低太多了，买得起的人基数还是要大很多的。 这2个对比，看起来长投性价比更高，但是还需要折算税费，综合对比。更倾向便宜的。 步梯房可以考虑出手裂变，关山大道和光谷东是更好有选择。关山大道单价2.2左右可入，光谷东单价1.6左右可入。

提问：新人首问 房姐您好！相见恨晚，我意识到年前置换出现严重失误，特请教补救及优化方案。武汉一孩三岁，现JLH，年前用名下水果湖加百步亭长顺园父母住房置换中南建筑设计院西苑高层电梯房125平455，交50w定金，本月全额付尾款。老公名下3N商住2N城中村还建，中奇大厦2套单价1.5，出租；盛世东方129平自住；玉龙路地铁站附近还建房年底交房。另万金国际49平80入出租。子弹20股市套牢老公年薪10W，我全职在家计划年后把中南装修后5口住一起，问题：中南房龄24年需装修吗，如何处理？如果我们搬出盛世，是该租还是该换？最后如何使家庭理财增值达到最优（）？非常感谢！

回答：你好，中南纯自住可以装修，尽量控制在1000元\/平 左右。如果能贷款，尽量贷款。 盛世东方继续保留，后湖是我们推荐的板块，等下一波涨幅来了再考虑出售裂变。 商住和中奇大厦潜力非常弱，可以直接出售。 目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线单价2.2左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。 新盘关注琨御府。 2.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城等。 3.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注中粮，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。

提问：新人首问:投资角度光谷东潜力大吗？？持有几年会有明显改善？中粮光谷祥云和碧桂园云玺潜力分别如何？持有五年内，投资武汉还有哪些投资潜力较大的楼盘？

回答：你好，光谷东未来发展还不错，但是目前新盘卖到单价1.8已经透支了，短期内还会站岗。 中粮还不错，单价1.6左右可入。 建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，联投光谷瑞园，花山纽宾凯。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。

提问：大智慧房姐好。我目前北京户口，在京已有两套房。接下来想通过父母投靠落户的方式在京投资，用注册公司的方式在外地投资，不知有哪些城市和楼盘好推荐？谢谢!

回答：你好，一般不建议用公司名义买房，持有和售出税费成本太高，吃掉利润。 需要根据你的子弹做配置。 北京支持接力贷，可以用父母的房票买入。 重庆不限购，外地户口可以买入。 其他城市都可以通过54大法，法拍房，开发商全款不备案等方式买入。 一线城市推荐北京，深圳。 二线城市推荐武汉，重庆，沈阳等。

提问：新人首问。美丽的房姐你好！坐标长沙已退休，老公年收入20w左右还有四年将退休，子弹70w。单位95年房68平一套挂牌在中介价70w（挂了一年了），现自住一套150平还有5年还清贷款，另无产权房150平一套。问题：1:想买江景房颐德首付要170w没子弹怎么解决？2:颐德房子如何？3：儿子现在北京，3年后准备去深圳发展，是否等他在深圳定了后再在深圳买房还是先在长沙买房攒足子弹？4：长沙雨花区还有空间大的房源吗？

回答：你好，颐德适合自住，但是投资不建议入手，会站岗。 儿子准备去深圳发展，建议优先考虑深圳，不用等到3年后。 长沙东西大旺，重点关注武广新区（雨花区北部），关注租售比就沿着地铁线淘二手次新笋。 这块区域的交通更加方便，是原来的市中心五一广场的自然延伸，与高铁站机场同方向的武广新城，有着没有任何自然阻挡的平坦土地，这里才应该是建仓长沙的区域。 单价控制在1万左右更好。 单位房和无产权房产建议尽早出手。自住房也可以做截断抵押融资。

提问：新人首发：美丽的房姐，看你的文章很久了。目前已婚无孩，海外居住，打算一两年后回国。手上子弹70，家庭税后年收入除去海外房贷大概40万左右，目前本人户口在河北保定。房姐有比较好的投资建议吗？我之前打算回国入深圳或者上海户口后买一上车盘，但是现在手上子弹空着觉得浪费，纠结要不要回国前做个小投资，回国后卖掉再买深圳或上海？

回答：你好，目前中国户口的含金量北京和上海都优于深圳，如果能落户上海，建议优先考虑上海。 子弹70，如果能做一笔信用贷，把子弹扩充到100以上，建议直接买上海。 目前中国值得投资的一二线城市： 北京 上海 广州 深圳 南京 杭州 成都 重庆 武汉 郑州 西安 沈阳 天津 苏州 济南 长沙等，其中不限购的只有重庆和沈阳。 用资产追资产的思路也可行，需要结合你的房票再做具体的投资建议。

提问：亲爱的房姐，看了您整理的内部资料，对做民宿和二房东很有兴趣，明天约了一个房东面谈，因为是次谈，心里很没底，关键时候想起有房姐。 1.我是不是需要把做二房东的事实告诉她（她本人也住在同一个小区） 2.如果能签6年，每年的房租递增必须控制在哪个范围？ 3.怎样争取更多的优惠，比如装修期，免租期等 4.有什么要特别注意的？ 谢谢

回答：建议提前告知，做二房东会设计到房子打隔断。 每年递增5% 能淘到3个月免租期。 尽量把价格压低，3年内价格不变，3年后开始递增。

提问：房姐，你好！我是一个真心不懂房子的人，已退休了，工资2仟3，去年用全部积蓄买了一套全款房，地址阳逻万达御江，现在心里很慌不知道怎么办？求指教！

回答：哎... 阳逻是一直不推荐买的板块，新盘炒作厉害，人口导入不足，二手房7千卖不出去。 能怎么办，找开发商退房吧，这个价格入手估计站岗很久 主城区这么多好项目，多看看星球吧

