最近有一部名为“小欢喜”的电视剧十分火热，深受大众的喜爱，甚至每晚微博上都有关于该据的热搜。剧中有一位由黄磊饰演的高三父亲——方圆，这个名字与我们今天的踩盘稿件项目名同音，这个楼盘就是位于青山区即将入市的方园。
青山区是武汉的一个工业老城区，给人的印象就是武钢，环境不好，但随着近年来武汉的快速发展，也逐渐发展起来。青山区的楼市一直不太火热，在售的楼盘，要不就是位于滨江区的楼盘，价格较贵；要不就是较便宜的楼盘，两级分化是属于比较严重的。青山区目前只有4号线一条地铁线路，且仅有小部分区域受到利好，种种原因使得青山区很多楼盘卖不动，从而纯新盘也比较少，此次即将入市的方园可以说是青山区难得一见的纯新盘。
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项目拿地要求苛刻，开发商为武钢子公司
该项目是2017年12月由武汉山水雅苑地产以55680万元的底价竞得P（2017）125号地块，位于青山区工业路与黄州街交汇处，成交楼面地价为8658.33元/平米。
这宗块地的要求较多，要求在东侧建设一条8米宽的南北向公共通道；地块内沿工业路建设20米宽绿地带；地块还需按照住宅总建筑面积扣除就地还建住宅面积的5%比例配建公租房；另外还需引入2016年度《财富》杂志公布的世界1500强企业旗下2家以上（含2家）取得“一行三会”颁发的金融许可证的性金融机构的华中区域总部；还要求开发商持有经营该项目12000平方米的商业建筑，且在该项目验收后的十年内不得转让；项目建成后，青山区政府还会以市场评估价16000元/平的单价回购10000平的住宅建筑；该项目需建设总量30%的钢结构装配式住宅。虽说拿地要求苛刻，但对于购房者来说这却是一个高品质的楼盘，绿化、商业、建筑结构都有一定的保障。
根据武汉市雅苑房地产公司官网此前的信息显示，该公司成立于1998年12月，为武钢集团全资子公司，注册资金5000万元。先后开发建设了雅丽花园、雅苑学生公寓、天顺园小区、江北雅苑香榭花都、锦绣雅苑、张之洞博物馆等项目。据天眼查显示，该公司现阶段隶属于中国宝武钢铁集团。
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方园预计本周三首推2号楼，均价19200元/平
方园项目的备案名为山水雅苑，该项目在2018年11月进行了规划公示，项目总占地面积约26294平米，总建面约89104.86平米，容积率2.42，共436户，588个停车位，车位配比约1:1.35，整体绿化率33.4%。整体项目呈正南北朝向，楼栋错落分布。项目共包含了一栋17层，3栋19层，1栋20层的住宅及一栋13层的酒店，其中5号楼为公租房，6号楼为酒店。同年10月25日，方园项目已开工建设。
方园预计将在2019年8月首次开盘，推出2号楼，建面约108—143平的房源，项目2号楼已于8月23日取得预售证，毛坯均价预计在19200元/平左右，预计本月28日开盘。首推的2号楼为19层的住宅楼，为一个单元，两梯四户。
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项目周边多以老住宅区为主，整体宜居
方园的周边多以住宅为主，且大多都是青山区的老住宅小区，楼层都不太高，此外周边还有学校、商业等配套的分布，还算比较宜居。方园北面是黄州街，西边是工业路，与青山区的老住宅区隔着南干渠公园，南面是住宅区，东南边是青山区钢城第十七小学。但说起青山区，就会想到老工业区，有武钢，就会觉得有一定的污染，认为青山不太适宜居住。但根据方园地块的拿地要求，需要在工业路方向建设20米宽的绿地带，对于环境也有一定净化作用。
项目周边比较知名的新盘就是金科城，与方园仅相距400多米，不过金科城属于洪山区，而方园属于青山区，金科城的均价为19010元/㎡。而与方园同为青山区红钢城版块的招商一江璟城目前的在售均价19055元/平米，此外距离项目最近的还有奥园滨江国际一个纯新盘，也是即将开盘。方园的均价与周边楼盘均价持平，加上距离相隔不远，因此方园将会与周边楼盘形成十分激烈的竞争关系。
