我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：你好房姐，我看大家咨询投资深圳还是沈阳，在子弹充足时你一般都推荐先买深圳。请教下，深圳首付一套的金额，可以在沈阳首付3-4套，涨幅方面沈阳3-4年有翻番可能，但是以深圳现在房价很难。如果从投资回报来看，好像是沈阳到手利润更多。 这样的情况不是涨幅大的地方更值得投资吗？

回答：量级完全不同 二线省会城市房价涨，我们吃的是城市化率的红利。简单说就是从农村到城市，从小城市到省会城市。但是省会城市的人口吸附能力不强，当人口增值到达一定量级之后，红利就逐渐消失了。 一线城市房价涨，我们吃的是大城市化率的红利。 城市化率和大城市化率，这是两个不同的概念。 中国城市化率已经5-60%，但是大城市化率还有很长的路要走。 深圳天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。 深圳涨幅20%，相当于沈阳。

提问：你好房姐。我是台州人，在台州工作。手头子弹130，纯投资房子但是除台州外都没房票。想让房姐推荐下哪个城市比较适合我，潜力大点门坎低点高点长期持有也可以

回答：你好，台州人建仓上海 次选杭州。 上海可以54大法破限购，杭州大专就可以落户。 如果实在开发不出来房票，就去不限购的城市，比如重庆和沈阳。 重庆长持，全款抵押入手2套，可以长持。 沈阳短持，即出手，首付十多万就可以建仓。

提问：房姐，请问房屋按揭贷款到底是该选择等额本金还是等额本息？

回答：昨天刚分析过 为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？ 我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。 1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。 2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经出售\/换房\/还清重新抵押了。 3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。 按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。 结果是什么呢： 1.等额本金的总月供，比等额本息更多 2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会 3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草

提问：房姐好:我在武汉江岸区后湖大道众联天美国际有套公寓房，上下两层，层高5.5米，按揭剩的不多，2018年初装好，当时考虑到方便出租，装成了独立的两套房，都有独立的卫生间和厨房，小区周边生活环境不错，交通也可以，6号线和8号线都在不远处，现在想转让，可是好像关注的人不多，请问怎么解决这个问题！我现在的报是95万拿到手！谢谢！

回答：你好，公寓的成交周期比住宅更长，卖房科技树用上，竞品太多，二手房市场冷淡，如果着急，只能适当降价出售。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：智慧大爱的房姐，急急急！明早恒大交资料，我和女儿都有刚需首套资格，想贷款买套三房投资，女儿刚大学毕业，流水不够，我流水够，但征信两年前多次小额，现在我们俩在招商越望都交上资料了，想拼上恒大这边，就放弃那边，一，如果我们都请代抢，如按全款先交资料，到摇号前后能改为贷款吗？二，交流水页数太多，(农行不可调)可一月选一张，共六张只交夫妻中一人的行吗？三，女儿按全款交，我两口子按‘贷款交，我做主贷人合适吗，是需要换老公主贷？他流水征信没问题，三，我们还想买套轻奢品质房子(四百五十万总价以下，贷款)年前后就入住，如何淘笋，选哪些小区？何时入手好？

回答：1.恒大全款改按揭非常难，交完资料就要马上全款验资，不过可以跟开发商协商。 2.流水只打印工资页即可，图片可以拼接压缩成1张。 3.老公主贷 4.生活半径在哪？

提问：美丽房姐你好，我也是武汉的，父母家在远城区，目前他们手上有两套不限购的武汉郊区房。 我在深圳，在龙华金地梅陇镇一套89的小三房，坂田万科城一套120的三房，另外观澜一套有拆迁概念的小产权房，总共贷款余额100。 请教房姐，目前手上子弹70，应该如何配置资产？

回答：金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20左右吧），学位不行是重大限制因素。 现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。梅陇镇有空间。 坂田万科城： 1.大社区、高低配； 2.绿化率高但人车不分流； 3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁（除四季花城沿五和站）、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 对于这个板块我的看法是： 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用； 2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势。可以继续持有。 建议把父母的2套不限购郊区房置换到武汉三环内主城区。 深圳截断抵押一套融资，把子弹凑到150以上，入手福田 宝安 南山这几个核心板块的潜力盘。

提问：房姐好，加入星球以来学习了不少知识，武汉房票也光了，现在考虑投资重庆，可在不同论坛看到了很多不同声音，如图所示（只能传一张，还有几张欧神的发不出来了），欧神貌似也不看好重庆，特别是渝中区。想问：房姐现在还看好重庆房市么？有没有重点看好的区或者地段？谢谢~

回答：他唱空？怎么可能呢？ 如果没有记错，他也是重庆的软文自媒体。真唱空了，他推荐的房子还有人买吗？ 为什么唱空？因为只要你唱多，就会被封号。 自媒体在特殊时期只能保持“政治正确”。 封号好几次之后，他又开始用小号唱多了。 你也是星球的老人了，提问之前动动脑子。

提问：【新人首问】房姐您好，关注加入星球很长时间，个人觉得里面的内容对于一个小白帮助很大。本人武汉本科，户口在襄阳，现已毕业两年，想在武汉买房做投资。社保现在只交一年但即将去鄂州工作，社保会交鄂州的，因此有几个问题想请教您：1.鄂州不属于武汉，社保不能满两年，我需要自行交满两年社保吗？2.现手上没有子弹，短期内关注武汉的新盘还是襄阳楼盘？若关注武汉楼盘，哪些地方比较合适投资？望房姐能够解答，谢谢。

