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提问：您好，之前想在武汉买房，目前人在孝感，投资为主，可能五年左右要置换，能较快出手。手里有70，鉴于目前武汉现在情况，还能买吗？哪个区域好，推荐一下楼盘。
回答：经过这次事件，有人认为今年武汉房价跌幅将超过20%，避之而不及；也有人视之为千载难逢的机遇，准备抄底杀入。
武汉的基本面还是很不错的
武汉现状：虹吸整个湖北，年轻人安家落户
从房产价值出发，抛开短期情绪，坚持长持思维，其实是可以继续看好武汉的。
武汉硬实力排名前列，武汉硬实力高于成都，与南京，杭州等应属于一个梯队，目前武汉却是同梯队中，房价的城市，具有比较大的套利机会。
对比火热的杭州楼市，平均房价2万左右的二线城市武汉，确实“便宜得不像话”。
目前的负面情绪和短暂的经济创伤会让武汉产生一个阶段性低点
但是对于刚需来说，现在好好挑一挑，比平常能发现降价笋盘的概率更高
对于投资来说，也不失为一次千载难逢的机会。
在武汉买房，既要寻找环线价值，也要注意新区机会，寻找洼地机会。
目前新房仅有少数买到即赚到的限价新房；
核心板块二手房，笋盘出现的概率大幅度提高。
武汉中长期看好，做好价值投资的准备，关注细节，了解城市，懂楼市规律，就能逆行情飞翔。
武汉重启，满血复活！
提问：星叔 请问怎么凑首付款？
回答：详见内部分享《无息贷款科技树》《渠道融资成本 如何选择最划算 》
提问：请问星叔，本人在沪已有一套自住还贷中。年龄45+还贷能力逐渐减弱，保守置业。请问 1.子弹200，回九江怎么置业？大平层还是别墅？老城区学区还是政府新区？求推荐 2.如果放在深圳(有房票)，考虑350万以内，市区只能选择楼龄10年不足50平，怎么选？求解 3.在龙岗，选布吉、横岗还是龙中？4.龙华和宝安怎么选？5.坪山、盐田、光明可以选吗？有推荐楼盘？谢谢星叔
回答：1.九江四线城市，城市能级太低，自住可以买，投资不考虑。经济活力不够，甚至人口净流出，未来看不到太大机会。
2.子弹200，有房票上车深圳更好，一线城市天花板更高，涨幅能力更强，属于领涨作用。
布吉的潜力等同于罗湖，品质等同于梅林，可以说是深圳市内最破的地方，布吉整体来看跑输大势，方案3和5投资不考虑。
深圳选筹的话，我建议优先考虑高确定性的，深圳方向一路向西，我建议重点考虑宝安、龙华， 相比优先推荐龙华板块。
提问：星叔您好！关注你一小段时间了，很喜欢您的叙述风格及思维方式，我在广州，住在金沙洲广佛交界的时代地产，因地铁12号线的建设开始，每天出入金沙洲就更累了，就想出去租房，发现租金并不便宜，于是转而想买一套二手房，加上我们也都50岁了，两套房的名额都有，感觉再不买房就没机会了，我先生女儿有公积金，女儿（未婚单位总部天津，社保都在天津，户口是广州），先生和女儿上班都在地铁8号线附近，一个靠西，一个靠东，我们就定位在海珠区的昌岗（2和8号线）或江泰（2和未来11号线）选房，从去年的五六月份开始直到现在我锁定了江燕路的晓燕湾，75平的两房，求解此楼盘可以吗？或您有更好的推荐？谢谢！
回答 :买房思路还是正确的，租房没有未来，有能力情况下，可以广州继续买房加仓，没有太大问题。
广州还未启动，是比较好的进场时机。按照以往的经验，深圳领涨，6个月一1年的时间涨幅会蔓延到广州，但是这次事情打乱了计划。
南沙、花都、黄埔的“人才购房”变相放松限购，这几个区域的一手和二手成交速度非常快。还有之前广州政策一日游，种种迹象表面广州ZF已经按捺不住了。
根据你的情况来看，主要需求是自住+工作+通勤，选在江燕路是可以的，可以满足你们的买房需求，晓燕湾是江燕路成交率比较高的楼盘，主要建于1998-2004，所以要买就买房龄新一点，更有利于长持
广州投资高的板块 详见内部分享
提问：星叔，你之前说三四线城市不建议建仓，而为什么我们洛阳这边房价涨了很多，而且一直降不下来，而是为什么呢？
