资金不足 是买主城区老破小，还是远城区新房？

上周，豆姐95后同事，经历了这个年纪不该有的忧愁，终于买了房，为自己置办了婚前财产。但今天的这位网友就没这么幸运了，他与女友二人均为外地人，大学毕业后留在武汉，现准备步入婚姻的殿堂。

因双方家庭条件有限，父母支援不多；二人现每年租房支出近2万，划开吃喝，年存款也不多。在首付相当有限的前提下，二人一直在犹豫是用为数不多的钱购买主城区三四十平的二手房，五年后再行置换，还是购买远城区的小三房。

关于这一事情，网友议论纷纷，有人站二手房，认为主城区稳定，各项生活配套齐全，出行无需浪费太多精力；随着房价的上涨，买在远城区，以后置换也只能越来越远。

也有人认为，没有钱何必还想住在主城区，老老实实买个远城区住着，以后置换还会遇到什么问题也说不准；远城区现在快，空间肯定比主城区大。

老话说，凡事都有两面性，今天豆姐就来和大家说道说道，主城区二手房和远城区小三房的利弊。

先看主城区小面积二手房。

主城区优势非常明显，考虑到出行便利度，交通肯定是要素。目前以汉口主城区的轨道交通最为密集，其中2条线路连接武昌、2条线路连接汉阳，换乘点比较多，如范湖、循礼门、江汉路等。这些换乘点，周边生活氛围浓郁，各项生活设施都很齐全，如菜场、商超、医院、学校等，休闲娱乐和日常温饱问题都不大。

汉口商业繁华，企事业单位众多，像王家墩中央商务区、新世界国贸、建设大道等地，都有不少企业办公，如在汉口工作，上下班还是非常便利的。

在主城区买三四十平小户型的主要原因是资金不足，以菱角湖周边小户型为例，70年产权，建面38㎡，加上过户费和税费，首付大约30万，贷25年，月供3000元/㎡多一点，划到每平米约合21000元。相比现在主城区月供动辄四五千，乃至六千一平的新房来说，压力不算太大。

当然，在主城区买这么小婚房的劣势也还是非常明显的，若任何一方父母、亲友来看望拜访，家里都会稍显拥挤；二手房交易有风险众所周知，若前房主在交易过程中任何一个环节反悔，买房小则失去机会，重则损失钱财。另外，按照二人的想法，计划五年后换房，换房资金是否充足还有待考证。

说完了主城区二手房，再来看看远城区新房如何。

大部分购房者不愿意选择远城区的主要原因就是太远了，尤其是现在生活节奏不断加快、工作压力越来越大的情况下，时间异常宝贵。住在远城区，出现加班的情况，连公交都难觅。

除此之外，现阶段远城区不少新建小区的生活氛围都不成熟，几公里内难找一个菜场、头疼脑热没有药店、出门走二十买不到一瓶水的情况，在部分远城区也还比较常见。

当然，以同样的总价，在远城区购买一套80-100㎡的小三房也是可以的，挑选带装修价格低于10000元/㎡的房子都行，如蔡甸、阳逻、汉南等地，后期地铁通车，日常进入主城区还算便利。这种购房方式，相当于解决后期问题，不需要着急5年后添宝宝置换大房子的问题。

整体而言，无论是购买主城区小面积二手房，还是购买远城区新房，利弊点都是相当的。那么我们再来一个简单粗暴的算法，分别对比五年前和现在的主城区房价，看看实现主城区置换是否有难度。

安居客历史数据显示，2009年江汉区均价6220元/㎡、硚口区6032元/㎡、江岸区5957元/㎡、武昌区5779元/㎡、洪山区5422元/㎡；

2013年江汉区均价9894元/㎡、硚口区9836元/㎡、江岸区9872元/㎡、武昌区8691元/㎡、洪山区8534元/㎡；

2018年江汉区均价17921元/㎡、硚口区16761元/㎡、江岸区18260元/㎡、武昌区19291元/㎡、洪山区16992元/㎡。

从2009年到2013年，各区涨幅保持在3000-3500元/㎡；2013年到2018年各区涨幅几近。2009年以24.8万买下江汉区40㎡的房子，2013年可卖39.5万，2018年可卖71.68万。显而易见，在楼市稳定的时候，主城区以小换大是有机会的，比如2013年置换，可从40平换80平；而2018年置换，只能换同等面积大小的房子。

反观远城区，以吴家山为例，2013年到2014年，区域房价六七千也少有购房者瞧得上，但经过这几年的发展，吴家山各项配套设施正逐渐完善，房价到了一万二三。如果2013年买了80平米的新房，以总价56万购入，现今售出可卖约96万，有机会置换同片区的大户型和主城区的同面积房子。

以上数据都是以过去房价作为参考，但豆姐认为，如今楼市严管，主城区未来的空间很难预测，而远城区在政策扶持和土地供应远城区化的趋势下，虽难以达到过去五年的形式，但机会还是有的。

注：置换按二套房五成首付算。

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