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提问：星叔，潍坊市中心奎文16年房龄的房子两套，卖了置换青岛的一套值吗？在哪个区买？请指点
回答：16年房龄太老，可以出手置换，青岛和济南更有潜力。
一般来说是在房龄超过15年的时候，房子就开始贬值了。所以在购买超过15年房龄的二手房的时候，要考虑周全。这主要是因为房龄一旦超过15年，房龄越长，房贷越难办，有些城市银行规定，房龄在20年以上的就不会让再办房贷了，不仅会影响到银行的贷款态度，还会影响到银行的贷款额度，自住投资都不适合。买房一般建议淘10年内次新盘
提问：星叔！想买广西南宁万达茂的房，面积144平，子弹50，有名校，商业配套，江景，无地铁，请问适合投资还是自住，有无空间？
回答：万达本身这个ip对房价有拉动作用，1.1万的房价对于这个地段并不算特别便宜。
我觉得买在这里的话，房价基本不会回撤，有投资价值，但需要等直一些年份才能慢慢兑现。
因为附近还没有很大的产业集聚，也没有地铁，虽然有配套和学校，但人口导入还要一段时间。如果你能持有5到10年，可以考虑买在这里，低单价会慢慢被全市房价拉平。
提问：星叔好 请问 北京的西六环外 门头沟冯村板块 房价一直在跌 最近看新闻都说稳房价 还有大佬在说将来会白菜价 看好的楼盘今年还有必要买吗？房价真的会大跌吗？
回答：一线城市是可以买入的，不存在大跌可能，目前一只是短期调整，未来依旧潜力很大。北上广深四地是房价上涨的领头羊，虽然受zc干预影响很大，但是仍具有很大潜力。
北上广深已经成为国际化大都市，其基础设施建设、教育卫生等资源都是的，房价虽高但仍然值得去买。如果有条件有能力的买房者想买房，还是留在这些地方比较好。具体详见内部《为什么只有一二线城市才有二手市场》
提问：我有个堂哥，天津河东区的户口，想在天津买房，条件是学区和交通比较好的，可以接受市郊，是新房现房，有比较好的二手房可以考虑，能用公积金，次买，另外他有资格买限价房，你看天津目前哪块性价比较高，有没有具体的小区推荐！谢谢老师
回答：新房大多的没有定学区，存在一定风险。二手房大多早已分好学片，所以我建议考虑二手房。如果确实打算买新房，可以先去中意的小学探访或者问区域教育部门，该楼盘是否划在该学区。确定完再出手，方是上策。
限价房不建议购买，性价比普遍不高，另外因为限价房小区业主素质参差不齐，就居住体验而言，可以想象。再就是限价房的房屋水平，也在一定程度上限制了其空间和潜力。如果是刚需，不太建议购买；投资后外租的话，可以考虑。
目前品质较高的区域是中北镇，可以关注下，不过以二手房居多，可以去实地看一下。详见内部资料《如何淘笋？低于市场价50万的那些笋盘》
提问：星叔能否点评一下衡阳的房地产市场？现在投资买房稳赚吗？
回答：现在城市化进程已经进入到下半场，城市之间的分化越来越明显，强者愈强、弱者愈弱，再叠加人口老龄化+少子化趋势。
估计若干年后，会有大大小小数百个类似鹤岗的城市，成为城市竞争中的弃儿。
目前日本有些城市免费送房子的情况，也很有可能在中国的城市发生。在这新一轮城市竞争中，收缩的是五六线城市、接着可能是四五线城市，再往后有可能到了一些三线城市……
这些情况，在未来10-20年间就会陆陆续续发生。
所以不管你现在在哪里，一定要尽努力，到资源最聚集的城市去，到对人口有吸引力的城市去，不仅仅是为了保自己，也是为了保子孙后代。
只有大城市，才有房地产。
抛弃小城市，拥抱大都市，是未来十年房产投资的核心主线。
普涨和大涨时代已经过去，选对城市选对区域选对产品才会稳赚不赔。
提问：老师，重庆5n，上海去年底刚建仓1，还有一房票和500万资金，从两个城市未来5年涨幅的角度，需要重庆调仓上海吗？今年什么时候入市合适？还是等明年？上海莘庄，七宝，金虹桥、中山公园、三林五个区域潜力谁更大？谢谢
回答：没必要换仓了，重庆的换仓成本也很大，二手房本来就不发达，你好不容易建仓那么多也挺不容易的。
如果再换，这个成本太大了。
重庆房价低需要走长线，你如果不缺钱的话耐心持有好了，等到东部涨完就会轮涨到重庆的。
上海现在就能买， 你说的这些区域大多是自住兼顾保值为主。
不好说有没有暴击，因为他们本身板块就比较成熟了。
上海投资高的板块 具体详见内部分享
提问：您好，星叔。非常认可您的观点。现在想您请教，坐标西安，香江湾1期，浐灞附近，父母当时买的洋房，现在不打算居住了。想问一下，目前适合卖房吗？如果通胀，是不是还是持有较好呢？
回答：如果你出手没有更好的投资标的，我建议继续持有配合出租，另外当下静淡市也卖不出理想的价位，倒不如持有等待下一波行情，吃个大盘涨幅。
很多人认为房价便宜的时候容易出售，因为大家都爱便宜货，就像白菜一样，价格低的时候大家都去抢着买，价格高的时候大家望而却步。
但楼市恰恰相反事实上，房价越是上涨，越是变贵，买房的人就越多，这是几十年来实践过的真理。
当下的房子除了居住属性还是一种金融投资产品，所以每当房价停滞不前的时候，大家都不愿意买、更愿意持币观望；当房价上涨时，反而急匆匆出手，越贵越买，股市亦如此，这是普通人的做法。
投资客呢？
淡季淘笋，熊市筑底这就是多军跑赢散户的秘诀。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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《淘笋—低于市场价50万的那些笋盘》
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星叔房谈2020-03-20 09:00:00
