我是星叔，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：你好，星叔。本人未婚，刚毕业不久，在深圳工作，想向临深片区的购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，东莞一手房没有房票，我之前看你发我的东莞有分三个阶段适合投资，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，要不买惠州的靠近好高铁的惠阳，或者东莞的石龙镇佳兆业中央豪庭的二手房，或者等到21年子弹有30w左右后再上车东莞比较近深圳的樟木头或者虎门那边的二手，又怕等到下年房价上涨了。麻烦星叔看到，抽空给个建议哈，谢谢
回答：我不想打击任何一个有意向去买房子上车的伙伴，但是若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是惠阳高铁房子。
建议你选择二手东莞虎门的房，不用房票。
不清楚你的流水，只能说买个评估价能够大幅度拉高的房子，税费等等也足够吃你的很多首期了。当然，并不是没有首期和税费加起来只需要一成首付的房子，也能控制在20-30w之间。
但还是建议你如果能借到钱，那才好下一步。否则刚毕业现金流不足，不要乱来。
投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。
整理了一下小白易踩的几大坑：
1、再次强调不要买公寓、商铺、产业办公等非住宅类产品。这些存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。
2、不要买旅游地产。三亚、腾冲、滇池、清迈、柬埔寨等地的房产，都不要碰。买了就是个大坑，上百万的房子就这样砸在自己手上了
4、除非你有很高的自住需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定它就是消费品。别墅本身很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。
3、不要只求“量”不求“质”。同样的首付款，是买2套郊区房还是买1套中心地段房呢？郊区的房没那么好租，没那么好涨，也没那么好卖，看着房产数量是多，但价值却很难上得去。
4、不要滥用自己的处女贷资格。每人一辈子就一次三成首付的机会，一定要好好珍惜从银行拿7成贷款的机会。不要随随便便的房子就把自己的处女贷资格用了，在能力范围内，从银行借出尽量多的筹码，买总价值尽量高的房子。
5、不要被房子的“外貌“迷惑。影响买房的宏观因素先后顺序是：地段>学区>小区品质>地铁，单套房的微观因素包括：户型、朝向、楼层、客厅是否出阳台、装修风格等。先看宏观因素是否满足，然后再根据微观因素去筛选单套房源
6、买房犹豫不决，错过时机。投资要计算，所以需要考虑买房的时间节点。今年全球大放水，赶紧买房，趁着我们这房子横盘阴跌的时候赶紧上车。
好房子的特点之一就是流动性强，容易卖出。
流动性来源于核心购买力的需求与房子供应的挤压效应。
只有那些持续有人口流入，有产业支撑城市的房子，因为一直拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值
提问：星爷，想问一下，贵州省铜仁市这样的五线城市，碧桂园的楼盘值得投资吗，最近打算买一套二手的联排别墅，不算刚需，目前有自住房子，就想换个环境，名下现在有一套房子还在按揭贷款，买这套二手别墅的话，会产生哪些费用，怎么和中介砍价，房子房龄2014年？
回答：五线城市的别墅，投资来说是没有什么价值的，除非是纯自住消费，那随意。如果要买，更建议买新房，二手别墅过户税费不划算，因为别墅总价高。
四五线城市我一直建议有一套好的自住就可以，没必要重仓放在这种低能级城市，既没太大潜力也缺少接盘侠。投资未来的春天在一线和强二线城市。
西南城市来说，投资我更建议你建仓重庆，不限购房票好开发，因为贵州整体存在感不强，重庆毕竟作为直辖市，红利更多 雪坡悠长，值得投资长持，另外重庆作为山城，平整土地资源有限，未来必有一波拉升
内部分享里可以看看，重庆投资价值的板块
提问：星叔，你好，坐标唐山，可30首付买房，未来三年在唐山，后会因工作原因离开，目前租房，目前的想法是买一套一居现房或者次新自住，离开后出租或者出售，不知是否明智，还是应该继续租房去其他城市买个小户型等，今天看沈阳是不是有可能能买。由于准备领证的男友已经有过河北的按揭，结婚后怎么都算二套，所以男友想领证前用我名字首贷买一套不赔能增值一些的小户型。男友明年可拿到北京房票，然而北京房价过高，想做些力所能及的规划。
