进入2016-2017年楼市发展快车道之后，汉口主城区内时常断供，早期住宅市场大热的后湖更成了“供应荒地”。这也恰好给了后湖充足的发展机会，3号线8号线齐通车；石桥永旺梦乐城、长江日报大厦、塔子湖体育中心建成并投入使用……多种配套的发展，让越来越多的购房者将目光对准了后湖。
供应越来越少，价格越来越高，是后湖片区楼市最真实的写照。随着前期大量楼盘的交房，后湖的人口暴增，不管是交通还是商业，都有了很大的提高，生活氛围越来越浓厚，版块逐渐成熟。
不断有人问京哥，“现在还有买进后湖的机会吗？”“推荐几个后湖的楼盘啊”，今天京哥就应各位的需求，坐上地铁来到了后湖，亲身感受了下这个后湖的大热盘——星河2049。
星河2049项目位于江岸区温馨路与景秀街交汇处，京哥根据地图的指示，乘地铁在3号线后湖大道下车，一出地铁口就是后湖的大型商业体——汉口城市广场，然后乘坐363路公交大概10到了项目附近，不过不凑巧的是，售楼部还没装好，京哥看了看楼盘周边的环境后就返回汉口城市广场，去临时营销中心进一步了解情况。
下面京哥就跟大家聊一聊看这个项目的具体感受：
楼盘优势：
其实大家都知道现在后湖慢慢发展起来了，片区的各项配套都还不错，看一下项目比较有优势的地方：
商业配套：目前后湖比较大的商业体，一个是石桥永旺、一个就是汉口城市广场了。项目距离汉广公交的话有个5站左右，从上车算起，大概10的。项目周边生活氛围很浓厚了，附近都是老小区，路边的底商种类很丰富，商超、菜场都有，基本能够满足生活需求。而且项目本身也有自带商业，商业配套还是比较丰富的。
教育资源：项目旁边的悦秀苑小区后面就是育才可立小学，距离比较近，而且据置业顾问介绍，这个是整个后湖面积比较大的育才小学了。除了小区内部自带幼儿园之外，周边学校还有万锦幼儿园、乔登美语幼儿园、岱山小学、武汉市汉铁初级中学、武汉市汉铁高级中学等，教育资源非常丰富。
公摊及绿化：据置业顾问介绍，该项目的公摊面积是20%，在市场上算是比较小的，实用面积会相对大一些，对于购房者来讲比较有吸引力了。
不利因素：
毫不客气的点出几个京哥觉得不足的地方：
交通配套：距离项目最近的地铁有3号线后湖大道站和阳逻线百步亭花园路站，其中与百步亭花园路站的直线距离大约是936米，与后湖大道站直线距离大约是1.5公里。
虽然直线距离不远，不过有些不便的是温馨路延长线还没有通车，附近也仅有一趟363公交，坐公交到地铁站附近大概需要10。
项目附近那一段温馨路目前还未通车，路口成为了临时停车场，只能走安居路，交通不是很方便。路况还比较好，车不是很多，也没有大货车经过。
营销中心：项目的营销中心真的很不起眼，在汉口城市广场E区很里面，导致京哥找了好久才找到，非常神秘了。据置业顾问说这是个临时展点，正式的售楼部已经快要装好了，开盘前后会搬过去。营销中心内部也比较简陋，甚至连沙盘都没看到，只有几把椅子。不过非周末前去询问的购房者还不少，看着很有人气，不知道大家是怎么找到这个隐秘的售楼部的，难道就京哥我一个是路痴吗？
精装：首先精装产品在目前的市场来看，比不上毛坯的吸引力大，而且不能贷款，会给很多购房者不小的首付压力，这就将很大一部分刚需客群隔离在外了。再一个，不知道是不是每个客户置业顾问都不会带去看样板间，在京哥问到样板间的时候，置业顾问只是拿出手机给京哥看了看样板间照片，对于精装品质京哥没有直观感受，但是从照片看来，非常简单！只有白墙和木地板，一览无遗，不知道各位觉得这个水平值不值每平2500-3000的价格，京哥觉得或许开发商是把精力和金钱花在了细节上？
