昨日远城区带头大哥 今日割肉求客

众里看房千百度，蓦然回首，那房却在遥远郊区处。在刚需买房看“长远”的今天，远城区早已经代替主城区，成为成交大户。而提及武汉远城区的楼市，东西湖是不折不扣的龙头，论楼盘数量，东西湖片区目前61个在售项目名列远城区榜首；论新房成交量，2018年度销售中，东西湖以17101套的总销量，名列所有片区第二，在去年销量10的楼盘中，东西湖更是独占两席，成为远城区一个有多个楼盘进榜的片区。一时之间，东西湖风头无俩。

东西湖更是拍地大户，2018年武汉土拍中，房企集中拿地最热的区域正是东西湖，东西湖全年出让26宗地块，中建、北辰、东原等品牌房企纷纷落子，其中大部分房企选择落子吴家山新城。

东西湖的新房供应也达到近两年的峰值，数据显示，2019年9月，东西湖的库存面积达到95.06万方，出清周期达到5.75个月，同比增幅达到22.%。

随着时间迈入2019，去年扎堆拿地的房企，陆续推出了自己的新项目，东西湖，尤其是吴家山片区新盘扎堆，厮杀惨烈。曾经志得意满，流量盘频出的东西湖，也开始出现开盘遇冷、特价房、首付分期等优惠重回市场，然而成交情况却依然冷热不均，开盘当日去化接近100%的有，开盘至今才卖了十几套的也有。这种强烈的分化，体现了东西湖楼市目前面临的激烈的竞争。

新盘琳琅满目，优势不一而足，小编特地为大家统计了东西湖今年热度比较高的新盘，究竟哪一个更适合你，一看便知。

华发四季

华发是武汉比较熟悉的房企了，初入武汉以开发豪宅为主，先后开发有华发中城荟、华发外滩首府等项目，后深入阳逻拿下多个地块，东西湖的华发四季也是华发首次落子东西湖区。该项目是华发于2017年12月26日拿下的P(2017)162号地块，楼面地价7046元/平。

从区位上看，华发四季靠近距离1号线三店站，出行比较便利，但是周边配套还尚未成型，生活配套相对来说较为不足。预计要等到项目交房时情况才能有所缓解。

华发四季项目总占地面积5.3万方，规划有8栋住宅，包括7栋34层和1栋33层住宅， 华发四季项目是华发产品线中仅次于“府”系的“四季”系高端产品，从配置上而言，应该是周边楼盘中比较高端的了。

项目于7月28日首开，推出7、8号楼，90-117平毛坯房源，均价约13525元/平，另有1200-1500元/平定制装修可选。项目首开以毛坯和定制装修两种方式出售，也是目前整个区域内个采用这种方式的项目，对于购房者来说多了一个选择。项目即将加推1、5号楼建面约90-131平米毛坯房源。

总结：品牌优势加上毛坯加成，发挥比较稳定。

东原阅境

东原阅境是东原地产在武汉的第7个项目，位于三店西路与吴新干线交叉口。从区位上看，该项目位于临空港新城中心的政务中心片，附近有东西湖区人民法院、东西湖区人民武装部以及东西湖区会议中心等三大政务办公地。且周边成熟小区较多，如九坤新城1号、莲花湖小区等，生活配套更为完善。

从交通上看，项目距离已开通的地铁1号线三店站850米左右，距离在建中的6号线二期码头潭公园站点1.1公里左右，可以算得上一个双地铁楼盘。

从项目本身来看，东原阅境项目体量不大，占地4.28万方，只有7栋高层住宅以及配有一所6班幼儿园；虽然项目体量不大，但是项目在配置上也配有东原的品牌输出，如“童梦童享”主题儿童活动区、社区“原聚场”，包括有咖啡吧、烘焙室、小剧场等多功能空间，社区运营也一直是东原比较拿手的。

