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提问：老师，现在中介费很高，据说卖家1个点，买家2个点，如果上家要到手价，下家就要承担3个点。怎么样在买二手房过程中尽可能把中介费谈低些？谢谢！
回答：一是上来不要给带看的中介费太高预期，让他感觉到你对这里很熟悉，有很多中介帮你带看，形成竞争思维。
二是不要老是让一个中介带你看，车马费带来的人情成本就不好还价。
三是找一些小中介来买，小中介费用抵，但是有一些尽职调查不周到的隐患，这个可能需 要你自己多上点心，多掌握些信息。
实际谈判中，先让中介去砍客户价格，中介因为能力原因，大部分都砍不下来，这个时候再提出来，要求中介减免中介费。
和中介打交道其实比房东难，因为中介行业进入门槛低，很多中介一年只能成一单，你让他降价的确是让他很难生存。
一般我们遇到的情况是中介口头答应你的减免中介费请求，然后去向房东要补偿，这个过程是隐性的，最后房东的补偿还是在房价里体现，损失的还是买房人。
提问：星叔 请问怎么凑首付款？回答：详见内部分享《无息贷款科技树》《渠道融资成本 如何选择最划算 》
提问：星叔，你好！坐标杭州，目前持有一套98方自住两房，款已还清。现有子弹320，夫妻二人均属第二次贷款。现有问题，想改善住房。保守购买，远郊地铁终点口附近次新楼盘，预计车位一起280。地点杭州星桥。老公上班开车四十。考虑此处，是价值实现，全款购买，节省贷款名额。后期能腾出置换自住房产。周边全商品房。故做改善型居住咨询。望星叔，多提宝贵意见。感谢！
回答：首先每一次买房都是一笔不小的投资，所以不要想着去节省贷款名额，贷款对个人来说是一种很好的资源，能贷就要学会利用，贷到就是赚到。另外买房不要动不动就全款，全款买房是非常不建议的，没有任何杠杆，资金利用率太低了，未来价值无法放大。
其次你的子弹其实很充足，激进一点，可以把自住房进行抵押融资，扩大资金流到400-500，可以布局一套深圳，一套杭州，54大法很容易破限购（具体详见内部分享），再留足2年月贷抵抗风险，是我比较看好的投资组合方式，大仓位放在一线，小仓位放在二线。
杭州我比较看好，有亚运会利好，未来冲击新一线城市，你的子弹比较充足，用二套贷款买入，杭州没必要买远郊了。
提问：星叔你好，家里有老人房票一张，300万现金，无贷票（也不想搞代持），虽然有54大法可以用，但是觉得老人fp可以享受满五的好处，是否也是利润的一块来源，想问下这块利润会很多吗？
另外老人年纪很大了，只想跑一次，关于公证委托买入和卖出，是否只要手续做好，做全就可以了？
如果中间老人不幸离世，按照继承的法律政策，还能享受满五的好处吗？谢谢。
回答：65岁以上人房票问题在于不能做按揭。65岁左右老人差不多能做dyjy贷款。如果年纪再大就很难了。
如果买房不贷款的话，利润无法放大，全款买房没什么意思，我不建议这么操作。
满五倒不是什么问题，因为税费都是下家承担，我们卖房一般会在牛市区间卖出，省税费对我们来说不是最重要的。
而且即使54大法，也可以售出的时候再来一次单身。
关于公证委托，现在我知道大部分的公证是做不了老人买卖公证委托的，公证处都不受理了。
如果万一持有房产期间，老人百年了，没有遗嘱的话，是要按照顺位继承人继承。
继承房产的人，如果名下有其他房产，售出继承房产的话是要全额20%的所得税。
如果卖房的时候，名下没有其他房产的话，售出可以享受满五的。
提问：你好，坐标北京，距离望京3-4站地铁的孙河站附近的洋房可买吗？目前那里打造的都是高端居住别墅和洋楼。北京院子等高端住宅都在那里。我想作为投资和未来可能自住。目前新房单价到6.5了。
回答：这个位置我看好的。
一个是符合北京向东发展的主方向，
二是整体高端住宅区，没有存量的老破小的羁绊，
三是可以享受望京产业高新人口的辐射，
四是孙河有大量新增土地，容易出地王，历史上也有过地王。
如果你在北京东面上班的话，是可以买在哪里的。
提醒几个点，因为望京还没有完全起来，所以下一轮涨幅孙河至少要等到望京涨起来才能继续涨。要耐心等
提问：星叔您好，淄博还可以投资吗？
回答：淄博人均GDP高于济南，经商的传统高于济南，整体经济基本面不错。
所以，虽然是被划入济南经济圈里面，但是相对济南周边其它城市来讲，它受济南的虹吸最弱。
不过，淄博传统的陶瓷、水泥、建材等都属污染行业，居住环境差，高端人群宁可往远一点的青岛等沿海城市去购房，也不到济南。
环保压力下，淄博的产业结构面临调整，在调整好之前，这轮低迷会面临很长时间的回调。
二手房房价接下来两年走势横盘为主，纯投资的话不建议。投资可以考虑青岛。
提问：星叔，接您的回复: 是厦门没错，但厦门手套没还清的情况下，二套首付得70%，这样首付是不够的。(还贷一万上下都没问题，月固定收入2万➕，➕奖金，年薪40➕) 如果买厦门，有什么操作方式吗？例如借钱还清套，再抵押，首付50买一套？有哪些楼盘可推荐？ (说明一下:泉州东海看的盘挨着市政，教育资源和居住环境都还不错，马路对面有大型商场，几百米市图书馆，剧院，文化中心等，自住可能很小，因手头资金有限，加上现金贬值，所以想这样打算)
回答：其实你的问题归根结底是房票的问题，可以转换一下思路，厦门买房不一定非要说用你们的二套资格买入，首付7成必然成本太高，可以开发父母老人票，采用首套资格买入，然后做接力贷。
泉州投资还是不要考虑，这个预算考虑厦门岛外集美这些地方机会更大。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-07-22 09:12:00