提问：房姐你好，我在深圳龙华区工作，子弹60，目前在排深圳公租房，应该一年内就排到，深圳房价很高，且龙华区学位非常紧张，暂时没准备深圳购房。现在想在武汉购置一套房（老婆武汉户口，我深圳户口）。小孩儿一岁半，所以想问房姐：1.在武汉购房有必要先考虑小孩上学吗？2.如果目前不用考虑，作为投资兼顾自住，能推荐几个小区作为参考吗? 我有个朋友在地产上班，推荐我恒大常青花园，或者在光谷那片购置。（另：我在武汉周边城市有自住房一套，房贷还剩6万还清）

回答：你好，深圳的公租房和安居房排到了就不能买房了，还是要看你自己的需求点，如果是我，我会选择自己买房！ 公租房并不能保证孩子有学上，与其届时为孩子教育焦头烂额四处奔走，不如未雨绸缪早铺路。 深圳投资暂时不建议买了，但是刚需该买还是得买。把老家房产出手，子弹凑到100以上，先去深圳上车。 武汉未来有子弹再加仓。 恒大常青花园新盘倒挂的福利很早就结束了，区域成熟，考虑学区可以买，投资还是光谷单价1.6更好。 孩子才1岁半，现在考虑学区还太早。

提问：美丽智慧的房姐，请问子弹120纯投资，保利时代的二手房和中建大公馆的新房若总价差不多，保利时代的二手房单价贵要交税面积小一些是现房，大公馆的单价稍低一些面积大一点但是要等两年才交房，投资哪个划算更有潜力一些呢？谢谢

回答：保利时代二手要看入手价，如果在2.4左右，是可以入的。 如果在2.5以上，不如买保利时代的新盘大户型。 中建大公馆也是之前推荐过的盘，在关山大道的新盘中性价比不错，单价2.4左右可入。 短期内保利时代的学区更稳，溢价更多。

提问：亲爱的房姐，你好！ 本人45岁，武汉外地户口。（老家住房1套，无贷款，月薪1.5）上海工作已5年，子弹80，纠结在武汉sfsd买1套90平方房子，还是在上海买1室30平方的旧房？（以投资为主）另请教几个问题: 1.如何破限购？武汉 2.买汉正街（汉口）一套老房子怎样？觉得它好像要重新规划？ 3.若在武汉买房，哪家银行政策优惠些？

回答：你好，子弹80，主场上海，如果考虑在上海长期发展，建议买上海，可以淘到总价300内的小户型。 老家全款房，没有自住需求，可以卖掉，置换到武汉。 目前武汉破限购的方式: 中专\/大专落户 积分落户 军官证 54大法 公司购房 硬过户 法拍房 代持 汉正街的老房子，没有规划局的拆迁内部消息，不建议入手，极大可能没有流动性，没有涨幅，3-5年不涨基本就是砸手里了。 投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定。 中粮光谷祥云，城投四新之光，幸福时代5期，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 新盘基本只能用开发商合作的银行，挑一家利率的。 二手房可以找外资银行，比如汇丰等，利率相对低一些。

提问：房姐，计划明年在广州购入不超过2.5单价，100左右的三房，自住投资兼备，区域不限制。请问有什么推荐的吗？

回答：300万左右的标的，鱼珠基本很难，剩下万博和萝岗，万博因为旧一些，选择多一些，面积也可以稍大。但是很多人自住，就喜欢萝岗多一点。看你需求吧。交通来说，也是万博比较方便。

提问：房姐你好，麻烦问一下海昌天澜一期一个9楼90.01平140万，证满二，一个融侨悦府一期1栋49楼64平127万，业主没办证，这两个你怎么推荐呢？SFSD刚需

回答：你好，海昌天澜是远城区，定位居住区，未来随大势涨。 融侨悦府在二环边，位置更好，单价也偏低，如果业主能配合满二或者54大法过户，更倾向买这个盘。

提问：厉害的房姐 您好 请问我每个月固定10日给老妈工资卡转账5000 （是我的银行卡手机app转账） 属于我老妈的有效流水吗

回答：【收入流水的原理】 目的：向银行申请贷款方便。银行是按照流水的一半做为你的月供来衡量你的贷款能力。(按揭房贷、抵押贷、信用贷等)。所以，要做流水。每月打卡出来的流水，有效性当然超过临时ps出来的流水。 原理：做得和工资类似。 打款日期:固定日期打，如遇节假日和周末提前(和正规公司发工资是一样一样的)。推荐选择1日、10日、15日、30日等。年底给自己发一大笔年终奖。 金额：带元角分，有零有整。并且每月稍有差异(和正规公司发工资是一样一样的，你的正常工资也是类似的) 打款时间：工作时间打（正规公司的财务都是工作时间上班的） 打款备注：代发工资。 转走：不要钱马上转走，可以类似上午打过来下午转走。打到卡上的钱不要一次性转走，建议分两笔转，一笔转走整数的，剩下的零头以后转或消费用或者不动等等。 卡：自己把握，可以准备1张、2张、3张均可，做多份流水。不必和自己原有的工资卡重复。 优选银行：中信、光大。 方式：用别人卡或自己卡打给自己，都是可以的。没有银行认真追查资金来源(技术上可行，实际中没有银行这样做)。 检查：做完个月流水后，马上打印出来，给你的信贷员\/贷款中介检查确认有效性。

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