今年新房市场特别是光谷涨声一片，很多区域二手房连续2个月环比上涨了，在小心翼翼地度过疫后重振初期的四五月后，二手房交易量从六月开始不断飙升，7月、8月、9月连续3个月成交量破10000+，其中9月二手住宅成交11943套创下今年武汉二手房单月成交记录，环比8月增长13%，同比增长19.4%。
但即便是在热闹非凡的6-9月，二手房的整体成交价格也比较平稳，只有个别区域的楼盘走出了独立行情，如关山大道的保利时代、武昌的复地东湖国际，还有光谷东的楼盘普遍交易活跃且价格不断攀升，中建光谷之星、188国际社区、国采光立方、联投驿园基本上站稳了20000，朗诗里程的小两房也在不断冲击20000的门槛，站稳只是时间问题。毫不夸张地说，光谷东是今年武汉二手房表现最优异的区域之一。今天我们要聊的是光谷东新盘绿地光谷星河绘，预计11月开盘，是今年表现最优异板块位置非常好的一个大体量新盘。
楼盘概况：
占地面积约11万方，计容总建面约27.45万方，容积率约2.5，绿化率约35%，总户数约2439户，车位比约1：1.3，人车分流，无地上车位。项目总共分为南区和北区两个住宅组团，南区由9栋楼和一所6班幼儿园组成；北区由11栋楼和一所9班幼儿园组成。
绿地光谷星河绘的外立面是一大亮点。楼栋基座采用深灰色真石漆，主体采用浅灰色真石漆及中灰色真石漆等，配以米白色装饰线条，配上大面积的玻璃占比，小区整体观感更上档次。
地理位置：东湖高新区高新二路与高科园路交汇处东200米，大区位上属于光谷东的光谷中心城板块，紧邻光谷中心城商务区和高新大道主轴，高新大道被誉为光谷中心城的黄金主轴。
交通情况：周边道路网规划的非常平整，主干道多且密集，从项目向南直接上高新二路，向西走可连接南湖大道，光谷核心和南湖片区；或者向西上三环，武汉三镇，向东则可鄂州。随着三环线、东湖隧道、雄楚大道高架等项目的完成，光谷中心城将与机场、火车站、武昌核心区实现更快速衔接。
地铁建设：周边双地铁规划，其中地铁11号线已开通，项目距地铁11号线豹澥站直线距离约900米；地铁13号线为规划线路，规划高科园路站设置在距项目约200米处。
商业配套：光谷中心城有规划约83万方的光谷创新天地，项目南侧有龙湖天街。另外光谷东的其他商业规划也相当强大，包括中央商务区规划、光谷绿地中心、光谷金融中心、世界城创世界、碧桂园光谷中心城商业规划、宜家荟聚规划、奥山澎湃城冰雪小镇、奥山光谷世纪城、沃德中心等。
教育资源：光谷十七小（中心城一小）已经建成，该小学已于2018年9月开学，与项目直线距离约250米。项目西侧约200米还有光谷外校。项目周边教育资源比较丰富，加上项目自带幼儿园，可以满足12年一站式教育。
医疗资源：周边囊括各种综合性和专业性医院，包括同济医院光谷院区（已开业）、儿童医院、省妇幼光谷分院（建设中）以及武汉光谷国际医院（规划中）4大三甲医院。
周边二手房价格：
一街之隔的光谷188国际社区，目前在售二手房均价21223元/平，近期成交价也在21000-22000/平之间，可以作为项目价格的参考。
西边的朗诗里程，做为光谷东的拓荒性楼盘，成交非常活跃，近期成交价也在18200-20600/平之间。
户型介绍：
97㎡三房两厅1.5卫：该户型主要分布在各楼栋的中间户，户型三开间朝南，整体方正，北面对连廊，动静分区。阳台连接客厅和次卧，采光通风效果好。建筑面积小，可以用较低首付完成三房的置业需求。
105㎡三房两厅两卫：边户小户型，南北通透，双开间朝南，南向阳台，三个房间均带有飘窗，优化面积多，得房率较高，同时三房两卫的设计也保证了户型的功能性，相较于97㎡户型，舒适度有所提升。
113㎡三房两厅两卫：边户，整体户型方正，南北通透，三开间朝南，动静分区，优化面积多，得房率较高。南向大面宽景观阳台连接次卧，观景效果好。主卧套间设计，私密性好，舒适度较高。
125㎡三房两厅两卫：边户，整体户型方正，南北通透，4开间朝南，卧室均带有飘窗，优化面积多，得房率较高，主卧是套房设计。加上南面的大面宽景观阳台，整体舒适度更加。
综合评价：
整个光谷中心城的住宅用地越来越少，拥有毛坯+小户型的项目更是屈指可数，该盘能够满足大多数想在光谷置业的购房者需求；位于光谷中心城核心区，距离核心商业区较近，靠近高新大道，后期发展潜力强劲；周边规划有双地铁，距离地铁11号线豹澥站约900米，距离规划的13号线高科园站约200米，公共交通出行较便利。
按以往规律，首批开盘，买房人有望在竞争上和价格上占到少许便宜，待到开盘火爆日光时，下期开发商恐怕又想涨价，而即便备案价上不去，恐怕面临加价买或千人独木桥买不到的情况。
今年光谷中心城房价和地价都在一路走高，区域内新房带装修价已突破2万/平。光谷中心城房价天花板不断捅破之时，绿地光谷星河绘会不会创造光谷中心城房价新纪录呢？
我们猜测不会毛坯出售就是开发商自己脱下了黄金甲，放下了加价的筹码，当然具体我们拭目以待吧。
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武汉祥哥评房2020-10-19 22:19:02