在精装修上，项目采用了暖气、新风系统等高规格配置，从地段和产品上来说，在片区内应该都算是比较出色的，当然价格也高于周边普通刚需盘。目前东原阅境均价16000元/平米，包含2500元/平米装修，建面95-125㎡三房、四房房源持续推售中。

总结：未来的双地铁利好，社群是亮点，精装价格无优势

武地华发时光

武汉地产集团和华发的联袂之作，也是武汉地产集团首次落子东西湖的作品。2017年12月26日，位于东西湖径河街的2宗地块，分别被武汉地产和华发集团底价成交。其中P(2017)161号地块被武汉祥远房地产开发有限公司(地产集团)竞得，楼面价7022.88元/平米。

武地华发时光属于强强联手开发的楼盘，从区位上来说，武地华发时光属于东西湖三店板块，距离1号线泾河站仅300米，未来还将开通一条地铁线，成为双轨盘，业主依靠地铁出行十分便利。商业配套方面，距离老吴家山商圈大约4公里的距离，

项目总占建面19.62万方，容积率3.5，规划户数1181户。整个项目有6栋高层住宅，部分住宅底商以及1所幼儿园组成。车位配比达到1:1.44，充足合理。

武地华发时光是片区内难得一见的毛坯房，前期开盘13500元/㎡也创下了片区内的低价，性价比十分突出。武地华发时光1、4号楼已于10月1日开盘，主推建面约99-135㎡三房四房毛坯房源，均价13500元/㎡。目前的均价为11900元/㎡，比前期均价又下降不少。

总结：价格方面算十分有竞争力，距离中南熙悦不到一站路的，价格却便宜了5000元/㎡，在房源方面也是尽量做到兼顾刚需和改善，适应大多数人的需求。但周边楼盘实在是太密集，竞争可以用惨烈来形容，目前还有房源在售。

金辉江樾云著

这是金辉在吴家山的项目，金辉在武汉的项目金辉优步湖畔，此前的成绩多少让人有些失望，基本没闹出什么声响。

江樾云著秉持了金辉项目一如既往的低调，江樾云著已于6月30日首开，主推5、11、12号楼建面约86-117平毛坯房源，开盘折后均价约14166元/平米，首推528套房源，当日去化58%，同期开盘的佳兆业悦府，当日去化100%。值得注意的是，江樾云著备案价大概14600  有顶着备案价卖，不升反降的，是少数。

项目最近一次开盘是11月9日，推建面94㎡——115㎡三房，均价约14600元/㎡，当日去化仅21%。折扣不见了，成交自然也降下来了。

这个楼盘有不少小户型，包括现在罕见的86㎡的小户型，总体来说是比较容易上车的。但是卖得依旧是冷冷清清。从区位上来说，项目在吴家山老城区，更靠近三环。在吴家山应该算是不错的位置了，相对于新城区而言，配套更完善，5公里的范围内聚集了多家商业综合体，距离地铁1号线五环大道站也比较近，出行算便利。但从小区位上来说，项目周边多是工业园、物流园，生活氛围还是比较缺失的，作为吴家山老城在售新房，临近的项目大多是一些老旧小区，独木难支，对周边环境难以起到明显改善。

由于周边都已经开发完善，也很难会出现后发制人的跨越式发展，片区整体的前景不被人看好。

总结：有小户型、总价低、上车较容易，交通和配套不错，但周边环境不佳，多工厂，老城区后续发展受限。

奥山汉口澎湃城

项目基本保持了一周一开的节奏，。目前奥山汉口澎湃城在售建面约98-127平非毛坯房源，均价约14900元/平，含2500元/平装修，自8月份之后再没有拿到新的预售证。项目已经进入到平销期，项目之前也做出了一些让利的动作，推出了十几套特价房，便宜十来万。

(奥山汉口澎湃城商业效果图)

奥山汉口澎湃城是区域内冰雪综合体，总体量约40万方，涵盖冰雪中心、风情商业、高星酒店、创意商办与国际社区，商业方面的配套值得期待。不过从规划到落地，需要时间也是不容小觑。

