今年武汉新盘频出，但要说最集中的当属东西湖三店板块内，根据统计，今年这个区域内新盘数量达到11个，其中大部分已经开盘面世。从1号线的泾河站开始，到码头潭公园，短短两站路的间隔，就聚集着十多个品牌楼盘，如东原、佳兆业、武地、华府、新城等等。而楼盘与楼盘之间的价格差异也较为明显，价达到1.8万元/平，价却仅有1.2万元/平左右。今天我们就来说说这个板块内价格的项目江悦蘭园。
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葛洲坝底价拿地，华润、光明增资入股
在如今，房地产行业高速发展十年之后，越来越多的房企开始选择合作，从当初的各自为战，到现在的合纵连横、抱团取暖，房企“强强联合”已成为当下中国房地产市场的代表性现象。武汉市场上房企联合开发的项目也屡见不鲜了。
江悦蘭园就是这样一个典型，该项目地块由中国葛洲坝集团房地产竞得，成交总价为74320万元，成交楼面价为5235.9元/平。在今年6月3日，光明地产发布公告，公司全资子公司农工商房地产将向葛洲坝润明(武汉)房地产增资人民币3600万元，增资后占36%股份，参与投资开发建设湖北省武汉市东西湖区P(2018)135号地块。农工商房地产将按36%的股权比例支付该地块的土地出让金。
同时，武汉润置(华润置地100%控股)向葛洲坝润明增资人民币3400万元。葛洲坝润明经两家公司共同增资后，注册资本从人民币3000万元增加至人民币1亿元。增资完成后，葛洲坝润明的股东结构比例变为农房集团占36%，武汉润置占34%，原股东葛洲坝房地产占30%。
是以，江悦蘭园项目便由葛洲坝、光明、华润三家品牌房企联合开发；这三家房企在武汉开发的项目并不少，且在市场的传播度也较高，如今三家房企携手，对江悦蘭园而言，便有比较好的品牌输出；但同时，仅通过案名，也很难了解到项目的混血背景。
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小体量高层住宅，区域内为数不多的毛坯盘
江悦蘭园项目位于金山大道与新城十二路交汇处，项目为一期开发，共包含有9栋20-22层的高层住宅，分别为：1、7、8号楼21层，2、3、5、6号楼22层，9号楼20层；一所幼儿园以及社区配套商业、服务设施等。
项目总用地面积为47314.37平方米，总建筑面积20489.43平方米，其中回族镇建筑面积137024.64平方米，配套商业建筑面积824.07平方米，容积率3.0；项目总户数为1268户，共有1714个停车位，其中地下1712个、地上2个。
整个项目沿金山大道水平分布，并在北面、西面设置了小区入口，其中西面次入口也为幼儿园出入口；围合式小区布局，中间为中心花园，实现景观化共享，同时因为江悦蘭园项目体量较小，所以这样的布局增大了楼间距。
项目于9月20日首次开盘，推出了8号楼，建面约97-134平的毛坯房源，整体均价为12213元/平，目前仍有少量房源在售。江悦蘭园是整个三店板块为数不多的毛坯盘项目，另外两个项目为华发四季和武地华发时光，但这两个项目毛坯均价为13500元/平，比江悦蘭园均价高出1000多，实际上距离江悦蘭园项目仅1.2公里左右。同时，江悦蘭园项目也目前也是这个板块价格的项目，首次开盘推出的168套房源，去化率为73%，略高于同期开盘的其他项目。
首次推出的8号楼为两梯四户，有三个户型，分别为：97平、111平及134平的三四房，比较合适刚需置业人群。
97平三室两厅两卫：
该户型为比较常见的小三房设计，南向通透阳台，两厅相连；主卧套房设计，并带有飘窗，整个设计较为大众化，浪费面积较小；但不足的是书房的门与卫生间的水池相连，使得书房少了安静的气氛。
111平三室两厅两卫：
