这个限购区的洼地 为何价格不升反降？

随着盘龙大道、巨龙大道沿线发展趋于完善，开发趋于饱和，这个传统的“汉口后花园”已经在新房市场声势渐弱。目前盘龙城开发的重点逐渐转移到宋家岗到航空总部沿线区域。这里聚集了大批新进武汉的品牌房企，不久之前，宋家岗恒大龙城项目同时拿下两个预售证，毛坯均价约为8000；整体均价大约在9800元/㎡左右。恒大龙城上一次开盘整体价格为11000元/㎡。此次开盘价格下降明显。目前片区内部分楼盘均价甚至不如非限购区的后湖北横店板块，原因何在？

宋家岗位于后湖以南航空总部附近，属于盘龙城限购区，与后湖以北的横店遥遥相对。横店片区的毛坯备案价格已经突破万元，整体均价13000元/㎡左右。宋家岗片区地王南山十里星空7月首开，当时均价大约为12500元/㎡左右。

从价格来看，横店板块略高一筹。但考虑到宋家岗片区发展较早，配套相对于后湖北的横店明显要更为完善，尤其是轨道交通已经开通，相较于横店板块“在路上”的规划，宋家岗已开通的地铁线应该更具竞争力，但是这种竞争力却并未在房价上体现。

宋家岗和横店是龙城及周边片区楼市最为活跃的片区，目前入市房源不少，房价相差无几，但地价差距相对明显。目前宋家岗板块楼面价为2018年6月武汉市第三建工集团有限公司获得的P(2018)041号地块，楼面价6026.7元/㎡。同日土拍中，位于横店的P（2018）039号被中铁收入囊中，楼面积为5605.67元/㎡。这两宗地基本上也代表了宋家岗和横店地块在近期土拍中的价格。

宋家岗地块楼面价普遍要高于横店板块。

而横店的楼面地价仅在5000元/㎡左右。两者有1000元/㎡的差距。显然在横店拿地有着比在宋家岗更大的逐利空间。

2018年7月，北辰蔚蓝城市毛坯备案价率先突破万元，片区内整体房价稳步上升到13000元/㎡左右。宋家岗南山十里星空首开的价格约为12500元/㎡，相对于横店板块楼盘的而言，这显然不是一笔划算的买卖。

目前横店板块在售和代售的新盘大多集中在后湖北岸，被网友们戏称为横店七龙珠，这个七个盘分别为中南拂晓城、北辰蔚蓝城市、融侨方圆、金辉优步湖畔、天纵云湖湾、中建壹品澜郡以及中铁地块。

宋家岗片区内则聚集了恒大龙城、五矿澜悦云玺、南山十里星空、新力帝泊湾等楼盘。

其实从地理位置上来说，宋家岗板块距离目前的盘龙城核心相对比较近，而且片内已经开通机场快线和地铁2号线，相较于横店板块仍在纸上谈兵的7号线延长线，宋家岗出行的便捷性要远远领先。

为什么宋家岗的房价反而低了横店半头？

宋家岗的优势和劣势都相当明显，已经有轨道交通串联、盘活全区域是显而易见的优势，产业园也为区域内提供了一定的人口支撑和购买力。但是区域内环境欠佳、缺乏大型商业综合体。目前周边的商业配套主要依赖恒大龙城自带的商业和已交付小区的底商，商业配套相对较为薄弱。

说到后湖北岸的横店板块，至少还有北辰20多万方的商业综合体作为基本保障，尽管目前尚处于前期开发阶段，将来招商情况还未可知，但至少提到商业配套，也算有据可依。

首先与期待值有关，宋家岗发展较早，前期入市项目拿地价格较低，导致项目入市价格较低。例如恒大龙城2014年1月开盘价格仅为5000元/㎡，一直到2016年7月，项目均价仍在7200元/㎡左右的低位。2017年6月以11000元/㎡的整体均价开盘之后，恒大龙城推盘节奏明显放缓。直到今年8月10日才有新房源推出，但由于精装修限价，按照其备案价，精装修价格限制在2500元/㎡，因此开盘整体均价9800元/㎡，相较于前期价格反而有所下降。

在楼市整体上行的背景下，为了武汉市场难得一见的降价楼盘。

反观横店板块，由于开发较晚，集中爆发应该从中南、北辰在片区内拿地开始，当时地价已经超过4000元/㎡，随后融侨、金辉等房企入住，板块内地价更是推升至5000元/㎡。因此中南拂晓城首开时，毛坯均价就已经达到了9000元/㎡，而整体均价更达到10800元/㎡。目前区域内毛坯备案价已经戳破万元天花板。

但从后期发展来看，宋家岗属于盘龙城限购区，区域内发展较为完善。配套齐全。加上有轨道交通保障出行的便捷性，对于周边刚需而言，自住是不错的。但是从周边二手房的房价来看，区域内新房与二手房价格相差不大，如果限价成常态，区域内增值有限。