，房屋买卖合同的效力。
"《人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条款规定："当事人以出卖人未取得所有权或者处分权为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。亦即，无论买主是否具有善意或恶意，无权处分不能导致房屋买卖合同无效。另外，非善意购买并不必然导致房屋买卖合同无效(法律或行政法规并不规定买受人在明知或应知出卖人无处分权的情况下购买了该房屋的，买卖合同无效)。如果房屋买卖双方恶意串通损害第三人利益，则房屋买卖合同当然无效，这是《合同法》第52条规定的。
购房人的善意；
所谓善意买受人，是指买受人不知道也不应该知道出卖人无权处分。当买受人是善意买受人时，应分两种情况探讨所有权的归属：
一是房子还没有过户给买主。
财产所有权法第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产，以及对共有的不动产或者动产进行重大修理的，应当经占有份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非另有约定。”按照这一规定，卖房者无权处分房屋，买受人也不能取得房屋所有权，也不能得到权利人的追认或取得房屋所有权。购房者只能依据《买卖合同司法解释》第三条第二款的规定，以出卖人未取得所有权或者处分权为由，请求确认其所有权不能转移，买受人请求出卖人承担违约责任或者请求解除合同，并请求损害赔偿的，人民法院应当支持。要求卖方承担违约责任或解除合同，并要求赔偿损失。
房子已经过户给了买主。
"《物权法》第106条规定："无处分权人向受让人转让不动产或动产的，所有权人有权追回；如果受让人符合以下情况，除法律另有规定外，可以取得该不动产或动产的所有权：(一)受让人在受让该不动产或动产时具有善意；(二)以合理价格转让；(三)依照法律规定应当登记的不动产或动产已经登记，且无需登记的已经交付受让人。受让人按照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有人有权要求无处分权人赔偿损失。如果买受人善意取得了其他不动产，则参照前两款的规定，“善意买受人可以根据该规定取得不动产。当然，房屋所有人也可以根据该法律规定，要求房屋所有人赔偿无权处分人的损失。
㈡人为恶意。
“买受人恶意”是指买受人知道或应当知道出卖人没有处分权。善意取得制度不适用于恶意购房的情况，恶意购房人无论是否已过户，均不能取得房屋所有权。
附加：
一起由某公司，唐某某与郑某某，蔡某签订的房屋买卖合同。
案件概况：诉争房屋系蔡某某与郑某某婚后购买，产权虽登记在蔡某某一人名下。由于唐某欠下的债务无法偿还，蔡某某同意以房抵债；也就是说，唐某将债权转让给了某公司，并通知了某公司，蔡某某与某公司签订了《上海市房地产买卖合同》，并将所涉房屋转移至某公司名下。另外：该公司在购房前没有实地看房，而且在《上海市房地产买卖合同》中“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”一栏是空白的，双方对付款方式和期限、房屋交接没有做任何约定，购房后蔡某某没有交房，该公司也没有通过正常途径主张权利，而由唐某某出面与蔡某某签订了《协议书》，约定将该房屋过户到蔡某某名下，否则将该房屋过户到该公司。
裁判员原文摘录：
初审(上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1248号)《婚姻法司法解释》规定，夫妻一方未经另一方同意出售共有的房屋，第三人善意购买，支付了合理的对价，并办理了产权登记，该转让行为有效，双方不得要求返还房屋。
该房屋是蔡某某与郑某某婚后购买的，产权虽登记在蔡某某一人的名下，但应属于其夫妻共同财产。2014年蔡某某将该房屋转让给某公司，并办理了产权登记。郑某某主张其不了解该房屋转让情况，但某某公司、唐某某关于郑某某与蔡某某是夫妻关系，应了解该房屋转让情况的辩解，缺乏相关证据，不予采纳。
据了解，蔡某某对唐某某有债务未还，双方达成合意，以房抵债；蔡某某与某公司签订了《上海市房地产买卖合同》，表示唐某某将债权转让给某公司，并已通知蔡某某；唐某某再向某公司支付10万元房款，应认定为其担任某公司法定代表人的职务行为；该房屋的产权已登记在某公司名下，唐某某的抵押权已登记注销。
该公司自认购房前未实地看房，且《上海市房地产买卖合同》中“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”一栏为空白，双方未就付款方式、付款期限、房屋交接等作出约定，蔡某某在购买后未交房，也未通过正常途径主张权利，而由唐某某出面与蔡某某签订《协议》，约定将该房屋过户到蔡某某名下，否则将该房屋过户到其名下。对以上情况的分析，法院认定某公司不是善意购买。
在此基础上，蔡某某未经郑某某同意，将诉争房屋转让给了某某公司，并与某某公司签订了《上海市房地产买卖合同》，某某公司未能证明其是善意购买，故该买卖合同无效。
由于合同无效，所获得的财产应予以返还，由此造成的损失由违约方承担相应的责任。该房屋所有权由某公司返还蔡某某，蔡某某应返还某公司10万元房款。由于某公司与蔡某某均有过错，某公司已支付了该公司43,552元的税款和费用，应由某公司和蔡某某各自承担一半。而关于某公司与蔡某某的债权债务纠纷，因与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，故不作处理，双方可另行解决。
二是上海市第二中级人民法院(2016)沪02民终2008号民事判决认为，本案诉争的房屋是蔡某某与郑某某婚后购买的，产权虽登记在蔡某某一人名下，但应属于夫妻共同财产。由于蔡某某借到唐某某的款无法偿还，故双方合作，以房抵债，唐某某将自己的债权转让给了某公司，蔡某某即与某公司签订了《上海市房地产买卖合同》。鉴于某某公司自认其在购房前没有实地看房，且在双方签订的《上海市房地产买卖合同》中“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”一栏为空白，双方对付款方式、付款期限、房屋交接等未作约定，以及购房后蔡某某未交付房屋等一系列情况，原审法院认定某某公司不是善意购买人，并无不当，本院予以确认，该合同应为无效合同。由于合同无效，所获得的财产应予以返还，由此造成的损失应根据双方的过错分别承担。因此，蔡某某应将欠款1,268,500元返还唐某某，唐某某收到款项后，应将其对诉争房屋的所有权返还给蔡某某。一审法院的判决有误，应予补正。
评：本案判决对郑某某与蔡某某共同共有房屋的认定是正确的，进而认定蔡某某无权处分也是正确的。本案例对某公司非善意购买者(恶意购买者)的认定是正确的。但本案以某公司恶意收购为由认定房屋买卖合同无效，则是错误的。无权处分和恶意购买并不必然导致合同无效，只有再次出现了恶意串通(如恶意串通损害第三人利益)等情形才能导致合同无效。
小雨房产说房2021-03-15 13:22:52
