[摘要] 在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧,楼市持续低迷,通州作为2010年初房价上涨最快的区域,在今年调控中受到的影响更大,北京中原市场研究部全面调查通州楼市数据,形成报告,期望能够使读者了解通州目前楼市现状。
大鳄不差钱,为何先降价
这波降价风暴的主要参与者是几家大型房企,从财务数据看,他们显然不是最缺钱的那一类,甚至降价最狠的地产商的财务数据还相当漂亮。而日子很难过的一些中小房企,却还没有动静。
掀起这波降价“风暴”的几乎是清一色的地产大鳄,包括龙湖地产、中国海外、绿地集团、星河湾、长甲集团等。
无论从这些降价企业的财务数据和业绩看,还是业内人士的观点分析看,他们都不是最缺钱的那部分企业。
有资深分析师表示,龙湖地产目前财务状况稳健,截至6 月底手头现金约126 亿元,其中只有4 亿元为受限制现金,因此自由现金流充足。回款率方面,今年上半年销售的183 亿元中,集团已回收171 亿元,回款比率高达93.4%。
“尽管整个行业于下半年将面临回款率低于上半年的情况,但预计龙湖全年的回款率将达80%,而集团下半年将减慢买地步伐,估计目前手头现金超过100 亿元。”
龙湖方面披露,代号为“抢收华东”的促销行动在上海和杭州两个城市三个新盘同时展开,以限时团购策略推出近1000套房源,在五天内的认购金额接近20亿元,销售率约为90%。
不差钱却率先大幅降价回笼资金,龙湖地产葫芦里卖的什么药?
凯盛经略的尹新民分析,在市场波动预期日益强烈的调控背景下,维持流动性、保证资金链安全成为大型企业的首要任务,利润率退居次席甚至更靠后。
但这些地产商为什么选择现在降价?
国际投资评级机构穆迪发布的报告指出,大部分中国受访地产商在未来12个月内暂无流动性风险之忧。截至2011年6月,内地开发商持有总现金规模达1910亿元。
“问题在12个月之后。以目前的调控基调,12个月后的市场,仍不容乐观。”尹新民直言开发商的担忧,作为大型房企,无论资金链还是业绩等各方面,计划性更强。为了应对更长时间后可能存在的资金需求,必须提前进行储备。同时也存在部分企业年底冲刺今年全年销售额的因素。
而之所以选择一线城市项目率先降价,尹新民分析,除了一线项目单位面积回笼资金量大的客观因素外,企业在二三线城市后期将有更大规模的项目投入,是区域战略选择的一种表现。
种种迹象表明,如龙湖等大型房企的资金安排一般周期较长,越来越多地产大鳄鉴于政策调控短期内难以逆转,纷纷选择提前降价回笼资金,有备无患,以防资金链真出现紧张的时候,来不及降价。
近日,一家知名上市房企庞大的信托融资受到外界质疑,该公司内部人士透露,管理层最头疼的并不是眼下外界的质疑,而是这些信托融资在12个月、18个月、24个月不同周期到期后,如果市场依然难有起色,届时将危机四伏。
但也有专家分析,大型地产先降价或在于看多后市,此番砸盘,意在收集中小地产商手中筹码,以待反弹。
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