另外奥山汉口澎湃城靠近临空港大道，虽然离老城区的商业更新，但是目前周边没有地铁，距离地铁1号线有7站的距离，距离目前6号线金银湖公园地铁站有5公里的距离。没有地铁对于这种本身道路毛细血管就不算发达、公交路线也不够密集的新城区的楼盘而言，可以说是明显的硬伤。

但奥山汉口澎湃城的均价在整个片区来说，压力比较大，毕竟周边有个坚持卖毛坯的武地华发时光，还有个能自选毛坯或者是1200元/㎡——1500元/㎡装修定制方案的华发四季，项目距离地铁站也不算很近。整体来说优势并不明显。

总结：区域内冰雪综合体，美好前景难掩惨淡现实

新城桃李郡

武汉冠信房地产开发有限公司以底价25.08亿元竞得P(2018)190号东西湖区地块，楼面价5150元/平。工商注册信息显示，武汉冠信房地产开发有限公司是新城与泽融（福建）投资公司联合投资注册的，该地块便是新城桃李郡。

该地块要求须在该地块东侧引入一所经区教育主管部门审核同意的 “985工程”及“211工程”院校的附属学校(不少于36班学前教育、60班小学、48班初中及36班高中)；地块内需要布局18班幼儿园，可按照(9班+9班)模式设置。

从地块的规划可以看出，未来这个片区将拥有从幼儿园到小学的一站式教育资源，周边楼盘很有可能受益。因此新城桃李郡周边的教育资源应该是片区内首屈一指，这也应该成为项目的主要竞争力。新城桃李郡相对于其他新盘更靠近三环线，距离1号线叶店站D出口大约700米，交通优势比较明显。价格方面自然也会略高于其它楼盘，项目预计11月30日开盘，在东西湖买房，价格是最重要的决定性因素，无论是龙头房企，还是高端产品线，在低价面前都竞争力都会大打折扣。

总结：学校傍身、地铁出行，看上去很美，然而销量始终是要过价格那一关。

江悦蘭园

该项目地块由中国葛洲坝集团房地产竞得，华润、光明增资入股，三家房企合作开发，江悦蘭园项目位于金山大道与新城十二路交汇处，共包含有9栋20-22层的高层住宅，分别为：1、7、8号楼21层，2、3、5、6号楼22层，9号楼20层；一所幼儿园以及社区配套商业、服务设施等。

江悦蘭园和华发四季、奥山汉口澎湃城等项目同属三店板块，三店也是目前新盘扎堆的一个板块，项目竞争十分激烈。但是江悦蘭园的位置已经位于四环线外，从区位上来说，是板块内比较差的，项目几乎没什么优势，距离地铁站大约1.5公里的距离，周边基本上都是在建项目。

无论是商业配套还是教育资源或者是医疗资源，基本都在规划之中，实实在在可以使用的基础设施是明显匮乏的。

出人意料的是，项目开盘成绩不差，首次开盘推出的168套房源，去化率为73%，略高于同期开盘的其他项目。

但项目销量还算不错，致胜法宝就是价格，项目于9月20日首次开盘，推出了8号楼，建面约97-134平的毛坯房源，整体均价为12213元/平，这个价格也创下了三店板块的价。户型方面，项目以建面97㎡、111㎡及134㎡的三房为主，比较符合刚需的需求。项目最近一次开盘为11月9日，依旧维持了前期的价格

尽管其他地方都乏善可陈，但是抓住了刚需的需求，成绩自然不差。此外，项目靠近规划中的地铁6号线二期富民南路站，地铁通车后出行的便捷度将有明显提升，项目有一定潜力。总之，对项目要求不高，资金比较紧张的刚需，可以考虑。

总结：毛坯是法宝，低价是王道。

金地北辰漾时代

2018年12月25日，P(2018)164号东西湖区金山大道以北、新城十二路以西纯住宅用地被北京北辰实业股份有限公司底价78710万元竞得，楼面价5200.46元/平。金地北辰漾时代，是金地联袂北辰继金地北辰阅风华之后，在东西湖打造的第二个楼盘。

