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40%!去化率断崖式走低,多少楼盘开盘成交走空?

武汉楼市直击 2020-05-09 09:00:49

在刚刚过去的五一里,武汉市新盘入市量达到了今年之最,总共有23个项目加推,仅大汉口区域就有12个;而至武汉正式复工以来,根据统计武汉市陆续有45个项目入市,楼盘加推计划积极,但实际的去化效果又如何呢?从收集到的数据来看,武汉市场一言难尽。

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45盘入市平均去化40%,市场整体偏冷

自4月7日,位于洪山区的新力城项目正式开盘以来,至5月5日,全市共有45个住宅项目入市,其中主城区12个、远城区32个,远城区为的主力,而远城区中又以东西湖区。

根据统计到的去化数据来看,45个项目整体去化率仅为40%,其中在开盘当日去化完全的仅有四个项目,分别是武汉融创城、中建星光城、武汉天地云廷和长江青年城;而除此之外,高于平均去化率的项目仅有12个,基本上都是位于远城区的项目。

四个去化完全的项目,武汉天地云廷为武汉豪宅标杆,拥有着一批固定的“粉丝”,再加之此次项目加推为武汉天地系列的收官之作,整体均价51365元/㎡,虽然为武汉整体均价过5万元/㎡的项目,但与武汉天地二手房价格相比,倒挂近1万元/㎡,这也不难理解为何为此加推就有这么多人抢着去买了。

中建星光城项目,为光谷中心城内少有的毛坯项目,5次加推均当日售罄,每次加推户型并不大,90-120平米左右,三城首付在50-60万,对于光谷新中心而言,并不算太高;与之相信的中粮光谷祥云项目,同样打得毛坯的性价比,更为难买。

武汉融创城项目为十足的刚需盘,本次加推仅有96套房源,1栋楼,也是首开以来,加推房源的一次,当然此次加推售罄也是很不容易的。长江青年城项目为针对留汉大学生推出推出了162套房源,带装修整体均价9683元/㎡。

以上四个项目分别代表了武汉的高端圈层、刚需置业以及大学生毕业生群体,可以说这四个项目的售罄因为他们各自都有着一定积累的置业客群;而较为特殊的刚需群体,也仅是在性价比的优势之下更为择优的选择。

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全面低去化率之下,哪些项目可以最快恢复?

虽然从整体成交情况上来看,入市的45个项目中,表现情况并不算乐观,达到平均去化率40%的项目仅有16个,达到及格线60%以上的也仅有10个,大多项目可能遇到了首开至今最差的成交成绩;但从这些项目中,我们是否也可以知道,如今购房者的买房意向呢?

考虑到如今的情况,我们不得不把标准降低,以去化率60%以上的项目来看,价格低于万元的项目有武汉英赫当代城MOMΛ、武地融创金麟壹号、武地融创锦上公馆、洺悦华府、前川中梁首府、长江青年城6个;均价在1-1.5万元/㎡之内的有联投光谷瑞园、融创城;均价在1.5万元/㎡以上的有中建星光城和武汉天地云廷。

可以发现,均价在1.5万元/㎡的项目达到8个且全部为毛坯盘,其中价格的为武地融创金麟壹号,均价为7000元/㎡;明显价格低的刚需盘更为受欢迎,且这其中部分项目还位于不限购区,购房不仅没有户籍要求,首付比例也会更低,从这些楼盘的价格来看,首付基本在20万元以内

如江夏五里界的武地融创锦上公馆和新洲的洺悦华府项目,这些项目的客群以地缘性客户或以周边城市吸纳的为主,选择门槛较低的项目入住,也算是入住武汉的一种选择。但这些项目也存在一定的弊端便是,客群体量不大,难以长期保持较高的成交量。

如武汉英赫当代城MOMΛ在4月18日,首开均价9200元/㎡,去化89%;紧接在4月27日第二次加推,去化仅有19%。

可以说,以武汉楼市目前的情况来看,持销、平销会成为更多项目的状态,很多项目甚至连80%的刚需名额都凑不足;而能够保持理想去化的仅有少数几个自带“神盘”光环的项目。

接下来,武汉的市场并不会减少加推计划,反而会更加积极,入市项目会越来越多,还有不少项目开始打着“三环内价”、“汉口主城区价”等口号,以此来吸引顾客;同样在4月份不少项目涨价的鼓吹之下,确实会刺激一定的成交,但楼盘是否真的能打,数据会告诉我们。

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