进入七月后,一个很明显的感觉就是,相比五六月份,市面上的笋盘数量在快速减少,好不容易出来一套优质的,也很快就被扫了,我们关注的多个小区中,有些小区成交价格不知不觉开始轻微上扬,当然目前还是个案没有全面展现,我们先来回顾一下近三个月的二手房交易情况:
5月,二手住房成交4843套,环比增长60.81%,户均成交面积95.1㎡;当月,新房成交11977套,二手房成交量是新房的40.4%。
6月,二手住房成交8320套,环比增长71.79%,户均成交面积93.9㎡;当月,新房成交13315套,二手房成交量是新房的62.5%。
7月的数据还没出来,我们通过市房管局官网统计了近30天全市二手房交易量,排名前20的中介共计网签6215套,其中包括链家、吉家、我爱我家、世纪宏图、中环、房友、百居易等主要二手房中介服务机构,预计7月的二手房成交规模和6月差不多。
5月份的时候,很多小区对外来人员的管理还比较严格,经常出现穿着职业装的中介被保安小哥拦在门口的情况,这也部分导致了5月份的市场交易看起来不够活跃。
进入6月后,方方面面的生活基本上恢复正常,出入小区的限制也减少了,加上今年新房市场涨价凶猛,刚需盘一次涨个百八千的很常见,融创壹号院、武汉天地云庭等豪宅甚至涨了三五千,而二手房则经常有笋盘出现,导致不少客户涌入二手房市场,相比5月涨了差不多七成,单月成交量也恢复到了2019年的平均水准。
我们再来看具体小区,选取的是光山大道、光谷东、白沙洲、四新等二手房交易热门区域的热门楼盘,交易量足够大,可以消除样本数量小导致的偏差,同时,尽量保证楼层、面积、户型、装修、满二情况等要素基本一致。
关山的保利时代,73平中高层南向两房,6月底一套简装不满二房源比5月初相同条件的满二精装房,成交还贵了10万。
光谷东的朗诗里程,70平高层南向两房,7月初的简装房比5月初毛坯房源,成交价贵14万。
白沙洲的保利上城,116平高层三房二卫,7月初的精装房比5月中旬的毛坯贵了42万,除去精装成本,价差至少也在15-20万。
四新的广电兰亭时代,同样是72平北向两房精装房,成交价从4月下旬的126万,涨到6月份的129万,再到7月初的138万,上涨近10%。
详细的要素对比可以看下
6月与7月价格对比
通过对比上述同小区、同户型、相近楼层房源的成交价,可以看出从四月底到7月,这些小区二手房的成交价有回暖的苗头,当然也不排除受疫情影响,推迟到来的“小阳春“造成的涨价。总而言之,整体的趋势就是:疫情对武汉楼市造成的冲击差不多已经结束,当然笋盘还是在出现,只是数量在慢慢减少,购房者的信心正在恢复,市场筑底基本完成,只要不过度打压,武汉楼市会保持健康的行情。
考虑到新房价格已经明显高于同区域的二手房,我们还是坚持今年一贯的观点,那就是买二手。但是和四五月时的差别在于,不必过分纠缠笋盘的笋度,价格合适性价比还行就可以考虑入手,因为笋盘在减少,卖家预期也在回归。
至于买哪里,还是要结合自身的需求,工作需要那么就近,要上学就重点选武昌、江岸,或者买自主喜欢的砸钱上学,投资的话重点考虑武昌、洪山、东湖高新和江岸区,这几个区长期以来是二手交易最活跃的区域,人口净流入多,流通性好。