回答：你好，鄂州暂时不属于武汉，可以自己交社保。 买武汉 投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定。中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。

提问：房姐姐，瑞景天成这个盘怎么样？

回答：后湖片区中规中矩的次新盘，对口育才同安小学，楼盘规模不大，入住率不太高，一部分是拆迁户的还建商品房。周边配套齐全，地铁通车是利好。 单价1.6左右可入。

提问：♠️武汉已购房：汉南，圣特立高层，已交房产证还没办，是贷款购入。 ♠️本人情况：辽宁非武汉户籍，没在武汉工作，无社保缴费，汉南可以办落户武汉，名下首套。 ⚠️咨询目的：1.我下一步在武汉房产该怎么布局，选哪好？麻烦指点。2.如果是不建议武汉。其它地域布局，投资为主，居住为辅，我该如何做。 ♠️现金流不多：首付能支持30万。dk这些还没算。 ♠️希望房姐给予指导，我对武汉区的发展与小区的都不熟悉。 ♠️个人感觉第二次的2008要来了，未来核心城市的房子才有价值。 感谢指点也许就是我未来的转折。

回答：你好，不限购区的潜力排名： 黄陂汉口北>阳逻>蔡甸>五里界>葛店>汉南 汉南是最没有价值的，建议交房后就出手，汉南属于武汉的远郊区，人口导入差很多。 虽然通了地铁，但人口反向输送，一直属于补涨区，即使下一波行情来了，涨幅也比主城区差很多。 目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线单价2.2左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。 2.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城，锦绣江城等。 3.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注中粮，联投光谷瑞园。二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。 另外辽宁人，可以考虑买沈阳。 武汉1N+沈阳1N是非常好的资产配置。

提问：亲爱的房姐好，我们几人合伙买房，已经进入了银行资金监管程序，中介伙同业主突然跟代持人说要求暂停银行审批，要求加价，说不加价就举报代持人资料造假。之前中介比正常费用就高了几万元，现在我们很气愤，请问我们股东应该怎么办？请支招

回答：1.现在是业主和中介的原因，造成购房流程走不下去，跟你们没有关系，你可以要求中止合同，让业主和中介赔偿你的所有损失。 2.既然中介知道代持人资料造假，他和业主也是帮凶，让他们去举报好了，大家都脱不了干系。 如果代持人的造假资料是中介帮忙伪造的，他也是犯罪。 当然你肯定是一口咬定代持人资料是真实的。 3.退一步讲，就算是中介真的跟银行举报资料造假，那也只是被银行拒贷，你自己换一家银行申请按揭好了。 4.如果是大中介公司，比如链家，可以直接举报给公司。 5.中介和卖家临时加价，已经涉及到经济纠纷，你们可以报警。 我也是头一次遇到这么恶心的中介，可以曝光出来，星球里的朋友远离。 以后走流程建议找自己熟悉的 靠谱的中介走流程。 感谢付费！

提问：你好房姐，我想在沈阳浑南买套房，目前比较关注华发全运首府和万锦红树湾，麻烦帮忙点评一下，除了这两个盘，还有更好的选择吗？谢谢！

回答：如果不在乎租金，单纯看好浑南，这2个盘都还行，华发略好一些。 的问题就是新区，没人，近几年找不到租客，价格也不低了。 纯投资更建议沈北，便宜，有人口基数，好出租。

提问：房姐你好，如果买汉口北清能正荣府，确定能落户吗，是属于远城区户口吧，这个你这边能知道吗，我怕销售忽悠了，说是属于汗口户口，中心城区户口和远城区户口还是很不同吧，还有看到说长江新城落户很严，外地的买了是不是可能也落不了户

回答：清能属于不限购区，属于远城区，新盘可以落户。 中心城区户口可以随意迁到远城区，但是远城区不能直接平迁到中心城区。 高考政策也不同。

提问：房姐你好！新人首问，刚刚下午6点抢到了汉阳城云顶5号房43层118平，单价21600，总价255万，2套房，5成首付127万，想问一下1.单价最贵的楼层被我抢到了，我一进页面就只剩5号楼43层了，其它的一片红，连1楼都是红的，来不及多想就抢了，现在有点后悔，是不是有内幕啊？这么巧？2.自住加投资性价比怎么样？3.老婆户口在黄陂，我们JLH的话是不是还要去老婆户籍所在地黄陂派出所开证明？然后再拿我们的离婚协议去民政局LH？望解答，谢谢！

回答：单价2.16还行，可以接受，跟周边二手房对比，还是有性价比的 直接写好离婚协议书后直接去民政局领证。 “新人首问”慎用

提问：已买仁恒133平，首付88万，正在还毛坯贷款月供5个多月了，精装贷款未批复下来，目前无稳定收入，售楼部推荐再加1800元\/²，否则交房时只能拆了吊顶和墙纸才能装中央空调，我能以什么原因退房？是撑到交房卖掉还是现在退房去四新后湖买个便宜的单价1.5万的到1.7万的吗？自住

回答：1.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，或者乱收钱等等。 2.找合同里的漏洞。 3.找关系协调 或者打市长热线 建议退房换2套四新后湖自住+投资。 感谢付费！

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