上周，豆姐统计了武汉各片区10月份的房价表现，从片区价格涨幅发现，远城区中蔡甸涨幅，而同属大汉阳远城区的汉南却惨遭垫底。两个片区紧邻主城区汉阳，且同为不限购区，为何在楼市发展上相差迥异，我们一起来看看。
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汉南仅蔡甸面积的四分之一
区位不如蔡甸有优势
从区位上看蔡甸区和汉南区均与主城区汉阳接壤，蔡甸位于汉阳以西，紧邻汉水，武汉三环外，土地面积达1093.57平方公里，是一个面积较大的不限购区域。板块内湖泊众多，有知音湖、后官湖等水域，良好的居住环境是其卖点。蔡甸目前开发的最火的两个板块为：一个是即将开通地铁蔡甸线的汉阳大道延长线蔡甸大街；另一个是天鹅湖大道沿线，坐拥后官湖、知音湖两大胡泊资源，景观视野好。
汉南位于汉阳以南，依附长江，位于武汉四环外，土地面积达到287平方公里，可分为汉南新城和纱帽老城。近年来火起来的是汉南新城，范围从兴城大道到汉洪高速段，包含大型商业、写字楼、五星级酒店、环湖绿岛等，地铁16号线贯穿其中，带来了全新的发展机遇，而纱帽老城则配套稍显落后，且楼盘较少。
同样作为不限购区域，蔡甸相当于4个汉南的大小，而从区位上看，蔡甸汉阳大道沿线更胜一筹。
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蔡甸交通明显便利
但商业配套汉南更为完善
从交通配置上看，蔡甸规划有地铁蔡甸线（4号线的西延长线），据消息，预计于2019年5月份开通运营，一旦通车，蔡甸去往汉阳中心将会十分便捷，在王家湾换乘也十分方便。除此之外，蔡甸与汉阳之间还开通276、26、266路等公交，但去往汉口、武昌并没有车，整体上看出行压力较小。
相对而言，汉南区交通相对匮乏一点，目前与汉阳城区之间开通了271、273等公交，同时汉南区也规划有地铁16号线，沿着马影河大道设置了多个站点，将在国博与6号线进行换乘，但开通时间较晚，预计在2019年年底至2020年年初。
交通上，蔡甸区优势明显大一点，但在生活配套上，蔡甸则明显差于汉南区。目前蔡甸区仅中核广场一个商圈，且并不大，受众群体有限；还规划有中法生态城，作为蔡甸区的重点项目，正在建设中，完善时间较长，但引入的同济中法生态医院已经开业。此外，蔡甸中心商业配套是明显不足的，随着入住人口的增加，这个短板将会更加明显。
汉南则主要依托400万方绿地城，项目内15万方华中的奥特莱斯正在营业，五星级绿地铂瑞酒店、欧式酒吧、婚纱摄影基地每天都有人前来拍照，此外，项目二期20万方意大利风情街也在开发中。单从商业配套上，汉南比蔡甸较为成熟了，但由于吸引力有限，人流量不足。
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蔡甸楼市发展已超过汉南
汉南仍需时间追赶
近两年，是远城区楼市腾飞的一年，在主城区土地日渐稀缺之下，远城区已成为房企布局的重要选择。就蔡甸和汉南而言，蔡甸目前有金地、德信、奥山、越秀、泰禾、绿地、碧桂园等品牌房企先后进驻，片区楼盘扎堆呈现。今年蔡甸楼市十分火热，以金地中法阡陌汇、中核锦城、绿地美湖为代表的楼盘屡开售罄，受抢程度可见一斑。
汉南片区目前主要楼盘有汉南绿地城、碧桂园凰城悦山湖、碧桂园凤凰湾、庭瑞君悦观澜，片区内绿地、碧桂园两大房企深耕不止，也吸引着恒大、庭瑞先后落子。同时片区内推盘量较大，前期客群已消化，后期去化明显不如之前，客源不足。
随着近几个月楼市的降温，汉南明显受到的影响更大，例如9月份绿地城和碧桂园凰城悦山湖开盘均未售罄，而蔡甸楼盘成交依然火热。
此外在土拍市场上，汉南与蔡甸今年均成交了5宗住宅地块，汉南成交面积达1299180平方米，蔡甸成交面积仅475355.5平方米。汉南成交面积高出蔡甸一倍有余，但汉南楼面价仅1200元/平左右，而蔡甸楼面价已达到3500元/平，但目前蔡甸与汉南的新房价格相差无几，均价在8000-10000元/平之间。土地越稀有，其价值越高，未来蔡甸房价上涨空间将会高于汉南。
这点在二手房价格上也体现明显，根据10月份公布的二手房价格，蔡甸区涨幅达到0.51%，整体均价11177元/平；汉南下跌幅度，为-0.51%，整体均价为8554元/平。从二手房与新房价格上看，蔡甸区仍存在倒挂，而汉南二手房价格已低于新房价格。
从整体上看，目前蔡甸发展已经远远超出汉南，虽然商业配套差一大截，但蔡甸区位、规划、楼市发展更具有优势；而汉南虽然有偌大一个绿地城，但实力仍有不足。
武汉楼市直击2018-11-09 09:37:38
