2017年已经结束，土拍大戏却依然没有落幕，12月底武汉市国土资源和规划局再次公布7宗地挂牌，有业内人士已经注意到硚口地块的楼面价可能达到18000元/㎡。11月-12月，已经有不少区域的楼面价遭到刷新，而地价往往是房价的风向标，它在一定程度上表现了这个区域的发展空间。总的来说，楼面价与房价是成正比的，但楼面价并不是房价的影响因素。
先解释一下本文的重点：楼面价，是什么。
楼面价是指土地价格除以该土地的允许建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
楼面价的计算公式为：
楼面价＝土地总价÷规划建筑面积
规划建筑面积＝土地面积×容积率
白沙洲已成交地块楼面价破9000 接近同地段房价
12月5日，武汉阳光万悦房地产开发有限公司即万科关联公司，摘得白沙洲P（2017）129号地块，成交总价38.6亿元，楼面价9073.71元/㎡。有消息称，129号地块开拍之后的竞争比较激烈，参与竞拍的企业除万科外，还有中铁物资局、华侨城、平安、中海等企业。
129号地块位于洪山区白沙洲八坦路，紧邻主干道白沙洲大道，是中铁物资局二期地块。该地块斜对面即为保利上城，不远处还有菁英城。经查询，保利上城12月低于100㎡的产品毛坯备案价普遍为9500-9700元/㎡左右；菁英城11月初的毛坯备案价则约为9400-11500元/㎡。从地价和房价来看，当前白沙洲的楼面价几乎接近同地段的小面积产品房价了。
保利上城部分备案价
说起来，2017年下半年出让的白沙洲地块，价格大都比较高，如联投、城投摘得的2宗地楼面价分别为7516元/㎡和6030元/㎡；2017年收官土拍中引起激烈争抢的173号和174号地块熔断时，楼面价已经分别达到7880元/㎡和7877元/㎡。今日有消息称，这两宗地的竞拍结果已经出来，2地成交楼面价分别为8397元/㎡和8390元/㎡。
从2017年白沙洲地块土拍的情况和成交楼面价可以看出，以前被称为洼地的白沙洲，随着城建配套的建设和发展，或将逐渐“脱洼”。
四新成交楼面价破15000 地价=房价？
2017年四新出让的地块在全市所占的比重不大，但可以说是一拍成名。与白沙洲成交楼面价同时创下记录的四新地块为P（2017）128号，该地块位于国博大道、四新南路和滨江大道的合围处，被长沙南湖广场置业有限公司即保利关联公司以总价528107万元竞得，成交楼面价15606元/㎡。
该地块紧邻已经通车的6号线和在建的12号线，离三环线也不远，又滨江，故而在拍卖当天引起了激烈的争抢，经过304轮竞价后熔断，熔断时的楼面价13499.97元/㎡。128号地块的成交楼面价刷新了正荣地产创下的四新单价地王记录。
2017年四新开盘的楼盘较多，且不少都集中在下半年开盘，如中铁世纪金桥、新城璟棠、凤凰小城、国博中心、正荣府等，大多数楼盘毛坯备案价在13000元/㎡左右，加上装修费，整体均价约15000元/㎡。正因为如此，保利拿下新五里地块时才引起了较大的轰动。
四新是武汉接纳刚需购房群体的地区之一，因其较好的地理位置、便利的交通条件和低于其它区同地段的房价，被业内和购房者称为价格洼地，但随着地价和房价的攀升，四新已经逐渐从洼地中脱离，预计后期的发展会逐渐匹配上其新城区的地位。
盘龙城异军突起 5000+成交楼面价已成定局
2016年11月，北辰和中南在盘龙城横店拿地，为武汉市开辟全新的住宅市场拉开了序幕，只是当时的横店并不为人所熟知。直至现在，北辰蔚蓝城市和中南拂晓城周边也没有大量居民住宅，以工业园、职工宿舍和私房为主，但首次地块挂牌成交楼面价即达到5000元/㎡以上即可看出，这里未来的新房市场还是有一定期待值的。
于是就有了2017年年末土地市场中，融侨、越秀、武汉地产、福星惠誉等多家房企酣战横店的盛况。12月，P（2017）114、115、116号横店地块分别花落中建、融侨、金辉三家房企，三地块成交楼面价分别为5280元/㎡、5198.8元/㎡和5197.8元/㎡，与北辰和中南的拿地楼面价相差不大。
除横店外，2号线宋家岗附近的地块热度也比较高。2017年5月挂牌出让的P（2017）041号地块竞争激烈，进入一次报价环节后，因出现两家竞买人报价相同的情况，导致次成交结果作废，并重新启动一次性报价，最终由湖南五矿置业关联公司湖南中润城镇置业有限公司以总价76954万元摘得，成交楼面价6020元/㎡。
2016年-2017年，相比其它远城区突然爆火的情况，盘龙城的新房市场要稳定许多，其新房市场前期的需求仍以盘龙城本地人为主，在房价上涨之际又被划入限购区域，热度就慢慢降了下来。不过，这种情况并不说明盘龙城的新房就很容易买到，尤其是在如今卖方市场的情景下。现阶段稍微好一点的情况是，盘龙城的面粉价格虽有上涨，但还没有高过面包。
宋家岗周边和横店周边现阶段虽生活氛围不浓厚，但部分政策正在逐渐落实，如轨道交通的修建、航空经济的发展等等，未来的发展空间尚待时间证明。
除了前面提到的几个片区之外，青山、鄂州葛店、新洲、蔡甸等区域的地块，也在不同的时间段依次遭到了开发商的激烈争抢。当然，拿地价格高并非入市时的房价就会高出天际，且地价仅是未来市场发展的一个参考因素，现阶段范围内不少2016年的地王项目都在站岗，而武汉2016年的地王项目陆续入市，房价却基本没有出现过高的状况。
End
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武汉楼市直击2018-01-02 20:33:00