下面给大家补充一些该项目的基本信息：
2016年1月26日，武汉地产集团控股旗下的武汉祥悦房地产开发有限公司以底价33.511亿斩获武汉江岸区岱山村三宗城中村用地。编号分别为P（2015）184号、P（2015）185号、P（2015）186号，依次对应为江岸区岱山村的A包、B包、C包。其中A包为纯居住用地，分为K1-1和K1-2地块，就是星河2049项目地块。
2017年8月23日，武汉国土资源与规划局公示了该地块住宅项目的规划设计方案。据公示显示：岱山村城中村改造K1-1地块规划用地面积72857.33㎡，总建筑面积364409㎡，计容积率建筑面积260563.22㎡，其中住宅建筑面积239572.61㎡，配套商业建筑面积12923.65㎡，物业用房建筑面积870.44㎡，幼儿园建筑面积3934.45㎡。机动车位2652辆，总住宅户数2047户，建筑密度21.45%，容积率3.58。
项目首期占地7.2万方，建筑面积36万方，由11幢16-47层高层住宅和沿街商业组成，户型面积段88—171平，总共有7个户型。本次开盘会推1号、4号两栋楼，总共有4个户型可以选择。
下面咱们来看一下首开要推的几个房源户型：
A1户型
建面约88平
这个户型设计比较方正，88平的两房空间会比较宽阔，南北通透采光、通风都比较好，整理设计比较合理，不过这个户型的数量不多，只有40几套。
B1户型
建面约99平
这个户型相比较上个户型更紧凑，多出一个卧室，功能性更强。不足的是客厅和餐厅的空间就比较小了，也没有阳台，采光估计不会很好。
D1户型
建面约119-122平
这个三房的设计就更合理一些，客厅餐厅动静分区明确，南北两个大阳台采光、通风会比较好。
E1户型
建面约136-142平
这是本次要推的房源中面积的户型，空间布局跟D1基本类似，空间会更大一些，两个次卧没有朝南的窗户，采光比较受限。
开盘情况：
本次是该项目的首次开盘，京哥跟置业顾问了解到，预计首次开盘的价格会在1万7、8的样子，会推出1号楼和4号楼，户型面积段在88-142平之间，共计200余套房源，小户型数量比较少，88平的仅有40几套。据置业顾问透露，该楼盘精装部分需要一次性付款，所以首付压力比较大，户型的首付大概60多万。
关于开盘时间，项目在网上对外释放的开盘时间是11月份，但是据置业顾问透露，开盘时间没有那么快，预计会在11月底或者12月，具体价格也要以备案价为准，目前正处于收资料的阶段。
项目附近几乎都没有新盘在售了，而且距离不远的幸福时代公寓产品的毛坯均价大约是1万9，如果星河2049开盘的价格在1万7、8的话，对于购房者来讲还是很有吸引力的，虽然现在普遍市场下行，但是这个地段这个价格估计不会愁卖。
最后，京哥来总结一下：
1、后湖目前很紧俏，没有房子卖，基本都已经发展起来了，生活氛围和环境都还不错，星河2049的位置也还可以，周围教育资源很丰富，还有育才小学、汉铁高中等重点教育资源。
2、地铁与项目的距离比较尴尬，说近不近，说远不远，温馨路没通车之前只能靠公交，只有一条，不是很方便。
3、精装户型导致首付压力很大，而且小户型也不多，估计刚改的购房者会比较多。
4、其实置业顾问不是特别热情也能侧面说明这个项目销售情况还不错，交资料的客户数量不会少。
京哥的后湖之行就告一段落了，想了解哪个楼盘别忘了在下方留言哦，京哥为你探盘！
武汉楼市直击2018-11-19 10:27:59
