京哥最近沉寂了一段时间啊，倒不是因为别的，主要是后台的粉丝都比较热情反馈异常踊跃啊，对于大家殷勤希望京哥能够出评测的楼盘，京哥经过一番统计，咬了咬牙整个大武汉都跑了一圈，以后会陆陆续续把文章整理出来，大家坐等就可以了。
今天京哥趁着热乎劲儿，先跟大家聊一聊白沙洲这个比较火的金地保利褐石公馆。这个楼盘在很早就有人跟京哥打听消息，毕竟是白沙洲三环内带别墅的项目，圈内圈外都睁大了眼睛看着，大家也都在猜测它开盘的价格会不会直接带领白沙洲走出价值洼地。
直到它在上个月首次开盘才揭开重重迷雾，首开小高层整体均价15500元/平，包含2500元/平的精装。毕竟8000多的楼面价摆在这里，加上各种成本，突破一万五也是情理之中。不过项目首次开盘虽然价格拉的比较高，但是去化达到9成，也算是得到了市场的认可。
楼盘优势：
相信大家对于白沙洲都有一些了解和认识了，下面京哥先为大家介绍下项目的区位优势：
教育资源：
楼盘周边的教育资源还算是蛮丰富的。首先项目自带一所幼儿园，周边还有洪山区实验幼儿园紫云府分园，奥斯卡国际双语幼儿园等。目前广埠屯小学清江锦城分校已经开学，还有一个洪山区广埠屯小学青菱城市花园分校处于报建阶段。除此之外还有武珞路小学分校、张家湾中学、卓刀泉中学分校等，小朋友以后上学还是不成问题的。
产品规划：
金地保利褐石公馆从案名中就能感受到一些与众不同来，“褐石”其实是金地比较拿得出手的产品线，一来是申请了国家专利，二来是在范围内运营的最为广泛，不过这是武汉的褐石系产品。从产品设计上就能够感受到一些诚意，在白沙洲这个满是灰尘的片区，忽然出现这么个颜值颇高的楼盘，也能够拉升片区品质。
品牌开发商：
虽说白沙洲目前还处于要啥啥没有的阶段，不过随着越来越多品牌开发商的进驻，片区的长期发展还是可以期待的。当前白沙洲还是武汉主城区的一块价值洼地，刚需扎堆，价格比较低，产品的品质感可能稍差一些。相对来讲，金地和保利的品牌摆在这里，大家也能稍微放点心。
不利因素：
交通配套：
交通一直是白沙洲片区的硬伤，到目前为止修路修的尘土飞扬，地铁还没有通车，主干道也处于规划修整状态，饼子还都在画上。不过金地保利褐石公馆算是在白沙洲交通比较好的位子了，挨着三环线和白沙洲大道，两条主干道都占了，方便到是还算方便，只不过堵不堵车就只有住在里面的人才知道了。
高低配：
刚在前面夸了一番金地的褐石系产品，京哥现在有点忍不住想要吐槽了，这褐石系标配据说只有别墅区才有，而高层和小高层产品外观就是一般的真石漆了，和别墅区的视觉落差可不是一般的大，“贫富差距”可以说一眼就看出来了。
样板间：
据说很多人去看了样板间，反响不是特别好啊，很多人觉得客厅墙面放暖气片这一操作有点降档次。大家也都知道暖气片的成本相对其他取暖设备相对低一些，难免有些购房者会多想。不过京哥在看了白沙洲地王项目万科云城的样板间后再去看金地保利褐石公馆的样板间，果真是没有对比就没有差距。以片区梯队的价格来看，样板间确实做得不太及格，若是以一般的刚需盘来看的话，可以说是中规中矩。大家可以看下样板间的图片，自己感受下。
下面给大家补充一些该项目的基本信息：
金地保利褐石公馆这块地是2017年最后一场土拍中，被武汉市地安君泰房地产开发有限公司（金地）竞得的地块。该地块编号为P（2017）173号，占地面积55990㎡，容积率2.4，建面约13.4万方，起拍楼面价5254元/平，最终成交价11.28亿元，楼面价8397元/平。这个楼面价仅次于万科白沙洲的地王项目，排在第二位。