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整体交通完善，只有地铁在建
项目周边的路网建设已经十分成熟，自驾很便利。项目位于主干道和平大道与友谊大道之间，从工业路行驶到这两条主干道都很方便，此外项目位于大武昌区2.5环的位置，从和平大道出去可以上二环，还可以从友谊大道上三环线，都是比较方便的。
公共交通方面，项目附近有黄州街工业路、工业路恩施街两个公交站点，分别有316路、349里、807路、365路、782路的的等公交到达，其中也有前往汉口的路线；此外距离项目不远的和平大道和友谊大道上公交路线也很多，不过步行的距离要远一些。项目周边目前已有地铁4号线，距离项目最近的地铁站是仁和路站，距离约2公里，步行还是比较远，另外正在建设中的地铁5号线距离项目约800米，比较近。地铁5号线南起南三环，一步向北至武汉火车站，共规划设站25座，其中高架站点有4座，平均站点间距约1281米，该项目预计2021年建成通车。
方园的交通整体来说还算完善，不管是自驾还是公交出行都比较便利，在建的地铁5号线也是步行可以的距离，等地铁开通后，项目公共出行将更为便利。
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项目周边配套成熟，还有公园分布
项目周边多为成熟住宅区域，基本的生活配套已经成熟了，另外项目1公里范围内还有印象城，众圆广场两大商业体。众圆广场是青山比较成熟的商业体，业态也比较丰富。
项目南边紧邻青山区钢城第十七小学，区域内还有钢城第十九小学、钢城十小及钢城六中。项目约一公里内分布有武汉市九医院，另外项目距离武钢总医院约2公里，这两个医院都距离项目较近，步行前往都不太远。项目的北面就是南干渠游园，一公里处还有和平公园，项目周边居住环境也很不错。
青山区作为一个老城区，内部的配套已经较为成熟。方园项目所在的区域生活氛围也比较浓厚，再则距离商业体、公园、学校都比较近，后期距离地铁5号线也很近，整体很宜居。
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市场上主流户型，面积较大
房源首次开盘的户型面积较大，以108平的三房两厅两卫起步，的面积为143平的四房两厅两卫。户型较大，同时上车的门槛也会更高一些。
108㎡三房两厅两卫
实用性三房户型，三开间朝南、双阳台设计，采光通风效果更好。动静分区，居住舒适度较高。主卧套房设计，带独立的衣帽间与卫浴，能够保证私密性，主卧还是南北通透的户型，通风效果更好。
127㎡三房两厅两卫
舒适性三房户型，同样也采用三开间朝南、双阳台、动静分区的设计，采光通风有保障，且舒适度高。主卧也是套房设计，带独立卫浴与衣帽间，但衣帽间位于南向次卧内，使得次卧的面积相对较小。
143㎡四房两厅两卫
多功能四房户型，户型方正，三开间朝南。动静分区，居住舒适。双阳台设计，通风采光效果更好。主卧套房设计，带独立衣帽间、卫浴、书房，私密性很好。
豆姐点评：
1、方园位于发展成熟的老城区青山区的三环内，虽然项目的整体体量不大，自身的配套比较弱，但项目周边有学校、商业、医疗、公园等配套，居住氛围及环境都非常不错。
2、项目目前的自驾及公共出行都还算便利，但距离已通的地铁4号线较远，不过项目距离2021年开通的地铁5号线很近，交通条件总体还算不错。
3、项目的户型设计较好，都是市面上比较主流的户型，且采用三开间朝南的设计，通风采光效果更好，但户型整体偏大，上车的门槛也会相对较高一些。
4、根据项目的规划，项目内部有一栋公租房与一栋酒店，还会有部分商业，可以满足业主的生活需求。
武汉楼市直击2019-08-27 09:12:20
