揭示武汉房价真实走向，9月份房价下跌了

10月26日，中国社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》中显示，一二线城市房价由微涨转为小幅下跌，三四线城市房价涨速进一步回落至接近于零的水平，其中武汉9月房价下跌2.1%。武汉房价真实情况如何呢，我们具体看看。

1

社科院：武汉9月房价环比下跌2.1%

在各地政府严控住房投资投机、棚改货币化安置政策调整、市场短周期接近见顶等因素的综合作用下，准一线及二线城市房价也由涨转跌。与2018年8月份相比，9月准二线城市房价环比下跌0.563%，涨速比上月进一步回落0.53个百分点。

报告中指出，武汉为2017-2018房价上涨较快的热点二线城市，在数据中，武汉房价环比下跌2.1%。在2017-2018年期间，武汉房价快速上涨，与一线城市住房投资需求溢出和三四线城市住房投资需求涌入有很大的关系。房价在短时间内的迅速上涨，使得房价与现阶段当地居民收入水平脱节。一旦住房房投资投机需求萎缩或受到政策抑制，房价可能会出现迅速下跌。

而根据武汉房价环比下跌的2.1%，我们将通过9月份武汉市新房成交数据、片区二手房价格进行详细分析。

2

新房市场：9月份低价盘推盘量增多

 平均去化率高达90%

2018年9月份，武汉市共计开盘50次，武汉市迎来了月度开盘量，共推出16380套住宅产品，平均成交价格约为16000-17000元/平。

从9月份成交价格上来看，江岸区成交均价，高达3万元/平，其次是东湖高新的20500元/平和青山区的20400元/平，均价的为黄陂区的10800元/平。

（9月份开盘楼盘数据）

根据9月份推出的50个楼盘，价格在1.8万元/平以下的有37个其中去化完全的有24个，整体去化率高达90%；1.8万元/平以上的有13个，整体去化率67%。低价盘与高价盘之间分化明显，且部分楼盘开盘价格明显低于预期价格，例如近东西湖片区的佳兆业悦府，带精装价格12500元/平。但目前东西湖片区地价已经破万，并且在购房者对品牌房企比较认可的情况下，楼盘首开价格并没有突破预期，这与政府限价和房企谨慎不无关系。

另外武汉的低价盘主要在分布在远城区和三环及以外，受众群体较广泛，所以在去化上较为容易；而主城区的高价盘由于投资客的离场，去化受阻，购房群体买房更加理性且仍对市场行情保持观望态度。

3

二手房市场：9月二手房价格持续下降

半年内

除了新房市场上武汉整体均价涨幅不明显之外，二手房市场降温更加明显。据统计9月份武汉市二手房成交了16364套，成交均价18661元/平，环比上月下降4%。

从成交总价上来看，100万元以下的成交3543套，平均成交均价13643元/平，环比下跌2%；100-200万元的成交8339套，平均成交均价18123元/平，环比下跌1%；200万元以上的成交有3919套，与上月持平。明显看出，二手房均价下跌，主要也是低价二手房成交多，且均价下降，而高价二手房并没有明显变化。

从片区上来看，汉南区成交价涨幅为8%，而黄陂区成交价跌幅为4%，据安居客二手房数据，黄陂区的众多楼盘价格是上都有不同程度的下跌，例如盘龙城的F·天下下跌1.12%，融侨方圆下跌0.49%等等。除黄陂区之外，成交价下跌的还有沌口区、青山区、洪山区等4个片区，下跌幅度均为1%。

楼市降温，往往表现最明显的是二手房市场，从9月份武汉市二手房成交数据上看，虽然成交量上升，但成交价下跌，可以反映出武汉二手房市场更加严峻，整体交易价格下降幅度高于新房市场。

从新房与二手房9月份楼市数据上看，武汉房价确实下降了，但幅度并不大，二手房市场稍微明显一些；新房市场上由于限价，楼盘开盘价格与前期一致，只是在成交量上变化较大，致使价格并没有太大的波动起伏。但武汉低价盘与高价盘去化分化越来越明显，低价盘去化容易而高价盘去化受阻，对房价的拉动作用也会越来越明显。