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提问：请问老师，徐汇龙耀路一带，靠近徐汇滨江买老公房70平左右的，未来发展前景怎样～还是买闵行，宝山大华一带的次新房，首套，婚房，预算500万左右
回答：这三个板块比较，当然是徐汇滨江更有潜力，即靠近市中心，近年来发展规划的有很好，江对面就是上海今年最抢手的前滩。
不过你这个预算500万只能买到老公房，如果自己可以接受的话，还会很不错的。
大华次新房6万，500万可以买到2000年以后的电梯房，居住环境更好，可以选择靠近7号线的小区。
闵行的话只有古美离市区近点，价格也不便宜。
所以，建议，如果对居住环境不是特别挑剔，选择龙耀路，如果非要住电梯房，可以选择大华。
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提问：星叔好，坐标西安，子弹70，父母在咸阳一套两室一厅想留给弟弟妹妹现在家人在自住，自己在西安工作收入不高，自己单身离结婚还远，考虑父母要养老。但近五年由于自己要工作，父母也要工作，买了都不住进去要租出去
方案一：所以打算在西安经济开发区，考虑入手两套小户型二手房，一套在凤城五路周边3个学校也有大公园，考虑就给父母住，房龄已经10年了。还有一套在凤城二路地铁口一出来就是，现在又在修地铁会形成地铁十字路口，但房子是09年的，价格能接受。这样安排如何？
方案二，主城区二环内，未央路上大型遗址公园旁入手一套一室一厅，房子不到5年有增值税价格有点高，勉强能接受
回答：子弹70，买2套小户型，不如买一套三房自住加投资更好。因为资金毕竟有限，分散打法反而买不到核心位置，投资会跑偏，而且面积过小影响流动性，更建议合力打一处，价值相比会放大。
小户型不建议买一居室，主要以下三个原因:
1.一居是置换链条的底层。
2.随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘。
3.最关键的，是溢价。一居的价格往往高出小区平均价。
如果你要在两方案选择一个，方案二的地段相比会更好一些。
提问：星叔，您好，请问南京江北地区，桥北、雨山、高新三个板块，自住加投资选择哪个区域更合适些？
回答：雨山路≥桥北＞高新
雨山路长江隧道，同时有人流量不大的10号线，区位优势好，同时区域内优质开发商多，选择面广
缺点在于目前开发不足，缺乏大型商业体。
桥北是江北开发的区域，生活配套全面，同时拥有弘阳广场等大型商业体
缺点在于3号线人流量太大，乘坐体验极差，区域内缺乏优质开发商，几乎被弘阳，苏宁环球，明发占领。
高新太远，配套也太少，只能说是刚需中的刚需。
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提问：星叔，无锡宜兴居住，无锡梁溪区投资了套小房200万，四成首付。手头还有30万现金，是追加到这套房子的首付里，还是再投资一套？投资的话，宜兴哪些小区有短期投资价值？
无锡的房子我们计划5年内卖出，是选等额本息还是本金？5.98的利率太高了。
子弹30能不能再投资二套，具体要看你的月供能力，如果经济能力一般，我不建议你把资金打的太空，杠杆拉太高，需要留一定的防守资金抵抗风险。
回答：一般来说，家庭负债率控制在70%以内，买房的风险就是断供。
诚然，我们都是用负债来实现财富，但是无限制的举债，只会适得其反、将自己逼上绝路。
制定计划，在这里显得尤为重要。其中，不仅要有房产配置的计划，更要有防守计划的存在。
防守资金的计划，就是为了控制人性中的贪婪，降低买房断供的风险。同时，也是给市场的波动留出充分的余地，让自己进可攻、退可守。
另外等额本金，每月还本金和利息逐渐减少，适合想要减少利息总支出或者提前还款的人群；
等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息多，适合收入不高工作较稳定的年轻人。
如果考虑5年内出手，可以选择等额本金。长期持有选择等额本息。
提问：您好！主场在上海，请问一线和二线结合配置房产的理论依据是什么？真有这个必要吗？
回答：因为一线城市房产有比较大的确定性，但问题是基数过高，涨幅可能并不大，比如上海中内环普遍均价都在7万+，未来涨肯定会涨，但涨到14万需要不少时间。
而二线城市房产选筹更难，但是如果一但押中城市，未来的收入会十分可观，比如2016年入杭州，可以享受翻2倍的收入。
所以我们目前一般是一个一线城市+一个二线城市，刻意拉开城市间级差，这可以兼顾收入和确定性。
提问：坐标合肥，孩子4岁，刚购合肥政务区水墨兰亭小户型一套，目前已经卖掉一套老房子，三个月后估计会到手100w，另有蜀山区中铁青秀城润园一套。目前不考虑出售，想等两年后出售。
想咨询问题是1.中铁房子什么时候出手比较合适？ 2.子弹100往合肥哪个区域打比较合适？自住+投资属性。是高层还是洋房？希望离政务区近一些，本人在政务区上班。兼顾小孩上小学和初中。3.等中铁卖了想纯投资，有子弹约100w往哪里打合适？是合肥作战还是外地？非常感谢您。
回答：.中铁建议满二后可以出手。
第二.买高层，金融性、流动性相比会更好。
可以考虑买高新，合肥的热点片区有滨湖新区、高新区、政务区，其中滨湖二手供应量是相当惊人的，特别是滨湖三，很多小区的挂盘量达到100多套，再加上一手的供应，整个片区基本很难有效的量价齐升。总结滨湖挂盘量高的原因如下:
1.滨湖区开发时间只有十年，全部净地上市，是合肥市土地供应主战场；
2.距离核心区较远，本身是个睡城，一般企业不愿进驻这里的写字楼，因为业务无法涵盖全城；
3.金融中心本质上也只是呼叫中心，没有高端就业人口，也没有政务区的区位优势。
所以，从投资角度，我更建议关注产城融合、供应量不高的高新区。
第三.后期子弹100投资还是建议合肥主场作战更好。合肥这个城市我比较看好。
人口800万左右，未来增长到1000万以上没问题，会成为国家核心的大城市之一。
合肥的产业结构比较合理，汽车、家电、芯片、人工智能、高科技各种行业都有。另外合肥的米字型高铁规划，也让它在高铁时代下，具备更大的资源流动优势。
合肥被称之为霸都，我的理解是安徽省非常强调合肥的首位度，省内并没有另外一个强力城市可以与合肥竞争资源。这些都是它城市能级上的优势。
合肥的房产价格还相对比较低，当然整个城市的收入也不算高，未来上涨潜力巨大。
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提问：未来5年，佛山有哪些区域值得房产投资的？
回答：佛山一共有5个区，真正称得上中心区的，是以下这三个区，禅城区，南海区，顺德区，这三个区是佛山最发达的区，又是紧靠着广州的区，关键这里还聚集了佛山最优质的教育和医疗资源。
尤其的禅城祖庙，桂城，大良，这三大核心区中核心板块，佛山部分地区处于限购状态，基本上靠着广州的板块都限购，投资价值上，佛山限购区＞非限购区，有房票或者开发商愿意等你一年社保的，一定优先买限购区，千灯湖高新区，佛山新城，是2大核心板块，也是购房者。
最后建议，不去购买三水，高明，自然分别有，三水新城，珠三角机场新干线的概念，但作为投资并不建议。
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星叔房谈2020-07-22 07:10:00
