我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问：房姐您好，请教几个问题： 1.我刚卖完武汉首套房到手现金150w，单身，月公积金4千，月收入1.5万左右，想投资裂变2套，怎样裂变方式才能效益？一个首套+一个老人票？还是一个首套+二套？ 2.最近选几个楼盘：汉口泛海国际瑞海园、武昌区百瑞景 光谷新世界 光谷米兰印象 汉阳四新的绿地 广电兰亭等楼盘，哪个适合我这阶段裂变投资的呢？

回答：1个首套+1个老人票。超过65岁的老人票就用不了了，赶紧用掉。 泛海，百瑞景，新世界，溢价严重，这几个都比较偏CEO盘，自住不错，投资回避。 建议关山大道淘单价2.2以内的次新盘，四新这几个盘淘笋都不错，单价1.5以内可入。投资买低价盘。

提问：房姐好！新人首问：我今年5月在新州双柳买了一套90平，然后次月在光谷未来城找亲戚代持了一套94平，目前已有武汉远城区的户口，又想买一套大于100平的房子，12月29号去看了关山大道的香榭丽舍2栋13楼的毛坯房，房总价97折后加上茶水最后划一平2.2万元左右。前面是三医院。三医院旁边估计建住宅高层，以后怕光线不好，小区没什么绿化。但这个地方发展比较成熟，2020年6月交房可以出租。也去看了中粮1.6万一平和中建星光城1.7一平，加上茶水13万后也不便宜不知怎么选择？女儿国外研究生还有一年半毕业，她想去北京上海发展，我该如何持有？是继续在武汉买房还是把钱放银行？如果投之房子到时一下变现不了怎么办？

回答：香榭丽舍地段不错，缺点是没有绿化，品质一般，没有学区。 关山大道短期内还是比较稳的，2.2价格也不贵，如果没有淘到关山大道的次新笋，可以考虑入手。 中粮下一期说不定也可能会涨价。 可以先入手武汉，等女儿毕业确定城市有房票之后再换到一线。好地段的房子不愁卖。 感谢付费！

提问：美丽聪慧的房姐请帮我看一下：我目前婚内两套房，月供4100元。一套在光谷一路104平，另一套是我去年在经济技术开发区买的现代天外天小镇81平，单价5800元一平总价47万，我用我的异地公积金贷款了19万。现在手上子弹70万，准备再入手一套，但没有名额了，准备去jlh。目前我老公的征信和房查都不显示上述两套房的信息，房姐，我想问下我去年买的现代天外天小镇是否具有空间，需要尽早出手腾购房名额吗？还有我和我老公jlh的离婚协议书上怎么写财产分割那一块，需要把我名下的两套房子写上去吗？手上的70子弹买光谷区域哪些楼盘具有投资回报？谢谢房姐了，今天准备去办手续的，请智慧的房姐指导

回答：天外小镇现在不好卖，先保留吧 老公征信不体现，离婚协议就不要写财产分割了。 子弹70，新盘买光谷东的中建和中粮吧。 二手房关山大道淘次新笋。

提问：提问：房姐，四新绿地中央广场1.48值得入么，新证，准备入个二手，新盘太难抢了。

回答：四新单价1.5以内都可以入手 不满二的税费可以通过54大法和房东配合满二的方式免除。 另外建议现在价格的基础上，在砍价3-5万。 中介费及其他税费可以降低。

提问：房姐好！二手房交易出现了一点问题，当时和房东谈价时我提出我首付能出100万帮他解决贷款让他便宜，但是房东一分不让且说贷款他自己解决。后面签合同时，因为一些原因没有亲自仔细看合同，在场的家人看了。结果前几天中介通知我和房东一起去还贷，我才知道他还是想用我的钱还贷，但等一周左右才能出结清资料去过户，还告诉我合同上就是这么写的，我仔细看了合同发现首付时间是“提前还贷当日（请约定具体时间或条件）”，并且也没有写具体过户时间，这合同明显对我不公平，过户都没约定还算有效合同吗？另外我不想给他还贷，一是担心风险，而是心里不爽，但又怕事情搞复杂了，他到时用这条合同起诉我之类的，这种情况应该怎么办呢？

回答：再强调一次，二手房交易一定要改合同 贷款让业主自己搞定，要用你的钱赎楼也可以，合同重新签 这都是写的什么合同，首付应该是过户当日 “提前还贷当日（请约定具体时间或条件）”这一条，只说了当日，但是没有约定先后顺序，你等业主把贷款还清之后再首付吧 这都是什么SB中介干的事情....无语了

