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提问：星叔好，现在还能投资房产吗？现在买的话什么样的城市值得投资？

回答：1、我国的房地产市场和城市化进程关系很大，城市化率也是判断中国房地产还能向上发展多少年的一个重要依据。大体上是说，城市化率达到70%以上、75%左右，才可以使房地产发展放缓。

现在大约是58%左右，近几年每年的增长大约是不到1.2%，按照这个条件来看，房地产还有10到15年的大好的发展时机。

2、基础设施建设是城镇化的发展重点之一。基础设施的改善会推动着周边土地价格上涨，从而也推动了房价的上涨。购买者买到房子之后，看看周边基础设施的规划都实现了，房价也升了，就会继续购买。

3、这轮调控之后发生了变化，城市之间的人口流动，比城乡间的人口流动更重要。

也就是说各个城市要竞争人口了，这就是为什么各地频繁地上演人才争夺大战的主要原因。主观上不是要刺激房地产，但人才竞争的副产品是房价上涨。

吸引农村人口的时候，是以行政资源为主的，行政级别越高的城市吸纳能力越强。

但是城市间的人口流动就不是了，能把人口吸引来，还能将人口留下来的城市，才会最终胜出。

这个考验的是城市综合的资源吸纳能力，而不仅仅是行政上的资源，所以要看城市群。

城市之间产业结构、人才结构、资源整合等等是互补的、协调的、是协同发展的，这样的城市群里面的大小城市，都将更有资源吸纳能力；

这样的城市在下一步的房地产发展当中机会会更大。

提问：星叔，能给分析一下济南张马片区和新东站片区吗？作为刚需，各自都有哪些推荐的楼盘。非常感谢。

回答：这两个片区基本上连成一片了，这个片区是一个相对的价值洼地。

现在项目不少，未来也会增加。新东站周边还有很多土地没有拿出来。

之前，新东站、雪山、草岭山、刘智远等这一大片区域，因为土地供应不及时，向东发展时跳过去了，直接到了唐冶，现在又向东高新东区、孙村等，越来越往东，其实这不符合城市发展的常规，跳过去的中间地带还是会填上的，现在就是陆续开始填补。

这个地带的价值比唐冶要大。但是产品打造的不如唐冶，这也地价有关。

拿了高地价，就得打造高端一些的产品。

张马与新东站，大部分项目都是面对刚需的，可以根据自己需要的比较一下。具体楼盘推荐详见知识星球内部分享！

提问：星叔好，请问外地户口可以解决合肥购房资格吗？因为我老家合肥的，就先投资，后期有可能自用。

合肥那边房价高，但是它的人均收入低，很纠结。那种好的楼盘是不是也要两万七八？无锡的均价也低，但是你挑好的楼盘也要三万，在合肥买是不是滨湖区以后的潜力会更大，均价多少？