东向入户门便是书房，餐厅客厅阳台三者一体，三个房间均带有飘窗，增加采光更显通透；主卧可设置一个小型的衣帽间，空间还是利用的比较多，功能性较为全面。
134平四室两厅两卫：
狭长户型，厨房在两卧室之间，正对餐厅、客厅与阳台，南北通透，较少浪费面积；主卧依旧套房设计带有飘窗，但没有衣帽间的空间。这个四房设计中规中矩。
江悦蘭园首次开盘推出的三个户型，比较大众化，前两者较为适合三口之家，后面则适合与父母一起居住的三代同堂，户型上没有浪费较小，功能完善，但没有什么亮点，也比较符合项目的定位了。
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临近大汉口四环线，6号线二期准地铁盘
江悦蘭园临近金山大道和新城十二路两条路网，金山大道连接临空港大道和机场高速，可直接到达常青板块；新城十二路为新修建辅路，向南连接东吴大道。江悦蘭园从区位上看临近武汉四环线，目前武汉四环线已有多段建成通车，距离独立成环也快了，江悦蘭园正处于北四环与西四环的交界处，环线位置相对不错。
项目小区位上来看，江悦蘭园项目以北为中国铁建江语城，以西为北辰金地漾时代，以南为金山大道、武汉恒大嘉园学校，以东为武汉恒大帝景项目西面与北面均是纯新盘项目，而东南两面则是恒大已交付的项目。
从区位上看，项目临近主干道金山大道，未来交通会比较方便；而项目周边整体居住气氛不够浓，周边有大块的空白地块，距离东西湖中心还是有一段距离。
（金山大道）
不过，项目距离已开通的地铁1号线码头潭站1.5公里左右，步行20便可到达地铁站，乘坐地铁前往市中心还是会方便点；此外，项目门口还规划有地铁6号线二期，距离站点富民南路站较近，基本就在地铁口左右。项目可以说是一个准地铁盘了。
从自驾上看，项目可主要沿金山大道向东行驶，金山大道沿线互通干路比较多，去东西湖、汉口、汉阳等方向都比较方便。公交的话，项目周边比较缺乏了，目前最近的公交站点为吴新干线上的九通路金山大道口金山大道七雄路站，仅有216一辆公交车，该公交车基本横跨了整个东西湖板块，起于三店板块止于宏图路海洋世界，沿线可换乘地铁。
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当下配套匮乏，盼后期有所改善
目前项目所处板块为东西湖发展的新片区，配套都比较匮乏，除了江悦蘭园项目自带的部分社区商业外，只能依靠附近楼盘的商业了，如周边已交付的恒大帝景、恒大嘉园的商业。大的商业圈、商业体目前还不能满足，不过可乘坐地铁前往东西湖吴家山板块，从码头潭公园上车，地铁两站路的。
教育配套方面，首先是项目自带一所幼儿园，此外在项目2公里范围内的中小学仅有两所，其中一所为项目对面的武汉恒大嘉园学校，该校为九年一贯制公办学校，现开设小学26个班，初中7个班；另一个为东吴大道的吴家山六小，有24个教学班。教育配套相对而言比较紧缺，而周边未来入住人口多起来，就愈发不够。
（武汉恒大嘉园学校）
医疗配套的话，在项目以西规划有医疗用地，但目前还未有具体消息，投入使用时间还未定。这样的话，项目便只能依靠位于金北一路的协和东西湖医院（新院区），距离项目2.8公里左右，目前已投入使用中。
除了这些硬件配套外，项目距离码头潭公园和东西湖五环体育中心也比较近，其中五环体育中心为军运会主要场馆之一，军运会结束之后将会对市民免费开放，闲时可以去游玩。
豆姐点评：
江悦蘭园项目为三大开发商开发，实力背书较好，但项目规划、户型设计上，并没有什么亮点，很中规中矩的刚需盘。
项目所处区位距离东西湖核心区较远，配套尚不成熟，可利用的较少；但位于6号线二期的正地铁口，待地铁通车后，也算交通方便。
项目价格在所在板块内，加之为毛坯盘，有一定的优势；但从首次开盘去化来看，这点优势也并没有拉开明显的差距，可见整个板块内因为房源扎堆，客户量还是比较小。
武汉楼市直击2019-10-18 09:00:38
