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国土部:地方政府勿纵容囤地 地王不能"磨洋工"

房天下综合  2009-09-03 09:53

[摘要] 针对开发商利用囤地、捂盘谋求地价、房价上涨的做法,国土资源部再次发文要求严查。根据国土资源部刚刚下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,要求各地全面清理和摸清闲置土地情况,及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。

【前景预判】下半年武汉土地市场将溢价竞拍?竞争更集中

可以看到,2009年1-6月份武汉住宅及综合类用地成交量就已 过08年全年成交量,成交宗数达到59宗,超过08年全年住宅及综合用地成交总数,从2月开始武汉土地市场已经先于复苏。整体成交均价及楼面地价除商业金融办公用地外基本都低于08年整体水平。

09年的土地市场火爆与政府的推动有紧密关系;保证正常成交、减少流拍影响市场信心。

从稳定住宅市场价格,出台一系列政策促进消费者购房,推动及保持整体成交水平。以及积极的推动产业园区建设配套,推动盘活城市商业金融土地,积极寻找城市战略合作商,推动了万达新华板块的商业综合体项目,武汉CBD开建,推进和黄老浦片区进程,东湖高新园区建设规划;土地展进入房交会集中展示、摸底调查企业拿地意向。

这一系列举动使武汉土地市场由工业、商用到住宅;城郊到中心城区呈现出活跃态势。

企业加快城市布局

较低的土地成本。经过07年底至08年市场调整期,企业对于土地的热情有所减退,更趋于理性,从今年土地市场整体交易价格情况显示出,基本处于低溢价成交,整体成交价格水平要远低于07-08年;也就是说,09年土地市场的价格处于一个相对的低谷期;从企业投资角度,这个阶段成为获取土地的成本相对优化时期;同时也吸引了一部分主营业务非房地产类企业资金流入。

资金充裕。从3家机构联合发布的“2009中国房地产上市公司10研究报告”中获悉,2009年季度,沪深房地产上市公司经营活动带来的现金流入达62.9亿元,是自2006年以来首次为正;由于进入2009年后商品房市场转暖,销售上升给企业回笼了充裕的资金,企业有较为充裕的现金成为土地市场火爆的基础。这个数字说明现在主流开发商手上确实有大量资金能够用于拿地。

战略需要。由于08年大部分对于未来市场并不乐观,企业减少或减缓拿地,加上从08年-09年的这段时间,一线开发企业到全行业已经有了共同的认识,即现金为王政策,快速消化存货回笼资金成为首要任务;特别是一线房地产企业在经过09年上半年销售高峰过后,自身土地储备出现不足的情况。结构性的缺乏会造成企业需求的大幅提升。包括万科、保利、金地……销售过百亿企业,都存在战略库存减少的情况。

另外,跨区域开发型企业特别是百强企业加快布局二三线城市、在一线城市继续扩大土地份额,从而也推动了土地市场整体性复苏。

土地竞争将更加集中

如果保持商品房销售维持当期销售态势,一线品牌开发企业在一些产品出现库存不足的情况下,势必加快供货周期,导致土地库存进一步减少,而对于市场底部形成的良好预期,可能会坚定这些开发企业拿地的信心,而前期的大量资金的回笼也会成为他们拿地的坚实基础,资本金的下调也给企业未来在拿地成本压力上有较大幅度缓和。

预计在下半年武汉土地市场将会由企业与政府的圈地慢慢转为溢价竞拍。

而投资集中度会进一步集中,虽然市场销售好转,但是大部分中小开发企业,由于资金用于需要偿还初期短期借款,所以从现实情况看,土地竞争会逐渐由分散向品牌开发企业集中。

从而言,如果商品房市场带动土地市场持续火爆,会过快提前结束调整周期,使房地产市场再次进入高速发展期,使得泡沫又迅速放大,不利于产业结构调整。

(长江日报)

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