我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔好，坐标常州，目前在西太湖认购了一套103平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下1，是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。2，我父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。
回答：1.如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。
如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。
今天聊聊买新房还是二手房？若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁的告诉你，买二手！三房！
对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的机会。
等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没挣到，二手又涨了一轮了。
对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的的，只要挑的好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。
对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。
2.只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。
提问：您好，明年初社保满5年，工作在天河、海珠一带，不想上班太远，打算在市区买二手房，请问亚运城，二手2房怎么样呢？
回答：亚运城，坦白说，不是领涨的区域，后续会因为番禺万博、番禺广场、市桥等的涨幅顺延过去，会补填亚运城价格的低位。
但是亚运城的缺陷在于越新的楼盘，除了亚运城五号，其他的都越来越离地铁远了。目前也未见有深入到里面的地铁安排。后续是只能靠大水蔓延续命的地方。
放在一整个楼市周期而言，广州的房子是会普涨的，只不过是先涨与晚涨之分。因此，如果你是安心地自住的话，亚运城自然是可以买的。大水灌溉下，天下皆普恩。投资无非其实是考量一个效率而已。
提问：星叔好！孩子在备考21年的研究生，想用孩子的本科学历在一二线城市投资买房，不知道选哪个城市好？北京、上海没有房票，杭州要1年的社保，之前想过去南京、苏州，哪个更好？
回答：北京和上海一线城市房票要求比较高，获取房票的时间周期太长，如果确实没有房票，可以考虑强二线城市，房票会更容易一些。
投资来看，杭州>南京>苏州。
所以我建议你优先考虑杭州，其次南京。
杭州机会要比苏州大一些，一是因为杭州是浙江省会，能级高，二是从周期上来看，苏州在2018年、2019年已经涨过一波了，下一轮周期大概率表现不会很猛，而杭州蓄力时间更长一些。
最近杭州的人口表现也很强，所以推荐你优先考虑杭州。杭州高的板块详见内部分享
提问：星叔你好，请问一些二线城市没有地段价格差是为什么？中心城区和高铁之类的新城价格差不多。上海在城市的发展过程中有过类似的情况吗？回答：一般是二线城市房子价值没有得到发现，也就是说房子作为一个投资品的价值没有得到充分体现的时候，二线城市地段差就不明显。
这种城市一般二线市场也不发达。房子主要是用于居住的消费品，而不是金融投资品。
比如西安、长沙，内外的价差都不明显。
上海的房子，很早就市场化了，所以2000年以后上海房价就有价差了，内环内和内环外还是差的挺多的，值上虽然只差几千一平米，但是比价上可能就是一二倍的差距。
地段永远要用发展的眼光去看。
买房子，就是买下面的土地，我们看的是土地的增量，就是看土地未来周边能带来的配套改善，比如地铁、产业等。
所以我们投资上很少去买市中心的成熟地段，更喜欢近郊。
提问：星叔。新人求助，请问买没满二的二套房，有些税是可以降免的？怎样操作？回答：未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。
提问：老师，现在中介费很高，据说卖家1个点，买家2个点，如果上家要到手价，下家就要承担3个点。怎么样在买二手房过程中尽可能把中介费谈低些？谢谢！
回答：一是上来不要给带看的中介费太高预期，让他感觉到你对这里很熟悉，有很多中介帮你带看，形成竞争思维。
二是不要老是让一个中介带你看，车马费带来的人情成本就不好还价。
三是找一些小中介来买，小中介费用抵，但是有一些尽职调查不周到的隐患，这个可能需 要你自己多上点心，多掌握些信息。
实际谈判中，先让中介去砍客户价格，中介因为能力原因，大部分都砍不下来，这个时候再提出来，要求中介减免中介费。
和中介打交道其实比房东难，因为中介行业进入门槛低，很多中介一年只能成一单，你让他降价的确是让他很难生存。
一般我们遇到的情况是中介口头答应你的减免中介费请求，然后去向房东要补偿，这个过程是隐性的，最后房东的补偿还是在房价里体现，损失的还是买房人。
提问：星叔 请问怎么凑首付款？回答：详见内部分享《无息贷款科技树》《渠道融资成本 如何选择最划算 》
提问：星叔，你好！坐标杭州，目前持有一套98方自住两房，款已还清。现有子弹320，夫妻二人均属第二次贷款。现有问题，想改善住房。目标房产方向分为两类：A，保守购买，远郊地铁终点口附近800米次新楼盘，147平米的，预计车位一起280搞掂。地点杭州星桥。周边利好：地铁口2021年底开通运行，即将修高架桥，自驾和地铁，均有选择，商业地块也已成功招标开建。政府定位改地区居住区为主，经济发展方面没太多规化。离我现居住地，开车25。一路地面道路。老公上班开车四十。考虑此处，是价值实现，全款购买，节省贷款名额。后期能腾出置换自住房产。周边全商品房。故做改善型居住咨询。望星叔，多提宝贵意见。感谢！
回答：首先每一次买房都是一笔不小的投资，所以不要想着去节省贷款名额，贷款对个人来说是一种很好的资源，能贷就要学会利用，贷到就是赚到。另外买房不要动不动就全款，全款买房是非常不建议的，没有任何杠杆，资金利用率太低了，未来价值无法放大。
其次你的子弹其实很充足，激进一点，可以把自住房进行抵押融资，扩大资金流到400-500，可以布局一套深圳，一套杭州，54大法很容易破限购（具体详见知识星球内部分享），再留足2年月贷抵抗风险，是我比较看好的投资组合方式，大仓位放在一线，小仓位放在二线。
杭州我比较看好，有亚运会利好，未来冲击新一线城市，你的子弹比较充足，用二套贷款买入，杭州没必要买远郊了。
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星叔房谈2020-07-21 07:00:00