如果目前比较倾向在唐山买个小平米，需要切实注意哪些问题，请星叔给些指导意见，非常谢谢。
回答：子弹30想婚前投资，利用好首套资格，这个思路是正确的，但不建议买在唐山。
如果唐山还要呆3年，后面会离开，我建议采用"投住分离"的打法，唐山在工作周边租房住，投资建议去沈阳。
沈阳东三省一个国家中心城市，东三省一个人口净流入城市，沈阳历史地位高。
目前弱二线城市里面，房价没有过完，且重点发展的城市就是沈阳了，非常适合2-3年短期投资。
唐山作为一个典型的三线城市，外来人口有限，需求并没有大幅增长的可能性。近来唐山成了中介的最爱推的区域，因为价格低，唐山也吸引了不少北京外溢置业者。
但不管从调控时机、通勤、楼市分化现状以及唐山经济困局等角度来看，如果想买唐山，以期获得像燕郊、香河一样的回报，怕是只能妥妥的当接盘侠了。
唐山主要有以下几点原因:
1、相对于燕郊、香河、大厂等环京区域，唐山距离北京太远，没有地缘优势。
2、楼市饱和、空置房较多。
3、人才外流、外来人口较少。
4、城市能级低，资源配套不完善。
5、是重工业城市，空气污染严重，不宜居。
6、经济处于低迷期，产能过剩、人均收入较低。
提问：星叔 您好 请教您个问题 孝感这座城市能否在市区买个二手房做投资？如果能买多大面积合适？因为现在有一套房子比市场低了2000多的一个45平米的房子 能否做为投资使用 总价18万 月供700多 如果买回来租的话月租1100，您有何建议
回答：孝感纯投资不要买！
房地产市场目前的格局是：一线和二线中心城市稳定；
二线弱和部分三四线城市补涨或不涨；
其他小城市和村镇，退潮。
孝感这种四线城市在一波去库存的房价上涨后，房子就只有居住意义了，新房看似涨却没有二手市场，有价无市，很可能陷入停滞。
从农村的吸流并不足以支撑大涨后的房价，本身的高端群体可能去更中心的城市，在这样的流通中，城市进一步被大城市虹吸。
本省投资只建议去武汉。
武汉投资的板块 详见内部分享
提问：星叔，杠杆的话，包括租金等，贷款金额一般为月收入的多少倍，可以继续维持下去。因为一直看到是一种长持思路，那月现金流就是一个问题，如果靠以贷养贷满意维持。
回答：极限来说，只要你现金流强且永续，而债务是可以永续下去的话，你只要能承担得起贷款的利息就行了，
但现实中，中间过程膨胀或紧缩不定，分便会打乱了你的节奏，你的现金无法填补各类针刺。
因此以贷养贷对大多数人来说都是上刀山下火海。
谁又知道变卦会否骤然降临？
真真正正能长久持续下去的，必定是高现金，高负债，高资产，三高并行的，而退一步对大部分人而言，负债率控制在50%，配合正常的现金流，可保平安
提问：补充提问，请问在沈阳买房子总价180左右投资，是买莫子山的碧桂园公园印象还是在满融地区找二手，最近听说满融潜力挺大，因为工作在沈抚新城，所以有同事买了棋盘山的中旅万科城，现在沈阳浑南的东部新盘和新市府价格差不多，不知道将来哪里涨的好，另外，好多同事都买了老破小，不知道学区应该买总校老破小还是分校兼自住
回答：沈阳举全省之力发展10年的浑南才启动，举全市之力拉升的沈北六七年刚有起色。
沈抚新城刚进入拉升通道，时间上五年内不看好，空间上距离主城25公里太远，资金上不看好产业能落地。
沈阳老破小投资不考虑，除非自用。
浑南已经被炒起来，不要再追高，新市府二手房很少有便宜的，大多刚交房未下证或者未交房。
地铁4号线或者9号线沿线价格还是很优质，三年有翻翻概率。
沈阳投资价值高的楼盘 详见内部分享
提问：星叔能否点评一下衡阳的房地产市场？现在投资买房稳赚吗？
回答：现在城市化进程已经进入到下半场，城市之间的分化越来越明显，强者愈强、弱者愈弱，再叠加人口老龄化+少子化趋势。
估计若干年后，会有大大小小数百个类似鹤岗的城市，成为城市竞争中的弃儿。
目前日本有些城市免费送房子的情况，也很有可能在中国的城市发生。在这新一轮城市竞争中，收缩的是五六线城市、接着可能是四五线城市，再往后有可能到了一些三线城市……
这些情况，在未来10-20年间就会陆陆续续发生。
所以不管你现在在哪里，一定要尽努力，到资源最聚集的城市去，到对人口有吸引力的城市去，不仅仅是为了保自己，也是为了保子孙后代。
只有大城市，才有房地产。
抛弃小城市，拥抱大都市，是未来十年房产投资的核心主线。
普涨和大涨时代已经过去，选对城市选对区域选对产品才会稳赚不赔。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-04-06 07:43:00
