我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔，仰慕已久，终于成为了你的会员，我迫不及待地想要问一个问题了，希望您能解答，在此拜谢。 我目前有子弹60，坐标重庆，准备买一套90-120平米的三房刚改户型投资。现在有四个选择，我想请你帮我判断一下怎样操作比较好。1、两江新区蔡家片区新盘，靠近新建的蔡家大桥（接礼嘉片区）的无地铁板块（首钢鎏云大道三房双卫98万左右、新天泽樾麓台三房双卫105万左右二选一）；2、西永大学城沿地铁板块新盘（富力城三房两卫103万左右、融创文旅城三房双卫105万左右）；3、西永板块16年建成次新二手房，龙湖好城时光三房双卫（面积较小80平）加中介费106万左右；4、重庆两江一嘴三大CBD片区找次新校区淘笋。感谢
回答：感谢长期关注! 你的目标是投资，最重要还是地段。具体来看:
1.重庆蔡家目前二手流动性太差，距离成熟还有几年时间，投资不建议。
2.西永人口流入不够，如果考虑空间，能上核心尽量上核心，虽然就投资而言，它确实是从无到有一个过程，你赚是期间差价，但是现在西永起来还是需要一段时间，短期暴击可能性不大。重庆大学城还没有完全起来，起卖价格偏高，需要租金弥补缺陷。
3.重庆是山城，虽然面积大，独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。
综合建议你考虑第四个方案，在重庆真内环区域淘二手次新笋盘。
如何买到市场价8折的笋盘？详见内部资料。
提问：星叔，河北三线城市邢台，买了套改善型住房中鼎地产，地下车位开盘时负一负二是车位，现在销售说负一会填土，规划没有批，只有负二层是车位。车位分三种，七八万没有产权，10万的有产权，十四五万的的车库，工薪阶层该怎么考虑？
回答：买不买车位主要看的是车位配比，如果小于1.2就要买。从投资上来说，车位不能贷款，所以涨幅是没指望的。买车位也是为了自住用。对于豪宅，我支持买车位，比如说1000w的房子买一个40w的车位，我是支持的，因为可以增加豪宅的流动性。但对于一般的房子不建议买车位。
提问：星叔你好，最近打算置换房子，但是房子挂了几个月一直卖不掉，是价格挂高了吗？
回答：卖房时要注意以下几点：1、“广撒网”远比“委托”靠谱。2、房东才是最了解这套房子优势劣势的人，如何简单突出自己的优势，通过客户描摹克服自己房屋的劣势，这是你为了能卖好自己房子必须要修炼的一堂课。3、灵活宽松的付款方式或比降价更有效，在如今的置换为主的市场里，如何在给下家付款方式上灵活运用尺度，予以下家资金调度上的便利，比直接给优惠，更为有效。具体如何快速高价卖房详见内部分享
提问：星叔，坐标江苏南通苏通园区，今天去金科城谈了一套二手别墅，卖方的委托人是本地人，非中介不存在中介费了，如果买了这套房那和她就是邻居了。
最近因为新开盘的江湾国际别墅价格飙高，南通诺德安达贵族学校马上开学了，二手房也跟着上涨，再有以后我们这块规划不再有别墅土地可批，那看到合适的房子现在就只能出手吗？
另外二手房明年6月才满两年，现在如果和卖主做个合同付差不多全款540万，剩下10万到明年6月份办过户再给，是不是有风险？买这套房子我要注意什么怎么操作好？
回答：远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差。如果打算自住可以入，自住要看自己的喜好。投资被高估，比较低。更不建议全款，资金利用率太低，根本没有杠杠。
提问：星叔你好，昨天刚刚加入的。坐标上海，目前有一套房子，打算把这套抵押150万，然后再贷款一部分投资一套总价300万以内的住宅，不知道是否可行？！打算买来直接出租，不知道上海还有哪些价值洼地可以选。
回答：操作是可以的，建议留足1-2年房贷，子弹不要打的太空，在京沪这样的城市，除了极个别特殊的房子（例如上海老洋房改造高端民宿），基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。城郊结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比，和房产的投资回报，不是同一个逻辑，看需要追求的是，还是买卖回报
提问： 请教星叔，浦东临港新城住宅潜力如何。目前上海市好像重点在发展。也在想办法建一些好的学校，不知道未来潜力如何，会是第二个张江吗?另外现在房价不断上涨，为啥还有很多经济不好的人要买房？
回答：1、现在临港新城入住率不是很高，但房子都十分抢手，临港新城现在那么多人关注，必定有他的特殊性。根据它未来规划来看临港新城将成为上海东南地区集聚力和发展活力的中等规模滨海城市，并依托上海洋山港成为辐射长三角的物流以及临港产业基地。发展还是有一定潜力的，但是要成为第二个张江还是有很大一段差距，相比之下青浦新城，松江新城更好
2、房产的金融属性在减弱但还未完全回归。目前进入的房产投资者都是散户，这些购房者大多都是经济条件不错，而且大多数都是以本地居民为主，也包括大量的本地拆迁户等，他们手里面有大量闲钱，放在手里也没用，其他的投资也不懂，因此，房产作为最稳妥的投资，肯定会入他们法眼。
房地产是最稳定和抗通胀的投资渠道。虽然目前很多城市的房价上涨并不高，根据数据显示，70个大中城市中，同比房价上涨超过20%的也就几个而已，大部分城市的房价上涨同比维持在10%以内，但就算是这样，也比其他的投资高，关键是稳定而且安全，尤其是一些二线城市，本身就是省会单核城市，房价自然得到更多人的青睐。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-03-25 07:00:00