金地拿到地之后联合保利进行开发，金地负责产品，保利负责营销。这并不是两个品牌房企的首次合作，早在4月9日保利拿下的四新地王项目的奠基仪式上，就能看到该项目除了保利之外还有绿城、金地、华侨城和平安的参与。
今年7月18日，金地保利褐石公馆项目规划公示披露，该项目位于洪山区白沙小路以东，青菱西路以西，滨河路以北。根据规划公示，金地保利褐石公馆净用地面积55872平方米，总建筑面积186867平方米，住宅建筑面积128004平方米，容积率2.41，绿化率30%，总户数1122户，其中普通商品住宅987户，公租房135户，停车位1327个。
项目共计20栋住宅，其中1号楼为34层，2号楼为48层，3号楼为29层，4号楼为18层，5号楼为11层，6号楼为17层，7号楼为13层。8-20号楼为4-6层的叠拼别墅。是白沙洲三环内带别墅的项目，不过根据白沙洲目前的环境状况来看，别墅产品恐怕难以名副其实。
下面咱们来看一下本次即将开盘的几个户型：
3A户型 三房两厅两卫
建面约106-111.5平
大家可以看到这个中户户型还是很方正的，据置业顾问介绍楼栋都是连廊设计，所以中间户型的通风和采光都还可以。利用率还是比较高的，整个格局都比较紧凑，动静分区也做得不错，总的来说是个及格以上的户型。
3B户型 三房两厅两卫
建面约115-121平
这个户型相对通风更好一些，三面采光。与餐客厅相连的阳台空间比较大，其余房间都是飘窗设计，也基本保证了不会有暗房。整个户型比较狭长，客厅就显得比较窄一些，不过卫生间的设计京哥表示凡人难以理解。
开盘情况：
11月23日，金地保利褐石公馆首次开盘，拿出3栋小高层140平房源，卖的还算不错，首开劲销4.5亿，去化超9成。比较狗血的是，首开的小高层4#-7#楼中因为有些户型跟140平差了零点几个平方，就被列入了刚需选房范围。本次开盘主推建面约140㎡一梯一户四房非毛坯房源，同时有少量建面约123㎡三房房源，均价15500元/平，含2500元/平装修，单价14500元/平起，首付55万起。
上次开盘设计整体偏改善，因此首付并不算太低，即便是在装修可以贷款的情况下，按照目前对外的报价推算，首付门槛在67万左右，需要贷款约156万，换言之，在房贷普遍上浮30%的当下，分30年还清，每月需要还款近9800元。因此，如果是作为首次置业，首付压力和还款压力都比较大，所以很多人都在盼着它的小面积户型开盘。
本月即将还会开一次盘，户型面积就要小一些，同时据置业顾问透露，价格也会便宜一些，预计含精装14500元/平左右。目前金地保利褐石公馆正在启动定存，同时还释放了一些优惠来吸引客户。本月即将开盘的两栋是1号楼和3号楼，面积段在106-121㎡，户型就是上面介绍的两个户型，恰好在刚需百分百选房片区，应该会比较好买，这批房源各位刚需朋友们可以留心一下。
最后，京哥来总结一下：
1、金地保利褐石公馆这块地楼面价仅次于万科的白沙洲地王，所以价格突破一万五大家也能理解。不过这次即将开盘的产品整体均价14500元/平、户型大小也比较合适，性价比还是可以的，刚需们可以考虑入手。
2、不过白沙洲一如既往的灰茫茫光秃秃，环境和配套确实很欠缺，不过架不住价格优惠，所以依旧是很多刚需考虑的版块。
3、金地保利褐石公馆的别墅产品可以说是给白沙洲开了先河，京哥非常佩服开发商的勇气，也许白沙洲就从这里开始了逆袭之路也说不准，各位请拭目以待。
好了，还是那句话，看完了今天的楼盘评测别忘了留言，想让京哥探哪个楼盘，你说了算！
武汉楼市直击2018-12-14 09:38:05