提问：房姐好。济南西郊高铁站附近我有一套拆迁安置房，已交房三年，出租状态，但是一直没有办证，具体什么时间下证不详。问题：计划卖掉，102平，90-95万可成交。1、具体操作，办证之前的钱我拿，大头包括契税和维修基金，其他费用寥寥无几；过户过程中产生的费用由对方承担，请问常规是这么操作吗，费用分担方式是否合适？（次卖房子，不清楚状况）。2、由于具体下证时间不确定，又没法贷款，所以收款方式计划是先收85万，尾款大约几万块，待过户后收取，这样是否合适？3、下证后具体过户看看是两年后或者五年后再办过户，为规避高税，这样操作对我合适吗？是不是有可能满五年后才能拿到尾款，那时候钱也等于打折了。谢谢房姐 。

回答：1.你只负责收钱，不需要出其他费用，契税也是买家支付。合同签订之后，买家可以直接搬进去住，房子的物业，水电，维修费用也是买家支付。 2.是直接把全款都给你，万一真的下不了证，你夜长梦多。下证满二之后就可以过户了。

提问：请问房姐，本人女，在关山附近上班，目前单身，手上有45的子弹，考虑在周边买房，前期可能自住，后期出租或转手，偏投资，请问周边哪里合适？新房和二手房都可以

回答：你好，子弹45，目前性价比高的新盘关注光谷东:中粮光谷祥云，中建星光城，联投光谷瑞园。 二手房关注关山大道沿线次新盘，清江山水，坐标城，保利茉莉公馆，保利花园等。 光谷东二手房关注朗诗里程。 二手房需要淘笋，可以通过gpgd降低首付。后期分割出租或者做民宿缓解月供压力。

提问：新的一周，智慧姐姐好！听从您的建议，重新选择，目前考虑金域国际140平的房子，估计均价22000，2号楼临街，可能会有点吵，但胜在无遮挡，12月开盘，21年底交房，带精装，3000的标准。您看可入否？买几楼合适？目前手上有110，另有50明年7月可取。家庭月入3。可找父母以5的利借钱150，您看首付多少为宜，找父母借多少，商贷多少合适。父母已76，我想在5到10年内就必须还清借款。已LH，算老公首房，但只能商贷。他43岁，优质事业单位，但流水不高，担心贷得不多。另自住改善，希望能装修得满意。您看怎么调配资金更加合理。感谢！

回答：金域国际可入，自住建议买中高层。子弹110，足够首付了。首付3成，商贷，流水不够可以增加共同还款人。 剩余子弹开发2张房票入手2套低价潜力盘。 中粮光谷祥云，城投四新之光，幸福时代5期，联投光谷瑞园。这几个新盘重点关注。 另外二手房同时淘笋。关山大道二手次新盘单价2.2左右可入。主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。 沈阳也可以并发2套低价盘，租金抵大部分月供。

提问：房姐好，关注很久才入星球。坐标武汉，父母融创一号院220平一套目前FD每月5w，只能贷十年；招商公园1872，167一套，楼下小学，fd还剩68w，房产证已办；司门口老破小一套90平，为给父母买融创已过户给朋友，楼下是五号线地铁在建；秦园路还建房200平一套，正楼下地铁目前办不了房产证；金都汉宫140平一套自住；另阅马场一套老破小50平，单位房只能租。由于所处行业生意惨淡，目前压力来源于融创每月5w+的还款，考虑怎样整合一下，能卖的有招商和司门口，其他要不没证要不需要自住，真心求助房姐

回答：你好，现有房产需要重新梳理。 融创，招商，金都汉宫都属于优质支持，可以长期持有。金都若是全款房，做抵押融资，等待下一波涨幅来了考虑出手裂变2套次新盘。 招商可做截断抵押融资。 剩下的老破小和还建房，没有涨幅，留着出租没价值。建议想办法出手。没证的适当降价，单位房可单位内部转卖。暂时卖不掉的大户型，做分割出租，缓解月供压力。

提问：新人小白首问，美丽可爱智慧的房姐，您好，目前手里有100子弹左右，请问重庆的九曲河地铁站旁边的九里峰景楼盘高层怎么样？大小户型都有，自住+投资，不知道该不该买。另外，礼嘉的昱湖壹号大平层怎么样呢？感觉自住不错，以后有增值空间吗？因为家里人有新房癌，只买新房，有好盘推荐吗？谢谢

回答：你好，龙湖九里峰景应该是重庆的高层住宅了，北区+地铁口+龙湖品质+公园配套，价格也不算贵。 如果不不在意流动性的话可以买。 昱湖壹号大平层改善自住也不错，但是性价比不如前者。 子弹100，建议买1套九里峰景自住，剩余子弹再买个小户型投资。