回答：从2018年开始，很多人都预测了，三四线城市由于人口流失严重和棚改专项资金的减少，楼市会开始逐渐凉凉，然而到现在，有些三四线城市的房价依然上涨的背后是有原因。
总体来说分为三个阶段：
1.棚改余温
2.城市居民刚需和改善族入场接力
3.返乡购房和部分投资需求入场
目前2大现状：卖不完的房子和留不住的人才共同证明了三四线以短期非常规需求支撑的房价上涨是难以维系的。
目前绝大多数三四线城市房价已经见顶，房价收入比拉伸到非常危险的状态，居民消费力被迫挤压，今后很长一段时间市场消费能力会进入低迷状态，对于人口基数小的城市影响会非常大。
城市人口基数和去库存规模会决定城市房价下跌的先后顺序。这就是一场击鼓传花的游戏，一棒一棒传下去，最后一棒的接盘侠，必定是高位站岗的悲剧。
最后给大家几条建议：
1、现阶段不要妄图在三四线投资房产，虽然房地产是理想的投资标的物，但是人口的流失，无法去化的库存注定了三四线房价下跌的命运，况且三四线的刚需还没有养成购房二手房的习惯，你投资的房子未来谁会接盘？
2、部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在，需求面仍然可以继续接受溢出效应，因此房价相对较安全。而三四线中的省会城市，在城市化进程中即使房价下跌，幅度不会太大。
3、如果有可能，年轻人尽量去周边的城市发展，接下来是二线城市的崛起时期，城市发展的红利会加速你财富的积累。而现在准备在三四线买房的人，纯刚需就没办法了。如果不着急的可以静下心来等待时机，避开高峰。
提问：成都高新区资格，现在投资买哪里合适。成都首套房。
回答：有高新区资格，投资优先买天府新区，结合成都对限购地区的购房资格进行了调整，谈以下几点:
1、利好天府新区无疑，成交量无疑会暴增。
2、天府新区和高新南的人可以去五城区买，五城区的人可以去天府新区买，各自都会有新的需求涌向对方的区域，但是五城区的人加起来肯定比天府新区和高新南的人要多。
也就是说，限购资格重新调整后，进入天府新区的需求量，肯定比进入五城区的需求量要多一些。
五城区供给相对多点的是成华和金牛区，但高价盘在武侯区，因为地王比较多。
3、高新区没有放开，说明这是最抗跌的片区，真正能经得住考验的地方，限购越久，泡沫水分挤的越干，将来潜力越大，短期需求只出不进，会有点利空高新南区二手房房价，但对倒挂新盘没什么影响。
4、双流、龙泉，温江、新都，郫县郊区地位下降，重大利空，能买天府新区了，当然不想去买郊区了。
成都投资的板块 详见内部分享
提问：坐标河北唐山市，想买套房，如果买90平米到110平米之间的面积，哪个地段房在未来有空间？感谢您，上次您指点了我在唐山哪个地段买房合适。我后续问题是，手里有90W, 前面看过您建议首套房买90-110㎡的房容易出手，有空间。我也看过唐山的房价，目前新开盘都在10000+/㎡，90-110㎡的户型拿不下来。如果考虑二手房，首付三成再分期贷款，我目前的征信有些问题。所以请教您，我是否该等半年，把征信处理下？还是选择合适的房子，一次性付清？
回答：唐山买房不用着急，可以先等半年把征信洗白，买房不要全款。
买房按揭是所有贷款里面利息，贷款时间最长的贷款，这是国家给普通购房者的福利，谁不用，谁吃亏。
选好城市，合理运用杠杆，在能力范围内，通过负债把资产化，才能获得也是最稳妥的。
而且收入是上涨的，而负债却是缩水的。
如果你的现金流高一点，贷足贷款。尤其是对于投资者来说，现金流足够，只要房子涨价的速度高于你的贷款利息，熬下去，就越来越赚钱。
全款买房，资金的利用率太低，白白放弃了按揭贷款的福利。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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星叔房谈2020-04-09 07:07:00