项目北面为同期拿地的中国铁建江语城，项目东面有已经交付的楼盘，底商基本都已经营业，可满足业主日常所需。

项目11月7日已经开盘， 均价约12000元/㎡，仅剩少量房源在售。

项目靠近建设中的地铁6号线二期富民南路站，出行比较方便。项目主推建面79——109㎡的户型，便于刚需上车。比较适合年轻人置业。

中国铁建江语城

与金地北辰漾时代同一天拿地的还有一个项目，两个项目基本肩并肩，就一起说一说。项目区位也正好在金地北辰漾时代的旁边，动作要稍微慢一点，营销中心马上开放。但是在户型方面，两个项目差异还是比较明显的，项目首推建面约107-120平三房房源，起步的面积和金地北辰漾时代的首推的户型相差无几。上车门槛显然要高出一截。

总结：贴身肉搏压力大 赢得了刚需的心才能赢得市场。

最后要给大家介绍的这个楼盘，稍微有些偏题，它并不是今年开盘的纯新盘，2018年底就已经开过盘了，但是说到东西湖的楼盘，不提提这个楼盘，总觉得缺了点什么。这个楼盘就是——中南熙悦，它可以算是片区内某种意义上的神盘了。

中南熙悦

2016年11月22号的土拍中，位于东西湖区径河街七彩北路东、三店西路南侧的P(2016)106被中南置地以85000万元的总价收入囊中，楼面地价为10133.04元/平，成为东西湖片区仅次于融创观澜府的次地王。

尽管顶着地王的光环入市，中南熙悦却从未迎来过属于自己的高光时刻。2018年11月，中南熙悦首开，首开成绩房企讳莫如深。但是卖得差是显而易见的事实。自2018年拿到5、6号楼的预售证后，中南熙悦就再未拿任何的预售证，一年之后的今天，中南熙悦5、6号楼仍然在售。

根据房管局数据，中南熙悦目前住房总套数为723套，住房已售19套。因网络通讯故障、房地产开发企业上报信息不及时、上报信息填写错误等原因，可能会造成已备案的合同信息查询不到，但是相差可能不会太远。卖得不好的罪魁祸首就是价格太高！18500元/㎡的均价，匹配看上去“相貌平平”的地段，刚需地里卖豪宅，需要的不止是一点点勇气。中南熙悦差得还有那么一点点运气

这个忍辱负重的次地王项目自首次开盘后，房价一年没动了，现在仍然是18500元/㎡，带3000元/㎡的精装。在被13500元/㎡白菜价毛坯房包裹之下，仍然能坚持自己的初心，不得不让人佩服它的倔强。

经过多年的热销，东西湖对地缘性客户的已经挖掘了一波又一波，早已经青黄不接，好在东西湖区常住人口在不断的增加之中，片区强劲的发展势头，吸引了大量人口，根据东西湖区统计公报，2018年，东西湖年末常住人口58.48万人，比上年末增加2.23万人。人群的涌入也刺激了新生片区的崛起。

尤其是吴家山新城板块，新房如雨后春笋一般，品牌房企扎堆进驻，给了购房者极大的选择范围和想象空间，片区内房企的整体实力比较强。三店周边就聚集了包括金地、中南、中铁建等十家百强房企。

品牌房企的聚集能够带动片区整体品质的提升，片区建设的参与者都能够享受整体价值提升的红利，但另一方面购房者对于片区内楼盘不可避免的有比较和选择，购买行为主要由价格驱动，在这样的整体背景下，难免会出现优惠、让利这种割肉的手段，贴身肉搏给开发商带来的压力可想而知。

在压力的推动下，片区楼盘品质提升，价格却在低位厮杀，对购房者而言增加了精挑细选的空间，无疑是好的消息。刚需要上车，东西湖尤其是吴家山新城是个不错的选择。