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提问:星叔现在房价回调，你觉得后面房价会回到5年前的状态吗？
回答:5年前的价格基本上就是现在的价格腰斩的价格，能回去吗？我认为不能。
我国的房地产市场并不是纯市场化的市场，房价的涨与跌与受zc影响很大。我国目前对于楼市的期望是稳地价、稳房价、稳预期！
从目前来看，大涨大跌就不太可能，只能是稳步调整。
现在楼市整体处于调控状态，房价现在涨幅虽不大，期望房价回到5年前很难实现了！
提问：星叔，我沈阳人，老婆广州人，现居广州。海归一年做电商自由职业，租住在碧桂园假日半岛别墅（居住+工作），无贷款，现在想投资沈阳和广州房产，因工作原因都不是刚需，所以想请教怎么分配手里子弹和选择地点呢？主要以投资为主然后想未来裂变。另外我11月回沈阳看了一下房市，长得够快的，家人朋友都在浑南附近，所以也想投资浑南的，浑南新区道宽楼新格局好，很多人或投资或改善，就是很奇怪一点是沈阳人的工资和企业等 并不像南方那么高，都肯花150-350买房这现象是不是奇怪呢？
回答：1.这个现象本质是因为沈阳土著原本属于后知后觉的，沈阳近一年来的涨幅行情和投资客纷纷进场，使当地人开始觉醒，茶前饭后更多的讨论都是房子，所以沈阳虽没有很强的产业结构，但是房价基数低，和大连，哈尔滨，长春等相比，属于补涨，当地人也都开始各种入场。
2.因为不知道你的具体资金多少，我建议首先考虑建仓在一线城市广州，大单优先原则，首套资格和处女贷用在一线城市一定会更好，就未来涨幅来说，一线城市一定是领涨的，涨幅会更加确定，而且潜力会比沈阳大，天花板更高。
如果说你还有多余子弹可以再在沈阳投资一套，由于你和你老婆都是首套资格，可以先jlh，再分别以各自首套资格买入广州和沈阳，如果子弹有限投资一定要优先广州。
提问：星叔，做流水的话，对方每月给我汇钱10000-15000，银行转帐备注怎么写？还有其他需要注意的吗？
回答：备注房租或者兼职工资。详见内部资料《干货！如何养出无法识破的流水？》
提问：您好老师，最近在看房，纠结买新房划算还是买二手房划算？
回答：因为同样是买房，新房和二手房要花的钱有很大区别，主要从这几方面来看：
一、首付，以北京为例，二手房的首付显然比新房要高。
二手房评估价是成交价的75%-85%，而贷款额度为评估价的70%。所以，首付=成交价-贷款额度，将近成交价的四成。而新房贷款不需要评估，可贷到成交价的8成，首付2成。
这样看来，新房略胜一筹。
二、贷款
新房：可以商业贷款和公积金贷款，也可组合贷，不过有的开发商只接受商贷。
二手房：选择较多，商贷，公积金及组合贷。而且，二手房房龄在30年以上的银行不会放贷。
三、其他费用
新房的物业费要贵一些，例如北京某小区的物业费是每月2.4元/平，90平米的话，2592元/年。
而二手房，有些老小区，物业费却很便宜。
四、风险
买新房是与开发商进行交易，看不到实物房，只能看到样板间和模型，风险在于交房的标准是否有变化。
而二手房是与房主个人交易，风险在于是否存在查封房、凶宅或者抵押房。
如果找中介来交易的话，第三方会相对有保障，但是需要支付一定的中介费。
新房与二手房的区别，确实客观存在，但是也要根据自身特殊情况以及家庭成员的实际需求来选择。适合自己的就是的。
提问：星叔！ 济南房价涨过2次，为什么房租基本涨幅不大？外来人口少还是工资水平低？
回答：这与外来人口少工资水平低有关系，但关系不大，北上深等外来人口多的工资高的城市，也是这样。来看，住宅的出租普遍低于2%。
主要原因是之前住房市场是以产权住房为主，没有考虑租赁住房等供应模式，所以所有的居住需求都是通过这一个渠道来解决，都拥到这一条路上。而我们的收入差距很大，20%的高端人群足以撑起商品房市场。“房子是卖给富人的”，这话是符合当时市场需求的。而且，收入差距越大，房子越容易卖高价。就像奢侈品一样，越是收入差距大的市场越好卖，价格越高。
而房价的不断上涨，又让早先买到房子的资产更高，吸引了更多的人买房，一轮轮上涨。买得起房买不起房的，都买产权住房。而房价的上涨又让所有人没有去考虑出租的回报，要的都是回报。所以，在供给与需求两端都没有规范的租赁市场。市场上多余的房子很多，闲着也是闲着，租金并不高。而长期租房的，也确实承受不了高的租金。
现在房价那么高，再高的话，得多少钱的租金？付得起那租金的人，早就直接买房了。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-03-26 07:00:00
