借名买房，产权归谁？有哪些风险？

开公司有名义股东和隐名股东。现实生活中也发生了用借名字买房子的情况。

借名购房是指实际购房者因各种原因以他人的名义购房，将房屋登记为他人的名义，风险很大，无论什么原因，律师都不建议借名购房。

法律关系一般分为三层分析。

层:一般情况:房地产采用登记主义。

一般来说，以谁的名义登记是谁的。

《民法典》第209条房地产权的设立、变更、转让、消灭，依法登记，无效注册，无效，但除法律规定外。

第214条房地产权的设立、变更、转让和消灭，按照法律规定应该登记的，在房地产登记簿上登记时效力。

第216条房地产登记簿是物权归属和内容的依据。房产登记簿由登记机关管理。

依法属于国家所有自然资源，股权可以不登记。

STEPS第二层发生买卖:基于注册可以善意获得。

简单的理解就是，虽然不是你的房子，但是买家不是短道，你把房子卖了，买家依法获得产权，原实际出资人只能向登记簿上的产权人主张赔偿损失，但是房子不会回来。

《民法典》第311条无处分权人将房地产和动产转让给受让人时，所有权人除有权回收的法律规定外，符合以下情况的，受让人获得该房地产和动产的所有权

(一)受让人转让房地产或动产时善意

(二)以合理的价格转让；

(三)转让的房地产和房地产按照法律规定注册，不需要注册的已经交给受让人。

受让方按照定金规定取得房产或动产产权的，原产权人有权要求无处置权人赔偿损失。

当事人善意获得其他物权时，请参照适用前两项规定。

STEPS第三层以名义购房:恢复基础法律关系。

如果不存在物权转移，也不会产生上述第二层的善意获取情况，借名买房者可以恢复基础法律关系，认定出资人为权利人。但是法律风险很大。在司法实践中，不仅要证明购买实有出资关系，还要证明与实际产权证明书登记之间有借用登记的约定。另外，如果实际登记购买者死亡，或者住宅被法院检查，拍卖的风险很大，无论什么原因，律师都不建议以名义购买。

《民法典》第925条受托人以自己的名义，在受托人的许可范围内与第三者签订的合同，如果第三者在签订合同时知道受托人与受托人之间的代理关系，则该合同直接约束受托人和第三者，但是有正确的证据证明该合同只约束受托人和第三者。