提问：商住楼和商品房有什么区别？在交易或折迁时两者有区别吗？

回答：区别很大 商住没什么涨幅，交易税费20%以上，商水商电维护费用高。 商住卖不出去，所以中介才拿拆迁赔偿说事，都是智商税

提问：房姐 ，拜读了很多文章后感觉你说得很有道理，所以决定入会。 今天有事请教： 我本人49岁 ，上海市杨浦区延吉路营口路，有一套 去年底使用权买下产权的35平米小房，估价210万。 因儿子21岁，几年后会结婚，所以犹豫现在是否要对房子进行置换？ 朋友、家人都劝我不要出手，说房价会跌， 但我总觉得 ，存钱不如还贷。 所以我想问问房姐，我该如何操作？ 换房还是不换？ 换新房 还是换二手房？ 在杨浦区附近买？ 还是在外区买？

回答：你好，房产周期分为四个阶段: 启动，爆发，赶顶，盘整。 上海已经经历了上一轮完整周期，目前属于盘整阶段。 微观上看上海经济持续走低，没有今年没有启动迹象。下一轮新周期，需要等待政策面刺激。 但是现在却是市场情绪弱，恰恰给了你足够的淘笋时机。横盘期，把劣质资产换成抗跌的优质资产，如果选筹不错，也能逆势生长。 的置换方式是先淘笋，有性价比高的，先下定金，拖延流+远期合同，你自己的房子留着慢慢卖。逢笋入选择，如果没有淘到9折以上的笋盘，就先持币观望。 生活半径在杨浦，可以买杨浦。大概率只能买到老破小。 投资角度，更建议近郊没有学区的次新盘，比如大虹桥辐射的松江，闵行，青浦等。 新盘普遍溢价，二手房淘笋更好。

提问：房姐好，我目前有一套四新兰亭盛荟2期89平的三居室，精装，2016年12月交房，基本没有住过；一套藏龙岛大湖第阳光100，173平的联排别墅一套，五层楼，有三百多平使用面积，毛坯，2017年8月交房，目前想置换一套光谷关山大道的四居室，以武汉三医院为中心，请问有什么好的推荐，还有可以把2套都处理了，再加钱，投资关山大道？有什么好的建议？

回答：你好，关山大道最适合你的盘应该就是琨御府了。除了琨御府之外，目前性价比高的新盘只有保利时代大户型尾盘，中建大公馆。 从投资角度考虑，四新还有潜力，目前等配套完全之后还会有一波涨幅，还没有到出手的时候。 阳光100适合自住，但是藏龙岛并不算投资优选，交通是的问题。别墅投资跑输大盘，建议出手裂变，买1套关山大道，一套光谷东投资。 兰亭如果尾款少于30%，建议做截断抵押融资。

提问：美丽智慧的房姐，能否推荐些沈阳值得投资的楼盘？铁西经开区和沈抚新城哪个好一些？铁西的荣盛和悦名邸六七千，融创城七八千怎么样？沈北感觉涨太多了，地铁盘八九千；六七千的离地铁三公里以上出行不方便，还不如铁西沈抚有产业支撑未来好脱手，不知想法对不对？望房姐指点，非常感谢！

回答：铁西工业区住宅形不成气候，没有带动片区涨价的动力。 村姑还没整容，p了一下就想卖贵妇价，可惜现在只有一纸规划。 融创城单价6.7可以考虑，但是需要长持。铁西发展没有沈北快。

提问：谢谢房姐解答。之前说的房子是融创公园一号三期，就是正塔子湖那个地块，去年十月交房，现在是空置。卖房的目的是置换，但是近两年应该不会卖。所以想利用这两年带来一些，不过考虑到如果要自己装修，可能只租两年确实划不来。所以想请教下，我这个情况应该怎么处理好。 另外，我观察到，越是贵的地方，碰上一波涨价，涨幅会比其他地方更大，请问是有这种规律吗？ (前天发的问题，房姐一直没回复，麻烦回复下。谢谢[微笑]）

回答：1.融创公园一号还有空间，继续持有，3-5年，简装分割出租即可。 2.不知道你观察的哪个盘？ 某些大盘，分10年开发，有学区，品牌优势，加上开发商新盘不断营销，所以新盘一直涨，二手业主心里价位也非常高。典型的比如武汉天地，复地东湖国际。 武汉目前处于楼市启动的初级阶段，追求品牌，物业和品质。所以各方面优势都很突出的盘，在二手市场很吃香，价格也非常坚挺。 但是任何物业和环境维护，都会在5年后迅速衰减，一般房龄到10年左右，会和区域内其他非品质楼盘价格趋同。典型的比如保利花园。 研究房产需要看长线和接盘侠的心理预期。 我们都是玩长线投资5-10年，所以在价格相同的情况下，一定是买大品牌的好物业。但是如果同一区域内楼盘价差太大，一定是选择单价的楼盘。追求化。

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