2019年已进入最后两个月，在这最后我们回顾今年武汉一整年的楼市，发现即使在这平稳的一年中，也发生了很多事情。从保利上城、联投花山郡等神盘热销到一个接一个的片区陷入去化困境而开始选择分销；从阳光城央座率先降价促销到越来越多的项目涨价，一冷一热在武汉的市场上无缝转换。经历了2018年的楼市瞬间转冷，2019年还是温和了很多。
根据武汉房管局数据显示，2018年1-10月武汉新建商品住房127980套，销售面积1381.06万平方米，环比增长13.47%，同比减少18.72%。2019年仅有8个月就完成了去年10个月的成交数量，反超297套；与此同时，也仅用10个月完成了去年的全年的成交总量，反超1785套；整体而言，今年武汉市场比去年进步了很多，但仍有些许片区确实不好过。
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蔡甸、汉南区成交持续垫底，年底之前难以反超
在豆姐的数据统计之下，2019年1-10月武汉新建商品住宅成交168147套，而2018年全年成交166362套，已经顺利超过去年的成交成绩了。在今年前10个月里，洪山区位居成交榜首，也是一个成交破2万套的片区，总成交量达24402套；其次是黄陂区的18886套、新洲区的17170套。数据上看，这些区域的成绩都是不错的，成交量破万套的区域有7个，其中主城区占3个、远城区占4个。剩下的两个远城区在哪，在吊车尾。
在前10个月，蔡甸区成交6004套、汉南区成交6873套，两个区域成交量仅高于主城区硚口区和武昌区。硚口区和武昌区早已进入存量房时代，区域内新盘数量屈指可数，成交量一直不高，这是有理可循的；而蔡甸区和汉南区，作为武汉的两个新城区，新房均价并不高，基本都在万元以下，成交量如此不给力，是着实意外的。
（2018年武汉市各区成交数据）
与2018年全年成交数据来看，垫底的基本都是主城区，远城区的汉南区也在全市排名第8名；今年蔡甸区与去年全年的成交量相差10220套、汉南区则相差1886套。按照这两个区域前10个月的成交量来看，基本上没什么指望超过去年。预计到年底，这两个区域说不定可以评一个“年度最惨区域”之称了。
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热销蔡甸楼市转年即开始急转直下
在去年，蔡甸区楼盘一度连连开盘售罄，多个项目排队也买不到，使蔡甸区楼市热度一度达到最鼎盛的时期。但哪知，有着中法生态新城、蔡甸线等规划便利的蔡甸区，楼市发展本应该越来越好，却在2019年转年后，迎来了近几年的成交低谷。
前10个月，蔡甸区月均成交量仅600套，曾在3、4月份新房成交量破千套，但之后一直没什么起色，单月成交量仅255套，毫不意外的垫底，与此同时黄陂区、新洲区的成交量均破2千套。
蔡甸区成交量走低与其片区供应量不无关系，在2018年片区出让涉宅地块达到8宗，但在2019年前10月选择入市的仅有2个，为德信江南大院和奥山首府，剩下的6个项目中正商书香华府在11月份刚刚首开。所以前十个月的时间里，蔡甸区紧靠着11个项目在市场上开盘。
而这11个项目中，金地中法仟佰汇、世茂龙湾高层住宅项目在3月份清盘售罄，中核锦城在4月份开盘之后前期房源宣布已售罄，显然整个蔡甸区的供应量一直很低。后在7月份，德信江南大院首次入市，打破蔡甸城区新房价格天花板，成功带领蔡甸新房价格破万，但去化也仅维持在70%左右，购房者对这个价格并没有很认可。
剩下的老盘也在这之后按而不发，推迟开盘计划，相较于其他片区新房涨的风生水起，蔡甸区涨价的楼盘真的不多，也只有纯新盘入市价格比较高而已，所以我们也可以大胆的猜测一下，剩下楼盘不入市，也是在寻找一个涨价的机会。归根结底，蔡甸区楼市的购买力还是有的，但是一个月仅一两个项目入市，真的不够解渴的。
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最后一个通地铁的远城区，楼市的预期早已消耗
与经开区相连的汉南区，因为经开区的外扩，而顺利抱上了一个大腿，区域城建向经开区靠拢，经济也有着经开区的扶持，本应该起飞的片区，反而更没有声音。
今年前10个月，汉南区的成交量比蔡甸区稍稍强点，单月新房平均成交量维持在680套左右，成交量是在8月份，堪堪破千套，剩下的月份一直时高时低。
相较于蔡甸区曾经的辉煌，汉南区则一直低调的很，区域内楼市一半是绿地的，另一半是其他品牌开发商的，而价格高地却是碧桂园的。虽然汉南区前十个月入市的项目也并不多，但区域内房源一直有，除了少数几个毛坯盘去化还不错外，其他项目还有着个位数的去化率。
因为汉南区前期开发较慢，所以区域内项目主要集中在未来16号线沿线、马影河附近，相较于汉南城区纱帽，这里才是汉南区未来的居住中心；但正因为16号线的规划，汉南区在2016年甚至更早就喊出了地铁对区域的利好，如今，近4年的时间快过去了，汉南区成为武汉远城区中最晚通地铁的区域，地铁对区域房价的拉动、房价上涨的预期已经结束了。
与此同时，汉南区的大腿经开区楼市从沌口发展到了四环外的小军山，房价与汉南区不相上下，甚至有部分楼盘价格比汉南区更低，如早期的海伦小镇，这样的楼盘出现，使得购房者更愿意购买，因为主城区和远城区之间，还是有着区别，特别是发展上依靠经开区的汉南区。
有着购买力而供应量不足的蔡甸区，与房价预期受限的汉南区，在2019年的武汉市场里，成为远城区的吊车尾，看着其他区域纷纷超越2018年的成绩，不知道这两个片区在最后两个月里慌不慌，反正豆姐还是替他们着急的。
武汉楼市直击2019-11-07 09:09:25