回答：首先，合肥有人才购房政策，外地户口在合肥解决购房资格不难。54大法也是破限购和无限贷票大法，具体操作详见知识星球内部分享。

对于合肥的房价，你的认知是错误的。

合肥的房价目前是合理的，滨湖二手房均价2万到21,000，有较好的保值增值能力。

合肥由于限价，我说的这个价格仔细挑的话就能买到热门区域滨湖不错的房子了。

合肥现在融入了长三角城市，在国家战略层面的定位是长三角城市群的副中心城市，也是人口大省安徽的单核城市，省会城市，看好合肥。

你老家在合肥，在合肥购买是对的。

提问：星叔，想在沈阳买个+自住，沈北道义有一些重点学校的分校，值得考虑么，还是皇姑区更好一些

回答：沈阳的师资力量和学苗都在市内五区。东北育才，沈阳二中，省实验。这三个学校算沈阳的。

为什么要买市内五区，指标到校，就是市内的高中远远优于新四区，指标到校只有在本区内可以享受，就是比录取分数线相对低一些就可以录取；

第二，就是沈阳的初中可以同区内调配师资力量而不能跨区。

所以，在学区政策不变的前提下，肯定是选择皇姑区，这是毫无疑问毋庸置疑的；

沈北目前来看都是新建学校，成绩无法考证，皇姑分三个地方，老皇姑，老皇姑坐拥传统总校，43中，珠江5校。

，老皇姑楼价无比昂贵，价格在25000左右次新，而且几乎无新房，

第二，文官屯火葬场区，要是15k以上就不要买了。旁边的二手品质楼龄太长，不太推荐；

第三，北皇姑，这个地方的学校也是分校，没有往期成绩保证，不过可以享受皇姑区的指标到校，价格1万出头，性价比出色。

预算充足，老皇姑总校次新；

追求性价比，北皇姑；

提问：您好 老师，又来麻烦您，青岛西海岸，在纠结新房二手房，更倾向于二手的，因为可以买来简单收拾一下直接住，刚需首套，考虑学区，第二考虑交通，预算110-140之间，目前一个孩子，想买套三，但是发现套三这个价不太好找，西海岸分开发区和胶南，麻烦老师给指点一下买二手房的注意事项，目前看过书香蔓城附近，准备看看海怡嘉园附近，星海城、凭海临风附近，大珠山路东风河以南边片区，胶南老城区，开发区网上看也就怡和嘉园还有一些老破小价格差不多。请教老师几个问题1、新房二手？2、套二套三？3、哪个区域比较合适，如果能推荐楼盘就更好了4、什么时候入手比较合适，年后小阳春会不会涨起来。5、房龄

回答：考虑居住需求，这个价位想办法买到套三小户型，给孩子做个独立书房这样。这个价格淘二手房好一些，省去时间和装修等成本。二手房的注意事项就是房龄别太老，次新房10年之内，其次多关注一下物业，好的物业对二手房有保值效果。

关于市区老房和郊区新房如何选择有几点注意：

老城区房子：单价高，位置好，配套完善。缺点是，设施落后，户型一般，小区环境差。

郊区房产：单价低，户型好，小区环境绿化不错，缺点是离老城区一段距离，配套不完善，交通短期欠缺。

刚需如果孩子上学，注重学区，那么尽量选择市区老房子，因为孩子的教育等不起，先过度几年，等条件成熟购置改善房产。

其次看生活半径，如果朋友、工作、娱乐都在某一区域，并无学校困扰，哪边近、价格合适选择哪边可能是选择

刚需客千万不要犯一个毛病就是：首套房要完美无缺，只能取舍，选择一处房产。

如果不是有某些特殊需求（如孩子上学、老人年老多病需离医院较近等），我还是建议刚需同等距离下选择近郊楼盘（远郊是另一概念）。

新楼盘在户型，绿化率物业服务上较老房产有一个较大的优势。随着各种配套落地新小区可能也逐步融入老城区变成主城区的一部分。

投资群体的话，重点看单价，因为你购买房产最终看的是。

较低的成本投入一定时间获得较高的涨幅，就是你的。一般而言老城区的房产因为配套都已经兑现，所以较慢。

而近郊的房产，随着商业配套、医疗配套、轨道交通配套的建立完善。它有一个较大的提升，所以近郊楼盘是投资的。

总体而言近郊的房产无论是自住还是投资均优于老房产。

但如果购买房产，是因为上学或者老人使用，建议还是选择配套较为完善的老城区房产。

提问：星叔您好，请问总高18层的楼房，选哪层呢？设备层，槽钢层，扬尘层分别是在哪层呢？

回答：6层-12层是的。 设备层就是高层楼盘中专门用于通风、采暖、电器和排气等设备与管道，而且人员可以进入设备层进行操作。

一般高层设备层都设在地下/顶楼，超过100米（即33层以上）的楼盘，会在中间设置设备层，具体位置，要结合建筑的结构、布置、给水方式等综合因素考虑。在设备层或其下一层，设备的噪音、机械振动等都会给居住环境带来负面影响。  

槽钢层是高层房屋主体结构施工时，用于搭设悬挑式脚手架，使用底部支撑梁搁放的楼层。

建筑高度不一样，槽钢层所处的楼层也不一样，没啥规律可言，一般情况下每隔6-8层会设置一个槽钢层。

 扬尘层：一至三层空气最脏。

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