上周，豆姐画了一张《武汉楼市降温地图》，将武汉各个片区的降温情况进行了简单的描述，从武汉市整体楼市看，主城区和远城区都受到不同程度的降温影响，全市各个片区楼市去化分化明显。我们今天就来分析一下全市降温的板块中哪些是属于正常回调，而哪些板块仍可以继续入手。
1
楼市整体转冷
客户由被动变主动
上周武汉市总共有11个楼盘入市，供应集中在洪山、汉阳、江夏三个板块，其中去化表现良好的主要是江夏五里界、洪山白沙洲、和汉阳滨江及四新。对于一向火热的光谷板块，片区内房价过高且均为精装销售，虽然部分项目精装可贷款，但对于刚需客户而言购房成本太高，客群不断减少，区域内客户争夺战愈发激烈。
另一个便是汉口的东西湖，整体表现分化较为明显，其中吴家山板块在售项目较多，竞争尤为激烈。整体而言，整个市场转冷，客户由被动变为主动，选择更加谨慎，远城区表现尤为明显，客源日渐不足，在售项目竞争激烈，客户选择变多，更加注重性价比，小户型和毛坯房源倍受青睐，应对目前的市场，产品力较弱项目短期内精装改毛坯将成为一种趋势。
上周楼市的表现与降温地图吻合度很高，在武汉楼市全面降温中，不同板块之间由于房价、商业配套、地铁城建等因素都会影响到楼盘的去化，而置业者也将有更多的时间去比较、选择，有更多的话语权。
2
汉南新洲双双爆冷
片区配建仍是主要痛点
从降温地图中，我们不难发现，有两个远城区降温很明显，这便是汉南和新洲。首先说一说汉南片区，在近两个月的土拍中，汉南总共出让了6宗地块，全部被恒大农业拿下，欲规划建设农业基地，土拍只能说不冷不热，因为还没有出现流拍的情况，目前汉南楼面价仅1200元/平左右，成交面积颇大。片区房源也很多，有汉南绿地城、碧桂园凰城悦山湖、碧桂园凤凰湾、庭瑞君悦观澜等楼盘，但从近期的去化表现来看，都一般。片区内由于推盘量较大，前期客群已消化，后期去化明显不如之前，存在客源不足的情况。
而新洲较之汉南的情况，甚至更惨。上周，新洲孔雀城问津兰亭开盘，去化率仅66%，犹记得6月份刚刚开盘时的热销盛况。新洲区的楼市转冷，不仅是新洲城区，还有阳逻经开发区的情况也不容乐观。11月份，阳逻的新力金沙湾和当代满庭春MOMA开盘均未售罄。而土拍市场上，10月23日，位于新洲施岗附近的地块因无人报价而流拍，这是今年以来新洲首宗住宅用地流拍的地块。
新洲与汉南两个率先降温的远城区，主要原因可以总结为配套建设跟不上楼市发展，片区利润空间提前透支。退潮之后才知道谁在裸泳。虽然不断有片区规划的未来宏图，但建成下来至少需要一段时间，尤其是地铁的建设。相较而言，购房者更愿意选择配套完善的板块。
3
买房跟着政策走
6大刚需板块仍可继续关注
相较于汉南与新洲的楼市趋冷，从片区目前表现来看，属于正常；而不受降温影响的片区正好与武汉市日前发布的楼市刚需新政中提到的6个刚需板块吻合，例如蔡甸、江岸后湖、洪山白沙洲等几个仍然较热的板块。
前段时间武汉市房管局提出，自2018年11月15日起，江岸后湖、汉阳四新、东湖高新光谷东、洪山白沙洲、东西湖常青以及蔡甸区6个片区将刚需房源比例提高至100%，也是侧面反映出这6大片区是目前武汉楼市最为火热的板块，从近期成交表现来看，去化都较为。
虽然楼市降温，这六个片区降温幅度并不明显，主要由于片区内刚需客户群体较多。其中供应比较多的当属白沙洲、光谷东、蔡甸几个片区，而更有价格优势的则是蔡甸区、白沙洲和四新片区。从配套来看，更为成熟的是后湖、常青两个片区，当然相对来讲置业门槛也比较高。都说买房跟着政策走，在6个片区房源100%刚需优选后，对于刚需置业者来说也是更为容易，政策正向着购房者倾斜。
楼市降温主要是大环境因素的影响，但并不影响刚性需求的购房者，主城区中高价盘与高端盘降温主要是由于投资性群体的离场，而远城区的降温则是配套建设的不完善，这都是武汉楼市回归平稳的正常表现。当购房者买房为自住或想要改善目前居住环境，豆姐则认为是可以不受楼市影响的，反而留有更加充足的时间去选择比较，这时房子才能真正回归居住属性。
武汉楼市直击2018-11-26 09:03:11
